相比2020年上半年，入股中奥到家，同时获得龙湖集团战略配股。
2021年上半年的绿城服务，低调至极。
物业收并购市场里没有它的身影，营收复合增长和新拓展面积完成率也都低于预期。
擅长中低端物业运营的上市物业公司，能更灵巧地选择扩展标的及方向。而专长于高端物管的绿城服务，在这场逐步退潮的物业风口里，成了一个佛系而老派的old money。
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新扩展面积目标完成率仅31.2%
面积之于物企，就如销售额之于房企。
今年年初，绿城服务曾立下年度目标——2021年新拓展的面积要增长50%以上。 也就是增加1.5亿平方米以上。
根据中报，截止到6月30日，绿城服务在管面积为2.73亿平方米，较2020年同期只增加4680万平方米，增幅20.7%。
这意味着， 上半年里，绿城服务的全年扩展面积完成率，只有31.2%。而同业的平均目标完成率，为55%。
绿城服务上半年不仅仅是跑低了目标，更是跑输了同业。
新扩展面积低的原因，一方面源自母公司的关联输送并不多。据东兴证券研报披露，截至2018年上半年，绿城中国物业面积占整体在管理面积的20%不到，而占储备面积比例低于15%。而 在近两年的财报中，绿城服务已不在提及绿城中国对公司业务的影响。
而另一方面，绿城服务的收并购，也同样不多。绿城服务董事会主席李海荣表示，绿城服务收并购的前提，是标的跟公司互补，是公司需要的、缺的东西，而不是仅仅是扩大规模。
去年全年，绿城服务只有两笔股权收购，分别是收购了阿勒泰市的新宏升物业100%股权，和中奥到家18.7%股权。而今年上半年里，收并购动作为0。
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毛利率净利率均处行业倒数
在业绩会上，绿城服务咨询集团总经理徐亚萍还提到，公司的扩展方向，仍将放在一二线城市。
而在核心的一二线城市里面，绿城服务想要的就是优质的住宅项目，且要提升物业服务费进入市场。
绿城服务集团行政总裁金科丽透露，今年上半年，绿城服务杭州公司进入白金海岸项目，是从1.4元加到2.6元进入的、温州公司的新京都家园是从2.1元加到3.5元进去的、上海公司的东方剑桥是从3.8元加到4.9元进去的，基本上溢价率都在30%以上。
“整体进入存量市场溢价的空间综合下来都在20%以上，特别高的已经达到了85%。”
根据数据，绿城服务上半年市场新拓4553万平方米，平均物业费达3.5元/平米/月，再创新高。
整体在管平均物业费3.23元/平米/月，同比增长1.25%，高于百强企业住宅平均物业费的40%。
但这些高端物业，只给绿城服务带来了高流水，并未带来对应的高利润。
今年上半年，绿城服务的营业收入为55.96亿元，同比增长27.2%。这个营收数字，位列上市物企第四位。
而在盈利能力方面，同比增长了24.1%，达到11.23亿元的毛利额， 对应却只有20.1%的毛利率。比2020年同期的20.6%下降了0.5个百分点，更是低于行业平均31.4%的毛利率。在行业毛利率榜中位居倒数第五。
净利方面也同样如此——期内净利润为5.54亿元，较2020年同期增长53.0%。净利率为9.9%，也较2020年同期的8.2%上升1.7个百分点。 但在行业中的位置，仍处于倒数第八，与行业平均16.25%的净利率，相差一倍。
且绿城服务的其他净收益里还包括，绿城服务对滨江服务的投资取得的收益贡献——1.46亿元，较去年同期增长300.0%。若没有这项，净利润还将更低。
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非常规业务结构还将持续低毛利
对于盈利能力的持续不及预期，金科丽在业绩会上解释，整体毛利率下降，主要原因是新赛道的孵化以及扩大规模，以及去年社保政策有正贡献。
不同于物企常见的三大收入来源：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，目前，绿城服务的业务分为三个板块——物业服务、园区服务及咨询服务。上半年里，三项业务的毛利率分别为14.4%、27.2%和35.2%。
其中，园区服务及咨询服务业务，毛利率同比分别下降了4.8个百分点和1.8个百分点。
对于跌幅最大的园区服务板块毛利的走低，绿城服务生活集团副总经理董佩文表示，主要由于园区产品的结构调整和变化：“过去几年，绿城服务社区零售业务主要以节假日的产品团购和礼品为主，后来调整方向，希望往业主家庭生活端的刚需高速的产品进行调整，比如，米面粮油、饮用水、生鲜酒水。”
也正因上述这些毛利率较低的产品占比在快速提升——贡献额同比增长了64.8%，导致了园区产品的毛利率有所下滑。
董佩文认为，于绿城服务来说，阶段的主要目标是不断提升公司在园区内业务的覆盖率和渗透率，因此会先以高频低值的产品为主， 毛利率下降是一个必然趋势，预计短期内园区产品和服务的毛利率会稳定在20-25%之间。
但未来，绿城服务也会提升具有差异化的优质优价类产品的比重。 比如，今年在推的绿城自营的金标和黑标类的产地直达的生鲜类产品 ，这类产品的毛利率水平普遍比现有水平高很多，能达到30-35%。绿城服务希望未来能够持续提升这些产品的占比，推动现有毛利率水平的提升。
“总的来说，现在公司的策略就是用先用高频低值打开市场，再用低频高值产品进行渗透，提升满意度及毛利率水平。”
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慢增幅引发评级机构下调股价
按照绿城服务年初时候立下的5年计划—— 五年内，绿城服务计划实现整体营业收入增长5倍。
这意味着，绿城服务2020-2025年年复合增长应该为38%。
但上半年里，这个增速只有27.2%。
且在业绩会上，绿城服务管理层也坦言， 考虑到项目的转化周期，对增速做“两低三高”的铺排，调低了公司在2021年及2025年这两年的增速，预估绿城服务今年全年的收入增速会在25-30%左右。
在绿城发布中报之后， 摩根即刻下调了绿城服务的目标价 ——由11港元降至7.5港元，评级减持。
摩根认为，绿城服务上半年收入增长27%已稍慢于其五年收入目标指引，相信要达到目标就需并购，不过自去年次季以来公司并购活动非常淡静。此外，公司下半年需要增加1.04亿平方米面积才可达到目标，摩根认为其有风险未能达成。
野村也发表研究报告称，绿城服务核心盈利仅升22%，主因第三方合同招标减慢、增值服务扩张上的不明确因素及毛利率有下行趋势，故下调其2021年及2022年预测盈利3%及10%，目标价则由16港元调低22%至12.5港元。
对内不靠母公司，对外不做收并购的绿城服务，只靠内生能够到多高的空间，市场比公司更急迫。