写在开始：
2016年房价“中心引爆、四面开花”，上涨不少。2017年政府狠下心来腾出“另一只手”急刹车，而后市场趋稳。
一年之间风云突变，郑州跻身“国家中心城市”之列，不断缩小与一线城市的身位；而在郑州各新区内部，两极化也愈发严重。
虽然暂时受阻，但“城市向东”毋庸置疑；滨河和常西湖异军突起，一时风头无两；依靠地铁+教育光环，“洼地”高新已成山丘……
不过众多区域中，有两个区域很有意思——管南和惠济。
同样都是三环外，涨价前二者相差不过1000，如今却足足相差2000-3000之多。
造成这样的差异，是先天优势还是后天发力？我们决定走一遭，去探个究竟。
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南北之争：惠济比管南一平贵2000-3000
俗话说，橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳。
管南和惠济房价到底相差多少，以下是2017年在售项目均价（各项目业态不同，以高层价格为准）。
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备注：富力建业尚悦居没有开盘为预计价格
刨除精装修成本，惠济相比管南差价在2000-3000。
2015年-2016年上半年，管南仅有绿都（紫荆华庭+澜湾）、正商中州城、永威城“三剑客”，房价7700-8500，今年维稳在13500左右。
彼时的惠济尚有正弘澜庭叙、建业花园里、美景麟起城、锦艺金水湾、民安北郡、天伦庄园等，房价9000-10000，今年维稳在15000-17000左右。
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用事实说话 惠济到底比管南强到哪儿
万事皆有因，必有果。下面我们从区位、项目规模、房企实力、居住舒适度、地铁、商圈等方面分析一下二者的差距。
1片区区位：三四环间，管南略胜一筹
▼位置图
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二者同属三四环间、距离市中心（紫荆山、CBD）直线距离10公里左右，就区位来讲，二者相差无几，甚至管南更接近核心。
2项目规模：千亩大盘，刚需+刚改为主
就规模而言，两个片区都是大兵团作战。管南有4个千亩楼盘，惠济有8个千亩楼盘。片区内项目均以城改为主，业态以以刚需+刚改为主色调，夹杂改善。
另外，千亩大盘作为超大体量规模，极其考验房企的资金流管控和综合开发实力。
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3房企实力：全国房企云集惠济 本土房企暂时称霸管南
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就进驻房企实力而言，惠济片区内全国一线和本土一线各占半壁江山，其开发实力、运营能力、资金管控、规划理念等更胜一筹。
更为关键的一点是，惠济片区精装项目较多，管南片区仅有绿地公园城精装在售（中岳俪景湾精装尚未确定）。
4居住舒适度：惠济更胜一筹
简单来说，容积率决定项目的居住舒适度。
居住舒适度可以从两个方面比较，一个项目容积率，一个是区域环境。
（1）就项目容积率而言，管南片区平均容积率为3.41，惠济片区平均容积率为2.77。
容积率越低，居住舒适度越佳，惠济片区各项目的居住舒适度更胜一筹。
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（2）就区域自身环境，惠济片区拥有黄河湿地做背书，以及600亩古树苑、1200亩黄河迎宾馆、三河交汇（贾鲁河+东风渠+索须河）等资源优势，就整体环境而言碾压管南片区。
管南片区居住环境：
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管南片区内成熟小区较少、且集中在南三环沿线，以橄榄城、正商花都港湾为主，刚需、刚改为主；安置房较多；批发市场、物流园区很多，不利于区域发展。
惠济片区居住环境：
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惠济片区内成熟小区较多、布局均匀，以别墅、洋房为主，终极置业、改善为主；小产权、安置房、批发市场较少；整体绿地、公园较多。
5教育实力：两个片区教育实力均较弱，缺乏名校支撑
相对于金水区、中原区等“教育实力显著”而言，管南和惠济片区整体教育实力较弱，缺乏名校助力。个别项目引进了名校，但是需要经历时间的沉淀才能成长。
6地铁规划：惠济规划3条，管南规划2条
惠济和管南片区均规划有地铁，不过均为地铁延长线或者规划线路起点区域，距离城市核心区较远。
惠济规划有地铁2号线北延长线、3号线、7号线，预计2020年年底通车。
管南规划有地铁2号线、4号线，预计2020年年底通车。
7商业布局：惠济万达+万科商业 惠济碾压管南
惠济拥有惠济万达，以及将于明年五一开业的美景·万科商业，商业实力较强；管南仅有橄榄城做支撑，只能满足区域内基本生活需求。
各个项目均规划5-50万不等商业体量，至于后期运营如何，有待市场验证。
综上以上7点，管南和惠济在片区区位、项目规模、教育实力3个方面相差无几，而在房企实力、居住舒适度、商业布局、地铁规划等4个方面占据上风。
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惠济都有哪些楼盘？哪些值得买？
1富力建业尚悦居（富力、建业、易居联合开发）
项目情况：
项目占地约808公顷，容积率2.499。一期地块67亩，10栋（4#、8#为15层，其余为16层）小高层，精装修。共计1091户，其中3号楼为保障房（并不对外出售）。
推售房源：
77-133平，主力户型97平小三房、118-133三房四房。
开盘价格：
报价1万6，预估价格1万8左右（精装）。
项目点评：
优势：富力+建业品牌、精装修（标准较高）、小高层、贾鲁河景
劣势：噪音污染（紧临中州大道）、除97平外户型一般。
2融创瓏府（融创中国、城开集团）
项目情况：
融创瓏府整体占地面积29万平方米，容积率为2.9。一期二号地由7栋高层（6栋33层高层、1栋22层高层）、9栋洋房组成。
推售房源：
高层面积为89-140平、洋房面积为127平米+141平米。
开盘价格：
报价12000-13000元/平米，预计高层14000-15000元/平米（毛坯）。
项目点评：
优势：融创品牌、配套相对完善、双河环绕环境宜居
劣势：周边地块荒凉待整治、学校一般。
3美景麟起城（美景集团）
项目情况：
美景麟起城占地298.5亩，容积率为3.7。目前在售6、8、9三栋楼。
推售房源：
6号楼75平两房、89平三房；8号楼89平三房；9号楼119平三房、125平四房。
开盘价格：
16500元/平米左右
项目点评：
优势：精装修、惠济核心配套齐全、双地铁、东风渠、有低首付政策。
劣势：商业运营后社区较为嘈杂、价格偏高。
4正商家河家（正商集团）
项目情况：
项目一期总建筑面积约48万方，由9栋电梯洋房和13栋高层构成，小区的容积率是2.99。产品有88-130㎡高层、125-142㎡洋房。
推售房源：
高层88-130平，洋房125-140平。
开盘价格：
高层（精装）89㎡小三房15500元/平米，88㎡两房、115-130㎡三房14500元/平米。洋房标准层17500元/平米、洋房首层29800元/平米。
项目点评：
优势：2号线地铁口、环境宜居、首付分期减轻压力
劣势：位于惠济核心之外、配套不完善、正商精装修品质有待验证
5锦艺金水湾（锦艺集团）
项目情况：
总占地面积672亩，总建筑面积230万平方米，是集高尚住宅、湾区风情商业、写字楼、商业综合体等于一体的城市建筑群。
推售房源：
三期共有13栋楼，87-142平。
开盘价格：
15000-16000元/平米左右。
项目点评：
优势：三期地块环境宜居、交通便利、引进外国语学校。
劣势：地块分隔难以形成统一配套、性价比不高。
6和昌林与城（和昌集团）
项目情况：
项目占地近千亩，建筑面积129万方，容积率为1.99。
推售房源：
推售高层13#、15#、20#、21#、29#以及洋房。
开盘价格：
高层12000-13000元/平米。
项目点评：
优势：和昌品牌较强、环境宜居、价格较低性价比明显。
劣势：配套匮乏、距离地铁口有一定的距离。
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管南都有哪些楼盘？哪些值得买？
1绿都紫荆华庭（绿都集团）
项目情况：
三期东地块售罄，在售西地块1#、2#、3#、5#已于2017年8月11日开盘，剩余房源40套左右。
推售房源：
82-123平，主力面积82平两房、89平小三房、110-120三房四房。
开盘价格：
均价12600-13200元/平米
项目点评：
优势：三环边、地铁口、宇通集团作背书、价格适中。
劣势：容积率较高、南三环高架比较近，三期西侧地块相对嘈杂。
2鑫苑国际新城（鑫苑集团）
项目情况：
项目占地约1000亩，建筑面积420万方。商业体量57万方，集中商业7万方。自身规划6所幼儿园、1所小学、1所中学、1所九年一贯制学校。
推售房源：
推在售2期85-146平，主力88平小三房、120-143三房四房。
开盘价格：
均价14000元/平米
项目点评：
优势：三环内、双地铁、鑫苑物业较好、价格适中。
劣势：鑫苑口碑近几年有所下降，但是开发商还算靠谱、周边环境不太好、配套和学区一般。
3中岳俪景湾（中岳秀峰集团）
项目情况：
总占地46亩，总建筑面积约20万㎡，容积率3.5，分为2期开发。东侧一期约10万方，一期住宅共5栋34层高层，2栋商业，1栋幼儿园，2栋安置房。
推售房源：
一期首开398套房源，在售户型面积70-120平。112平三房68套、88平小三房204套、124平68套，其余房源58套。
开盘价格：
对外13000元/平米，预计12500元/平米左右。
项目点评：
优势：4号线地铁口、交通便利、相对管南其他项目价格略低。
劣势：开发商品牌一般、项目周边产业园物流园较多，配套极度缺乏（无知名学校、无商业）、居住氛围不强。
4正商中州城（正商集团）
项目情况：
占地410亩，规划129万方。共分为5期开发，目前在售3期。
推售房源：
在售三期5#、 8#的高层，以及9#，10#，11#的洋房（共计8层）。
开盘价格：
高层13500元/平米左右，洋房14700-15300元/平米左右。
项目点评：
优势：价格优势、交通方便、开发商靠谱。
劣势：相对永威品质一般、学校配套一般、周边配套不成熟。
5永威城（永威集团）
项目情况：
总占地近千亩，规划面积270万。
推售房源：
现在在售三期4号楼、四期14号楼。
开盘价格：
高层13500-14200元/平米左右
项目点评：
优势：永威品牌、品质+物业+绿化、后期引进省实验中小学（据说）。
劣势：距离地铁口较远、周边配套不成熟。
6绿都澜湾（绿都集团）
项目情况：
项总占地面积1035亩，总建筑面积260万㎡。物业类型以中高档次住宅为主，内部规划有8所幼儿园、3所小学、2所中学，南水北调大运河。
推售房源：
绿都澜湾开盘推售2#、5#、8#，户型面积有89-143平。
开盘价格：
高层均价13700元/平米
项目点评：
优势：项目宣传创新街小学+八中、运河景观+体育公园。
劣势：三环外、周边配套不成熟。
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16000的惠济和14000的管南 你会选哪个？
1、就整体实力而言，惠济片区优于管南片区。如果资金充裕的话，可以优先选择惠济片区；
2、如果看中管南片区：
看中位置首推鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭，但是品质一般；
看中肯定是永威品质最好，但是位置最偏；
如果看学校，绿都澜湾、永威城更适合；
如果看中价格，正商是个不错的选择；
至于中岳俪景湾，属于“均差那么一点”类型，这个项目好尴尬。
3、如果看中惠济片区：
喜欢精装修，富力、美景、正商无疑；
看中位置首推富力、美景；
如果喜欢安静，林与城、大河宸院是个不错的选择；
要选洋房，融创龍府、万科紫台还不错，正商家河家、和昌林与城其次。
4、最后一句，没有完美的项目，只有最适合自己的项目。