Q1
改善+学位的二手房和新房，该怎么选？
Q（详问）：您好，目前有一套绿地世纪城两室，名下无*款贷**，想入手新房一套，改善现有两居室，同时还想给孩子考虑一个高新一中学位房。看了很多比较纠结，上班在土门附近，孩子上学在高新，目前二年级。学位房也要四年后用，但是价格偏高，达不到改善要求，只能先买上完学卖掉再换新房。带学位目前看的枫林绿洲，枫林意树和香榭兰廷。比较纠结，绿树老一些，价格低，意树96平单价2.9万，兰廷单价3.1万, 100平小三室，目前比较中意的是兰廷，位置好楼新一点，但户型西南户型，两个次卧特别小，目前在租可以租5000元/㎡。另一个思路，买新房，以后上目前自带的逸翠园中学，看了奥园和悦府，苏宁云著，云著和奥园都是新房，云著看好143户型，但没房了，云著只剩下162的尾盘。奥园目前有130三室和168四室三卫。如果买奥园离目前住处所带学位稍微近点，但我总觉得子午大道周边环境配套不好，云著以后是软件新城162的四室两厅，户型也不错。请问哪个盘更值得入手？学位房还是新房？学位房以后用完哪个好出手?新房云著和奥园哪个更值得入手？130三室还是四室更好?谢谢
A：第一个问题，关于你在二手学位房和新房之间的选择，其实主要在于你的核心诉求，因为孩子现在已经上二年级了，如果你要买新房，房子无论怎么样都得两年以后才能够交付，有的可能还要三年交付，那你是想立马改变孩子现在的上学环境，还是说可以去等？你是不是非得上五大名校？或者是高新比较成熟的学校，就比如说高新一小一中、二小这样子。如果是这点诉求的话，那你就只能去看二手房，因为新房没得选。
第二关于学位的问题，高新的这个学位房，如果你要买的话，它当然现在没有用学位，所以它的附加值比较高，后期的话，学位卖完了之后，它其实也有学校上，只不过就换成高新的公办学校了。高新也有很多像第一小学、第二小学、第三小学都是公办的，但是房产的价值肯定就会缩水。而且高新规划到26小学了，它后期的教育，作为公办学校来说，资源很丰富，我认为差别不大，这也就是我说的你要看二手学位房，它的性价比肯定没有新房高。
第三个，就是在奥园和悦府与苏宁云著，这两个项目当中，其实你不用太纠结。苏宁云著肯定是做为首选的，只要你的资金预算够，第一苏宁它是属于高新，奥园的话，它其实属于雁塔区不属于高新区，只是离高新比较近；第二，高新未来肯定是向西南方向发展，现在我们能够看到发展最好的区域，就是软件新城。要不然也不会软件新城不停的去爆出地王的消息。苏宁卖完之后，很快的招商、高新、中铁建的项目都会陆续在软件新城推出。第三这两个项目目前来看，差价是不明显的，那你肯定是首选高新的盘子了，因为后期软件新城的这个盘子价格我预计都不会下2万的，肯定都会比较高，高新整体的价格梯度，将来跟其他区是有一个差距的。第四，现在奥园也自带了教育配套，但是它现在教育配套的用地还没有确定是什么样的学校。但是这个软件新城现在的学校无论是高新七小也好，还是苏宁云著对面的实验小学也好，在这个片区内的学校的确定性已经更明显了。综合这几点，如果你要在这两个盘子当中去选新房的话，肯定我建议是苏宁。
Q（追问）：今天问了下苏宁，已经没有盘了。万科翡翠国宾说后期有房，但都在21000元/㎡了，附近还有可以推荐的吗?
A：国宾一直卖的价格都是21000元/㎡，它现在的价格跟它18年的售价是一样的，没什么变化。所以这个楼盘21000元/㎡我估计也是要摇号的，后期的话这个区域还会有盘子，比如说绿城的项目还有保利的项目，但是我预计价格都不会下2万，甚至不会低于25000元/㎡。所以你想要买，如果苏宁没有房的话，翡翠又觉得价格，那只能看泛高新区域了。
Q2
哪些具有教育资源保障的楼盘可以考虑入手？
Q（详问）：S老师您好!目前名下有大寨路融侨城一套住房。孩子明年上小学，想购置一套离家近有教育资源保障的房子，解决孩子教育问题。目前看到如果是新房只有高新区香榭御澄公寓，或者高新区二手房，如枫林意树、夏日景色、都市印象等，价格也都很高。想请教老师新房二手房哪个更值得购买?香榭御澄楼盘如何，是否值得购买，资源是否有保障?或者城南是否还有别的更适合的，具有一定教育资源保障的楼盘可以考虑?
A：如果你看的这个二手房，它是带学位的这种，因为之前的高新系旗下的这种房子都是带学位的，带的学位比较好，所以就导致了它二手房的溢价率比较高，但这种房子，你把学位用完了以后它就没有学位价值了。后期的话就只能靠这个学区，而从学区的资源划分来看，高新目前已经规划到26小学了，它将来的公办教育资源会非常的充足。学位用完之后，它的价值其实就会进行缩水，在这种情况之下那我还是建议你去买新房。
香榭的话，他的公寓也是带高新一小，它相对来讲学校会比较好，而且这种公寓因为它面积小，如果说你不考虑自住的情况之下，将来出租，它的租金收益还是可观的，如果你非要去上高新的名校的话，那你只能是在这两个里去选择了，没有其他可选择的余地。香榭的学校是有保障的，它项目已经开发到四期了，它之前的业主也都是带有教育名额的，而且后期高新还会有一些公寓，都是带钱学森小学、中学的。香榭我记得应该是70年的公寓，所以它在后期如果要转手的话，也相对会好卖一点。
现在如果你要看那个教育资源的话，只能说新房是没有办法去确定它的学区的，但是我觉得二手房的话，它的学区是能够有保证。就看你这块介意不介意，因为高新其实学区将来肯定不会差，就算是新房，它也会有学校上，就看你是否非得去上高新一小一中了。高新的话，目前像万科翡翠国宾、苏宁云著包括软件新城的那一片的房子马上都会推出，也要看你的预算大概是多少。城南的话，离高新比较近的，有个奥园和悦府，它自己是带有教育用地的，只是现在这个教育用地还没有确定。
Q（追问）：谢谢沈老师，现在最大的需求其实是我孩子明年就上小学了，可能还是想找一个已经有学校，新楼盘的话时间等不及。其实也不一定是一小二小，城南好的小学也可以。但是我不知道哪个楼盘是已经有配套的成熟学校了，所以比较困惑。
A：大城南板块，据我所知好的学校，高新算是资源最好的了，像你看的枫林意树就属于学位房，带高新一小一中就比较贵。老一点的小区，像枫叶苑、枫叶新家园，稍微价格能低一点但是老破小，看你能不能看上那个房子，除此之外，其实像高新的三小、五小、尚品美地城还有缤纷南郡，都是集中在丈八路那一块，那些也都是带有学区的。
另外，在西三环鱼化寨这个板块，像华洲城、十年城这两个小区，一个是带翠华路小学，一个是带大雁塔小学，但是小区的品质都一般。所以如果高新你觉得你不一定要上高新一小一中的话，其实高新的公办学区资源带的小区是非常多的，高新本身也是二手房很集中的一个区域。另外就是曲江，曲江基本上都是公办，好一点的带曲江一小一中、二小二中，中海系楼盘会比较多，还有像二期的金地南湖意境、大华公园世家、保利春天里也都是公办，二期有一个是带的民办，应该是金辉世界城，它是自己有民办学校的，我记得是交大附小。
大城南板块还有就是大学南路小学，口碑也还不错，但是基本上那个附近没有什么商品房，很多都是老单位的家属院，所以也都是老破小、老破大可能房子你不一定能看得上。
还有就是长安，长安这个板块的话，好一点的学校就是陕师大附小，之前万科城签的就是陕师大附小附中，但是那个学校也已经比较饱和了。所以，如果你不是非得去上名校的话，在高新、曲江的这种公办资源的二手房小区，选择范围还是非常大的。