年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。
认真回顾2021，是为更好展望2022。
一边是市场风起云涌，一边是政策调控层出不穷。
房企的三道红线、房地产属性去金融化、房企频频暴雷这些字眼充斥着2021年的西安楼市。
如何能从已知的楼市步调中，寻求一丝稳妥的购房方式，显得尤为重要，而对买房人而言，2022年的楼市走向，才更是需要留意的关键。
若把房子比作商品，那通过供应看市场需求，方能更好掌握楼市风向。
2021年，西安共有172个项目公示备案价， 总计供应房源83961套 。
相比2020年供应的84609套房源，下降了0.11%，供应量基本持平。
由图可知，2021年房源供应呈分化趋势，从六月份开始是分水岭，上半年供应一直吃紧，除了5月份不到千套的供应量之外，4月份则更是出现了0供应。
在打价格拉锯战时，受多方条件限制，多个项目迟迟拿不到备案价无法供应，最为典型就是高新三期和软件新城的新房，直到下半年才迎来陆续迎来大放量。
由于备案价调整，下放到各区县的环节存在延迟，这也是导致供应量跟不上的因素之一。
下半年受市场环境影响，这一局面得到调整，供应逐渐缓和，整体去化为74%，也正因此，购房者的地位也从被动转到了主动的局面，选择性变多了。
上半年紧张，下半年充足，2021年的楼市供应，把供需关系，决定买方市场还是卖房市场这一关系体现的淋漓尽致！
可即便如此，我们也会注意到，在当下的西安楼市语境，不见得便宜就有人买，亦不见得生在高新就必须摇号。
购房者，在供应充足的当下，反而放慢了脚步。
看了供应量，我们再分月看一下供应价。
用四个字来形容2021年的房价 ，可谓：此起彼伏。
看上图，9月、10月的新房价格最低，分别是15641元/㎡、和15099元/㎡，这和一些经典的倒挂盘，以及主城区的低价项目有关，比如莲湖区、胡家庙、辛家庙附近的一些新房公示。
全年8月份的房价最高，达到了20134元/㎡，这是因为一些高价项目在打赢了拉锯战后，纷纷扎堆入市，正常情况下，新房的价格还是稳定在1.6-1.7万/㎡之间。
其次，各个板块的供应也是严重分配不均。
从区域上来看， 主城的主力供应来自港务区 ，全年供应量为16354套，是全市各区域中供货量最大的区域，区域均价为15197元/㎡。
加上片区内国企、央企的品质项目入市，学校、地铁、商业的落地，自然也就成了刚需眼中的香饽饽，尤其是金地玖峯汇和中粮奥体壹号，逢开必要，还是万人摇。
高新区位列第二 ，全年供应14985套房源，区域均价为22177元/㎡。浐灞位列第三，全年供应12799套，区域均价为17495元/㎡。
高新区最为经典几个项目便是紫薇华发CID中央首府、中海寰宇天下、天地源·云水天境，这些项目在高新区最受欢迎点就是价格的倒挂，以及房企的品牌效应。
主城区内供货量相对少一些，一是可开发区域没有那么多，二是城市供地主要方向还是由东北到西南的趋势。
再看整个西咸，可谓平平淡淡。
主要供应是在 泾河新城 ，有2867套房源入市，均价15907元/㎡，仔细回想年末部分项目的备案价已高达2万/㎡，不知是一群怎样购房者接接手。
沣东 全年供应量为1337套，房价却是几个新城中最高的，达到了21630元/㎡，沣西次之，供应数量和房价基本和沣东持平。作为连接西安和咸阳的两个重要的片区，其房价相对高新而言，也是不甘落后啊！
空港和秦汉就是两个比较有争议的区域了。
一个是依托于T5航站楼的宏大规划而衍生，加上14号线的通车，可以直达港务，成为众多投资客眼中的香地。
一个则是在默默无声的发展，虽然去年供应372套房源，均价为16856元/㎡，可别忘记秦汉的叠拼豪宅可不在少数，很多喜欢清静的改善家庭，就青睐于此，如果没记错，星河湾应该也到快要加推的时间了。
不论是主城，还是西咸新区，从下半年开始，房价趋于平稳。对于区域的选择，主城依然是主旋律，港务、高新、浐灞可以多加关注。
下面来看重头戏！
从2021面粉价格，预估2022面包价格，是涨是跌？
2021年，西安成交223宗地，合计15433亩，累计揽金1041亿元，有过三次集中供地，4月份达到峰值，共诞生25宗万元地块。
从供应区域上来看，西咸新区为供应主力板块，西安周边次之。
主城范围内，高新、港务依旧是主要供应板块，曲江、浐灞和城东次之。
同时，我们也整理了2021年拿地价top10房企：
由表可知，top中的楼面价基本都在1.4万/平之上，主要集中在浐灞区域，其次是曲江，高新和西咸新区各占一个。
这也意味着，2022年西安市场上1.5万元/㎡以下的产品将会越来越少 。
从港务区起步，精装和毛坯之间的房价差距会越来越大，加上毛坯+精装包模式的推出， 可见未来房价高度。
木兮聊房 ，
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当然， 为了让大家更好了解明年行情，我们为大家整理出了2022年各区域纯新盘表格，包含我们能够拿到的一些价格信息。
从表格中间可见2022年：
1、刚需盘少，改善盘居多。
目前来看白云兴庆御苑、朗基幸福乐城、龙湖天奕等个别项目属于刚需盘。品牌开发商则多打造以大面积户型为主，因此改善群体选择性越来越多。
②主力上市量在浐灞、高新等板块。
主城内高新、浐灞楼盘数量会是明年的大头，并且也将成为 成为高端项目角逐的战场。
西咸新区的沣西、秦汉也将成为供应大户，已断供大半年的城北/经开也将开启“内卷”，共计6个项目将要入市。
③国企储备楼盘占大半。
从房企储备地块来看，国企、央企储备地块是最多，明年市场将会是这些房企占主导。
④万元地块扎堆入市。
明年西安房价或将进一步拉升。如浐灞的招商、上实城开、三迪、当代，高新的金茂、龙湖、高科、中铁建、绿城紫薇楼面价都全部过万。
综上，木兮团队建议：
刚需购房者重点关注： 金泰贞观悦府、绿城复地西安柳岸晓风、荣德星城、西安当代府、绿城春和印月等。
改善购房者重点关注： 招商雍澜湾、上实启元、三迪世园府、招商央玺、曲江·启夏里、高新金茂悦园、蓝光恒志芙蓉观辰等。
最后，祝你2022年，买到称心的房子 。
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