我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：K哥，您好！请教个问题呢：这个小长假准备在重庆周边找个地方住几天，放松一下心情，有没有适合休闲的地方推荐呢？

回答：我才去了，长寿湖太极岛上紫竹宾馆住一晚，带小孩去玩可以，很多猴子。如果会钓鱼最好自带鱼竿，钓鱼免费，翘壳鱼好吃。另外可以找个农家乐划船带你去其他更远的小岛钓鱼，炖土鸡汤给你送饭。还可以带上帐篷自己烧烤。最好的住宿是长寿湖山庄再住一晚，带泳池，水上高尔夫，还可以乘快艇去其他小岛采果子。

提问：请雕叔点评一下龙湖两江新宸，谢谢

回答：自住为主的大盘：有星光小学和礼嘉中学、巴蜀中学加持！肯定会吸引很多宝爸宝妈的追捧，这一点在重庆这个多中心发展的城市是无需质疑的。加上北区无限好；北区礼嘉再造一个观音桥；龙湖物业就是你亲妈，甚至比亲妈对你还要好；小区品质较高，周边邻居有素质；轨道六号线、十五号线；重庆儿科医院；光电园和水土数据谷产业支撑；等等，这么多利好因素加持。这个板块注定是和江北嘴领衔重庆涨幅的区域。但是江北嘴已经先发展了十年，所以这里的启动会晚江北嘴好多年。所以礼嘉的龙湖两江新宸，适合自住长持，短炒空间和幅度不如江北嘴。

提问：西派城我去看了，密度很高，全部是超高层，售楼部那里有个花园，我以为以后会保留，结果是修三期。感觉最后一期江景房应该还可以。隔壁是鲁能外滩。那条路开车几分钟，又去看了保利观澜和万科御澜道。很近啊？为什么说位置不好？套内两万二，装修标准高，还是便宜，但是面积大，建面最小170。 为什么那么多人买？全是刚需？楼市是不是太火热了？

回答：重庆缺少高端住宅，重庆不缺有钱人。重庆是个贫富差距极大的城市，缺少中产阶级。所以有钱人买得起西派城，但是流动性极差，参考棕榈泉。这不过是有钱人的“圈层游戏”。要真的接地气，还得撸几套紫御江山，御龙天峰，融景城，万科金域华庭这些学区刚需大盘。重庆家长愿意为小孩子上学和新房癌“买单”，但很少有重庆人愿意为“享受品质生活”买单。除非是有钱人。这是内陆城市的通病~最近来福士广场也卖得很火，你觉得来福士广场也该投资吗？如果不分技巧的乱入ceo，你还进什么知识星球呢？直接拿着钱砸十套西派城不好吗？

提问：浮云你好，请问协信天骄星城新房9600建面是否可以出手。从3-5年角度，用于投资，巴南这个区块前景如何？如果您预测，和20000的重庆天地相比，哪个3年内涨的更快呢？

回答：重庆天地毫无疑问是领涨盘，但涨幅不会太多，会有总价约束。巴南这个盘自住还可以，单价不算贵，周边配套也还行，就是不算地铁盘，以后是慢牛。

提问：浮老师，洺悦国际和望山国际那个中学优质点？谢谢答复！

回答：洺悦国际小学划片区，小区对面正在修的公立小学中学划片区，杨家坪中学彩云湖校区或者79中。望山国际小学读晋愉森林小学，中学65中。中学对比看来，洺悦国际旁边的杨家坪中学彩云湖校区更好，但有一定概率划入79中（79和65差不多）。

提问：纯投资cq，南坪经开区板块和蔡家板块如何选择能否给些对比分析？一手二手老破大都可以。如果两个板块都可以的话 ，各自同新旧程度房子大概什么价位算是目前比较可以值得入的？谢谢。

回答：经开区vs蔡家板块，这个分析很有意思，我来分析下：如果我们把经开区和蔡家看成两个小型城市：那么两个城市的房价高低取决于什么？最终还是取决于人口。经开区的人口流动性明显高于蔡家，你可以打开百度热力图看看：1、蔡家能吸引来的人口主要是北碚区老城区人口，以及部分区县新居民；（新区代表都谈不上）2、经开区能吸引来的人口可以是南岸区老区人口，也可以是渝中区和九龙坡区的人口；（老区的代表）这样一对比，就发现蔡家就是非常边缘的县城概念，五到十年内那里只有新房市场，难有二手房市场，因为一座成熟的新城开发周期也要5-10年。就算是开发完成了，有没有足够多的人口填入？蔡家半岛的桥梁和轨道能不能承载过多的人口出行？所以蔡家还是回到北碚区的新城位置较稳妥，不要抱有太大的希望。所以你剩下要做的，就是回到内环环线和两江四岸核心带淘笋。07-18年的二手房淘笋之路走起。

提问：雕叔，能预测下沈阳丁香湖美的城特价房，这一轮的收益吗？谢谢

回答：看好丁香湖，收益以后都不预测了，抱歉，并非我怕预测错，其实预测错了我也不怕，但是各位必须明白一个道理，预测与很多因素有关，尤其是政策，这一点谁都只能看倾向，难以说定论。投资房产，看其价值才是根本。目前，我们只能说，重庆和沈阳明年大概率会涨，涨多少，看积聚的势能和政策。

提问：雕叔，请问我年前入了一套紫御江山看江的，但是有豪宅税，以后是不是很难出手，或者会打折出啊？

回答：是的很难出手，因为买家可以选择同小区没有豪宅税的产品。不过你可以卖给三无人员，反正三无人员要上房产税，他们不会重复上税，都是每年千分之五。如果价格很笋，他们会接的。因为有一天zf赦免了你这一套税房，他们就是赚到了。

提问：雕叔大，才加入圈子不久，这个户型咋样？谢谢

回答：75分，稍微有点缺角，不太方正。虽然说进门不见窗，不漏财，但是缺点也不少：厨房门和卧室门对冲，厕所门和卧室门也对冲，主阳台过小了，生活起居还是不舒适。

提问：雕叔您好，宁波年底买房合适吗，房价走势如何？目前自住一套，打算买二套，预算不多，考虑买南部商务区附近300万左右的小二居出租或者买奉化甬奉新城的房子投资。

回答：现在宁波楼市的走势是越来越清晰了，如果说过去宁波还有很多人认为宁波房价还能继续大涨的话，那么现在宁波楼市的表现，已经让很多人都知道了宁波房价拐点出现了。现在宁波楼市最大的问题不是新房楼盘流摇，又或者二手房卖不动，而是宁波购房者对宁波房价上涨的预期正在改变。当人们觉得这个城市房价不在大涨之后，购房的冲动就会明显降下来。一个城市的购房者对房价没有信心之后，很多出售房产的人也只有被迫降价卖房，而那些购房者看到出售房产的人降价卖房了，就更加坚定宁波房价还要跌的心里状态，然后就在这种预期之下，宁波楼市的热度就会持续下降，房价越跌越卖不出去。这一次宁波楼市算是要冷很长一段时间了，毕竟之前房价连续上涨了那么多，需要消化一段时间。目前来看，宁波的那些房产中介已经基本上都去转卖新房了，二手房成交量逐渐走低。不是说宁波不能买，只是不是最优选，投资我们看的就是收益率和确定性，具备这2点的，还有其他更优的城市。

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