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最近，我们持续在关注、报道珠海楼市情况。同步所见的，珠海多个项目开盘加推，现场火爆，排队买房。
位于金湾区航空新城的龙湖湖城大境，两个礼拜认筹220组，开盘当天中小户型售罄，130平米大户型还有少量房源。
斗门区海伦堡湖心里，加推124套精装高层，因为15627元/平米的白菜价遭疯抢，当天成交9成以上。
唐家北围万科翡翠中央连夜开盘，首推94套精装房，地价18400元/平米，开盘价24300元/平米，高性价比引来热销。
这些抢房客户中，外地客占比8成，在金湾、斗门等房价一万多、两万多的区域，最为集中。
与此同时一个事实是，珠海目前共有10个楼盘开始涨价，其中南湾1个、横琴2个、坦洲1个、斗门2个，金湾多达4个！涨价幅度在200-5000元/平米不等！
还有一个事实是，珠海掀起拍地热潮，近20家房企血拼抢地！金湾再现新地王，楼面价24700元/㎡+5911㎡配建！三宗居住用地共揽金50.42亿！
我们前面文章介绍了，珠海因为静悄悄放开限购（部分区域），不再有5年社保3年限售门槛，外地人只要拿身份证就可以买房。
再加上粤港澳大湾区最大的实在利好很可能就在珠海，很多来自长沙、杭州、上海购房团陆续涌入珠海。
那么珠海当前行情到底如何？投资珠海背后逻辑是怎样的？下面来说一说。
成交涨186%，3月网签3654套
统计数据显示，在经历连续3个月网签量下跌后，3月份珠海一手住宅网签量大幅回升，网签3654套，环比上涨186.14%！
其实商办类也在涨（150%以上），但是住宅类涨幅最大。而且因为斗门区价格最低，均价才一万多带装修，所以斗门区依然是网签量最大区域，网签770套一手住宅。
那么3月份，价格是什么态势呢？一个好消息是，3月量起来了，价格尚未跟涨，3月珠海一手住宅网签均价约2.52万元/㎡，跟1、2月份基本持平。
俗话说量在价先，4月份随着房源紧俏，价格也开始往上走。
那么近期开启抢房模式，具体售楼处是何情况？我们详细看一看。
1、 排队买房！湖城大境2.35万元/㎡起
金湾航空新城的龙湖湖城大境在3月22日（周五）下午加推1栋和8栋17层花园洋房，户型为73-130平三至四房，一共96套。73、97㎡23500元/㎡起，130㎡27000元/㎡起，精装交付。
开盘现场气氛热烈，排队买房现象再次出现。
开盘采用分组摇号选房。项目3月3日启动认筹，截止20号，认筹220批。从成交客户来看，外地客占比8成，73和97㎡的房源仅剩3套，130㎡户型还有一定数量。
2、不打折！海伦堡湖心里加推105-124㎡三-四房
位于斗门区的海伦堡湖心里也在同一天加推1栋1单元105-109㎡三房两卫93套，124㎡四房两卫31套，共推售124套。
项目开盘售价14890-16357元/㎡，均价15627元/㎡，精装交付，不打折。据了解，该盘成交约9成。
现在珠海西区（斗门、金湾）已经不仅是刚需置业的可选地，也成为外地客的投资区域。
3、2.43万/㎡！万科翡翠中央连夜开盘
同一天，唐家北围的万科翡翠中央晚上8点开盘，首推翡玲苑的1栋和4栋，95㎡-109㎡三-四房，精装交付，共推售94套。均价24300元/㎡。现场人气十足，还有不少杭州过来的购房团人士。
2017年万科在北围分别以楼面地价17800元/㎡、18400元/㎡拿下两宗地。开盘均价24300元/㎡，放眼整片区域，可以说具有很高的性价比，也难怪吸引到外地购房者的光顾。
此外，金湾区性价比最高项目——珠光新城，销售均价12160元/㎡。近期也有一波推货。
斗门区佳兆业御金山又刷新片区最低价，推出“7”字头产品。户型为97-119㎡的2-4房，销售均价8274元/㎡。
近期，位于航空城滨海商务区的碧桂园华发·海湾壹号首度亮相，将推88—126㎡3-4房，预计四月开盘，吹风价2.5万/㎡。
珠海楼市在销售回温的同时，价格依然在低潮期。按常理说，面粉的价格上涨了面包的价格一定上涨，但珠海有的高价地陷入了“贴地价”销售甚至亏本销售的怪圈，或是除去建设装修成本，几乎赚不到什么钱。
接下来，你说是不是要起涨了？
24700元/平米地王诞生，10盘涨价
在涨价之前，我们先来说说拍地情况，这个也被认为是楼市风向标和当前市场信心的晴雨表。
三月份，珠海第一波土地供应潮袭来，香洲区和金湾航空城共拍出3宗用地，具体情况如下：
这里说一下目前房价还在2万多的金湾区，也是整个珠海接下来要重点发展的区域——西部中心城区。
作为高起点规划的西部中心城区，金湾的每场土拍都收到市场的追捧。尤其是航空城片区，每逢有宅地出让必逢触顶。
这次土拍，航空城迎来了深圳湾一号的开发商——鹏瑞地产。造就深圳顶级豪宅的开发商，也来到了这里。
楼面地价17375元/㎡加上4949.6㎡配建，隐藏地价去到19500元/㎡。
目前，金湾航空城片区已相继引进星河、华发、碧桂园、龙湖、龙光等一众实力开发商。
溢价+触顶是金湾区航空新城这几年的光景。我们看看地价，都是面粉贵过面包的节奏。
近几年来，随着主城区逐渐饱和，承载外溢需求的西部城区迅猛崛起。其中，金湾作为珠海城市副中心，在产业、交通等方面的发展让人瞩目。
对接港珠澳大桥珠海连接线的洪鹤大桥，最后一根桩基已于3月20号浇筑完毕，预计在2020年年底完工通车。而这座大桥直通金湾区。
不仅仅是交通，金湾正积极推进航空航天、生物医药和新能源产业发展。2018年金湾区地区生产总值超过600亿元，增速全市最高。高新技术企业数达到269家，西部中心B片区落户72家智能制造企业。
有了强大的实体经济做后盾，楼市的发展自然水到渠成。
那么在这个拍地热背景下，再加上部分区域限购的放开，楼盘调价是很自然的事。
据珠海房产之窗不完全统计，4月 初 珠 海 共有16盘出现价格浮动，其中10盘涨价，涨幅在200-5000元/㎡不等 。
4月份珠海涨价地图
其实现在，开发商加推热情丝毫不减，“银四”又有一大波新房源已经在路上。
据珠海房产之窗不完全统计，2019年4月份珠海预计开盘/加推项目有13个，其中斗门4个，横琴3个，金湾2个，拱北、前山、保税区、三乡各一个。
PS. 人口开始涌入
隔壁10W-20W，洼地效应显现
近期，国务院发改委关于人口落户政策放宽的政策被刷屏了。
对于珠海而言，189.1万人口，确实属于放开之列。也就是2018年4月24，差不多是一年前，珠海发布历年最强人才新政“珠海英才计划”，简单总结一下它的五大亮点：
1、5年将拿出67亿元用于政策兑现。
2、高层次人才来珠海可选择拿住房补贴或全职满8年即可获赠该住房。
3、全国首创，给人才赠送50%房产 份额 。
4、 *款贷** 额度放宽5倍，按*款贷**100万元计30年期限可节省利息30万元左右。
5、支持港澳青年人才创新创业，新引进港澳本科以上学历等人才，可享受 珠海市 新引进青年人才租房和生活补贴政策。在 珠海市 创新创业的港澳人才，在购房、子女义务教育、就医等方面享受珠海市民待遇。
再看看珠海近年常住人口的变化，从2000年开始，一直是人口递增。
而2017年，珠海市常住人口为176.5万；2018年，珠海市常住人口增长至189.1万，一年增长约12.5万。换成百分比计算，珠海市18年的人口增速更是达到了惊人的7.12 %。
人口增速位居全国所有地级市第一位，成为18年抢人大战的轻量级冠军城市。
由于种种原因，珠海市一直是个“迷你型”地级市，其常住人口数量一直位居广东的最后一位。在过去，珠海的人口吸引力也十分薄弱，其人口增量和增速都少得可怜。
但在最近几年，伴随着经济的快速发展和人口政策的转变，珠海的人口吸引力开始迅速提升。从16年开始，珠海市的常住人口增速及增量开始爆发性的增长，其中18年12.5万的人口增量，更是以往某些年份的近十倍以上！
人口代表着城市的未来，当港澳的创新创业人才、大陆技术成熟的产业工人、还有带着钱来的江浙购房团，在此汇聚，珠海充满希望。
而一路之隔就是澳门，房价10W+；港珠澳大桥对过的香港房价15-25W+，而珠海 目前 是1.7-3.4W+，房价洼地效应立马显现。
此前是五年社保、三年限售，珠海现在部分区域悄悄放开，外地客只要凭身份证即可购房，全国大量持币人群正在涌入。
任泽平说，房地产投资，短期看金融，中期看土地，长期看人口，如果一个地方的人口持续增长，房价哪有不涨的道理。
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