北京住上一个保障房有多难 瑞平家园购房者抱怨说办房产证需要1825天
记者 杨仕省 综合报道
这是真实的故事，一个发生在首都北京的购房故事，一个数千人购买保障房的故事，但故事情节很曲折，也很漫长，至今还在继续上演........
首农保障房合同屡现霸王条款，未举一反三陆陆续续遭业主大面积的维权、投诉。
2015年7月，北京市住房和城乡建设委员会委员、市住房保障办公室主任邹劲松主持召开专题会，协调解决龙冠自住型商品房合同条款遭购房家庭质疑问题。邀请相关法律和房地产专家、律师、媒体代表参加会议。
龙冠房地产开发公司的上级单位首农集团负责人表示，针对此次购房家庭质疑合同条款问题，该集团领导层高度重视，一定发挥好国有企业的带头作用，积极响应政府号召，耐心回应和解决好购房家庭提出的问题，对合同相关问题进行认真修改完善，不怠慢任何一位购房者，维护每个购房家庭合法权益。并举一反三，做好其他项目开发销售工作。
北京市住房保障办公室主任邹劲松要求，各相关单位要统一思想，高度重视。自住型商品房是住房保障事业的重要组成部分，是市委、市政府为民办实事的重要内容，必须把好事办好。要规范完善自住型商品房销售合同，充分体现政府住房保障政策目标，实现百姓、企业、政府的三方共赢。建立自住型商品房签约前合同评估制度，确保公平合法交易，有效保障购房人的合法权益。
时隔三年，首农集团东郊农场有限公司下属的东方瑞平房地产开发有限公司开发的东郊农场棚户区改造项目用于分配给朝阳区限价房轮候家庭的2335套住房合同又出现了类似的霸王条款。
1：强制代收代缴契税
近日，朝阳区东郊保障房轮候家庭苦等数年在媒体对相关问题的曝光后最近终于迎来了签约的消息。然而令人遗憾的是，开发商东方瑞平房地产公司拿出来一份让业主难以接受的草签合同。在合同里，开发商只允许全款业主自己缴纳契税，而不允许*款贷**业主自己办理，强制要求业主把契税交给开发商代收代缴。根据北京市地税局，北京市建委、原国土资源局在2004年12月1日颁布实施的《关于做好契税机关征收契税有关问题的通知》和《中国税务报》2016年12月26日的报道：近期，有个别房地产开发商在房屋买卖合同中以强制代收契税作为新房交付条件，或代收后迟迟不履行合同约定的缴税手续，引起购房人不满。
对此，国家税务总局财产和行为税司有关负责人指出，《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，自2005年1月1日起，契税由地税机关直接征收，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。该负责人同时提醒购房人，若开发商强制代收*缴税代**费，或以此作为交房条件，购房人可向房屋所在地的地税局及房屋管理部门投诉举报。若购房人与开发商签订了委托代办协议，则属于自愿委托开发商代为办理购房缴税事宜，为民事法律关系。
该负责人表示，根据现行税法规定，购房人在购买新房后，可持身份证件、购房合同与补充结算材料、《房屋登记表》及购房款发票等材料的原件和复印件，自行前往房屋所在地的主管税务机关，申报并缴纳契税。
据《北京日报》2015年7月7日的报道《购房合同藏违规条款成“行规”》，当时记者调取了包括冠华苑合同在内的4份购房合同,发现每个开发商都能在市工商局、市住建委联合推出的商品房预售合同示范文本中加入、或将相关文本修改为对自己有利的条款,再作为自家的购房合同,与购房人签约。
这样暗藏不平等甚至违规条款的合同,已经在业内盛行了10多年,甚至直接被多个开发商称为“行规”。 他们给的合同中都已经打印好了,我们不选也得选。”另外一位购房人向记者出示了完整的购房合同。记者将其和住建委官网上挂出的示范文本对比后发现,原本用于制衡开发商、保证购房*权人**益的条款,在开发商合同中直接被划上了“×”。
例如,在示范文本中原文为“双方同意按照下列第___种方式缴纳税费”,其中包括3条。第1条是“出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件”。这一条,在记者调阅的多个自住房、商品房合同中,直接被打了“×”。
但随后,还有第2条和第3条。其中第2条中约定,买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费以及其他费用。
记者还注意到,有些开发商在购房合同的这个条款中,增加了“此委托买受人不可单方撤销”字样。
原本合同中,对买受人有利的第3条约定,是说买受人可以自行向相关单位缴纳这些费用,而具体由业主自行缴纳哪项费用,都是由购房人和开发商协商。
关于协商的费用,记者在示范文本中看到了“契税”一项,但购房人实际拿到的、需要签字的合同中,开发商早就以打印格式选择了供暖费等其他费用,购房人根本没有选择契税的余地。
但记者从住建委获得证实,商品房合同只有备案制度,并不存在所谓的“审过”的程序。一位从事房地产行业10余年的业内人士说,开发商或者其代表之所以强硬拒绝修改合同条款,无非是为了“逐利”。
那对于开发商来说 代收契税有什么利呢?
“这笔钱在收房当天就可以交到开发商账户上,并且不受政府监管,开发商可以一直无偿使用到给业主办理房产证的那一天。”这位业内人士说。
按照冠华苑的购房合同约定,开发商给业主办理产权证的日子,是业主收房后的730天内,也就是近两年后。按照合同约定,业主需要在收房当天缴纳总房款1%、1.5%、3%三档不同金额的契税给开发商。但开发商却可以将这笔钱拖到为购房人单独办理房产证的前一天再缴纳到税务部门。在这漫长的两年中,这笔契税款就会被开发商当作“无息*款贷**”白用。
记者注意到,对于购房人来说,开发商所侵占的不仅仅是这笔费用两年内所产生的利息,而且还包括这两年的时间。如果不由开发商“代交”契税,购房人可以在收房、也就是确定期房面积之后就按照实际面积去缴税。按照现行规定,房屋交易再上市时,要符合“满两年”、“满五年”才能分别减税;而这个时间段,就可以从缴税那一刻开始计算。
“这也就是说,如果让购房人自行缴税,那么到了开发商能给他们办房产证的730天以后,购房人就能让房子以‘满二’的资格上市,免征全部的营业税;即使自住房有着5年后才能上市的规定,如果自行缴纳契税,到了开发商给办房产证时,也只剩下3年时间就可以上市。”一位区县地税部门相关负责人解释称。
根据《税收征收管理法》第二十九条的规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动，否则将承担《税收征管法》规定的法律责任。
——政府部门约谈开发商要求整改，拒不执行
针对众多业主提出的诉求。北京市朝阳区房屋管理局在2018年10月9日“*访信**事项处理意见书”中回复，“我局相关科室已经约谈了北京东方瑞平房地产开发有限公司相关负责人员，将您提出的诉求及相关要求通知了该公司，要求该公司认真整改，规范相关行为，确保群众满意。”同时指出“强制缴办契税的问题，建议向国家税务总局北京市朝阳区税务局咨询和反映。”
按照购房者出具的购房合同，东方瑞平家园交房时间为2019年5月31日。*款贷**购房者，买受人需同意委托开发商代交专项维修基金、契税等。全款购房者则可以自行缴纳契税等。
东方瑞平总经理陈冰向记者证实了上述*款贷**与全款两种形式买房，合同中缴纳契税方式存在的差别，如果*款贷**购房者不按照要求统一由开发商缴纳契税，不能签购房合同。
“税费是办理不动产的前置条件，取得房本之后才能抵押，否则开发商没法做担保。”他指出，如果让*款贷**的购房者自己去缴纳契税，最终交齐的时间难以确定，那么开发商可能就要无限期的担保下去。
朝阳区地税局一位工作人员告诉记者，在业主针对合同问题*访上**后，开发商已经做出了回复，内容同陈冰所说相吻合。同时，该工作人员表示，朝阳区地税局从来没有要求或委托过任何一家企业代收缴契税。
北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云此前接受媒体采访时也表示，开发商把政府发布的合同示范文本改头换面，代征变成了代缴，还说这是格式合同不能改。这是变相的强制代收代缴，也是开发商一直被诟病的行业*规则潜**。
强制代缴契税究竟合不合法？2005年以前，由于对具体征收模式没有明确规定，房管、国土、房产开发企业等曾有过代征收。但是自2005年1月1日开始，就明文规定了各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
“由于代征代收具有强大的资金流诱惑，且违法成本低，开发商以格式合同强制代收代缴契税仍然比较普遍。”北京京师（天津）律师事务所律师王殿学认为，以代缴契税的名义，用于企业资金周转，等于将代收、多收（如约定多退少补）的契税作为开发商的无息*款贷**，增加现金流；有利于开发商早日收到银行返还的按揭*款贷**保证金；有利于开发商减少因购房者自行分别办理产生的人力成本。
值得一提的是，东方瑞平家园购房合同约定，开发商给业主办理产权证的截止时间是交付后730天内。对此，王殿学表示，如果无强制代缴契税条款，购房者可以在交房当日缴纳。然而开发商完全有动力在最迟日期缴纳契税，会导致契税最长被延迟缴纳730天。
按照现行规定，如果购房者自行缴税，交房日即为房屋购买时间，2年或5年后转让该房屋，免征个人所得税。房屋购买日如果因契税缴纳拖延而延迟，就不能及时享受免征个人所得税的待遇。
——监管不到位助推市场乱象
如果确实存在强制代缴契税该怎么办？上述朝阳区房管局工作人员说，购房合同问题不在房管局管辖范围内，也不清楚具体是由哪个职能部门负责。他表示，北京楼市属于卖方市场，很多项目的购房合同都存在霸王条款。像东方瑞平家园项目，很多购房者为了买该项目前后已经等待了近十年，退房不现实。开发商正是抓住了这点，才在政策监管的灰色区域有恃无恐。
朝阳区地税局的工作人员在电话里向记者表示，税务部门能做的就是找到这家公司进行约谈。如果开发商执意强制代缴契税，我们也没有太好的办法。
据了解，在走访了多个主管部门之后，截至目前，东方瑞平家园购房合同存在霸王条款等问题没有得到切实解决的答复。
首农集团*访信**办一位工作人员向购房者透露，该问题目前正在调查中，具体的答复还需要等待。如果确实存在，会根据问题具体解答，如果违法一定会要求整改。
“如果开发商在一定时间内确实能缴纳契税，购房者也会同意。但万一开发商拿钱跑路或者资金链断裂，或者用这笔钱做别的事情导致房产证办不下来，到最后两手空空的是购房者。”一位业内人士指出，对于契税的责任监管问题，房管部门应该有整体的规划与监管，税务部门既然已经说了契税不能进行强制征缴和代收，也应该发挥一定作用。
“现有法律对合同中约定办理转移登记的最长时间，没有禁止性规定。”王殿学指出，2005年开始，开发商代征契税就已经被明文禁止了，只不过鲜有开发商因此受到行政处罚，被追究刑事责任的更为少见。
4.办理房产证需要1825天
在东郊农场保障房的草签购房合同上办理不动产转移登记的期限变为了1825天，也就是五年。
而草签合同补充条款第十二条第2款标明“买受人签订购房合同后，办理房屋不动产权前死亡的，且买受人没有其它共同申请成员的，应主动将相关情况汇报给区县住保部门，出卖人应终止购房合同，并按照合同约定结清相关款项。”也就是说如果是单身老人申请的，起码要在收房后五年内在世，否则房子就会收回。记者了解到此前也有过相关案例。
此外，记者注意到，在厚达70页的草签购房合同中，还约定开发商为购房人办理不动产转移登记的期限为1825天。其违约赔偿条款前后也不一致，正文中为赔偿万分之三直至办理完成，补充协议中则变为万分之一，且只赔一年。
“从合同角度看，由于产权证分割流程较长，办理产权证确实需要一些时间，开发商约定时间过长其实是希望规避超期的违约风险，与房住不炒本身无关。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，延期办理产权分割登记可能造成房屋延时上市，侵犯了业主合法权益。在限售的城市可能影响急需用钱的业主卖房，也可能影响业主选择适当的时机以适当的价格买卖住房。
对于购房者可能承担的风险，王殿学指出，包括开发商因挪用等原因未及时向税务机关缴纳所代收的契税，购房者需要缴纳；逾期缴纳，滞纳金由购房者支付；因开发商迟延支付契税导致不能及时办理过户登记；如果购房者将契税交给开发商代缴后，在未办理房屋权属变更登记前退房的，开发商可能因挪用或非法占有而不予退还。
根据2014年7月1日北京市住建委发布实施的《北京市房屋登记工作规范（试行）》，其中明确，购房人购买预售的新房，可以单方自行办理房产证。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对此也有明确的规定，在合同没有约定办理房产证的期限时，开发商亦必须在一定的时间内办理完成，否则就需要承担违约责任。
1、购房人购房的房屋是尚未建成的房屋，也就是购买期房时，自购买的房屋交付之日起90日内，开发商应当办理房产证；
2、购房人购房的房屋是已经竣工的房屋，也就是购买现房时，自购买的房屋交付之日起90日内，开发商应当办理房产证；
对比朝阳区其他限价房小区，办理房产证一般只需要一两年时间。东方瑞平公司显然办理时间太长。
——物业费评估未执行经适房小区物业服务收费政府指导价标准
根据东方瑞平公司要求业主签订的前期物业服务合同上看，东郊农场保障房的物业费定价为2.8元/平米/月，地下停车收费为600元/月。根据东方瑞平公司委托的北京中熙物业顾问有限公司出具的“（前期）物业服务费用评估报告摘要”显示，该公司未依照京发改（2005）2662号文件和京建发【2016】4号的规定，按照经济适用房小区物业费标准评估，执行经适房小区物业服务收费政府指导价标准。
北京市朝阳区发改委于2018年11月9日出具的“朝发改行答〔2018〕25号行政事项处理意见书”中指出：我委收到业主反映的东郊农场惠泽园小区物业费问题后，高度重视，组织专人查阅档案、了解情况。经查，东郊农场惠泽园小区为“按经济适用住房产权管理”项目。根据《北京市定价目录》，经济适用住房物业服务费的定价部门为市住房建设主管部门。目前，经济适用住房物业服务收费按照市住房城乡建设委《关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》（京建发〔2016〕4号）有关规定执行。
北京市住建委于2018年8月2日出具的“京建信办［2018］886号*访信**事项答复意见书”中也指出：按照北京市发改委《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改【2005】2662号）和北京市住建委《关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》（京建发【2016】4号）的规定，执行该收费标准的经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京政办发［1998］54号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发［2000］19号）政策的危改回迁小区。这些经济适用住房小区、危改回迁小区在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
记者走访了几个朝阳区限价房小区，了解到城建福润四季、悦和园等几个提供二级以上物业服务标准的小区目前物业费普遍为1.98元平米／月。提供四级服务标准的保利丽湾限价房物业费仅为2.95元平米／月。而首农集团开发的双桥农场限价房提供二级物业服务，物业费为2.49元平米／月。另外首农东郊农场集团开发的东洲家园自住房提供二级物业服务，物业费为2.98元平米／月。值得关注的是北京东方瑞平房地产公司开发的东郊农场保障房B、C地块地下停车位每月600元，而旁边E地块马泉营家园公租房的地下停车收费仅为350元／月。
北京市住建委于9月30日发布了《北京市住房和城乡建设委员会关于废止部分文件的通知》。深化国务院“放管服”改革决策部署,落实转变政府职能、深化简政放权、创新监管方式、优化营商环境的总体要求，废止了《关于印发<北京市物业项目承接查验评估规范（试行）><北京市物业服务费用评估规范（试行）>等文件的通知》(京建发〔2010〕391号)，也就是东方瑞平公司依据的物业评估规范已经作废。
——公摊面积畸高
近期新华社等媒体普遍热议的关于小区公摊不合理的问题在东郊小区也普遍存在。
从东郊农场保障房业主之前拿到的草签合同上看，C1号楼合同上标注的预测面积中的建筑总面积，套内和公摊面积差异巨大。同一个户型，二单元的总面积为59.08平米，套内使用面积为45.66平米，公摊面积为13.42平米。而一单元的总建筑面积为64.3平米，套内使用面积为45.66平米，公摊面积为18.64平方米。也就是说，同一栋楼同一个户型的套内使用面积是一样的，均为45.66平米，而公摊相差5.22平米。对于如此巨大的差异，经过相关部门过问，开发商承认如此巨大的公摊差异是由于第三方测量公司“北京富地勘察测绘有限公司”计算错误导致的。
开发商已委托第三方测量公司重新测绘计算面积。然而其他楼的业主也发现相关的测量面积也存在着问题。比如B2楼的部分业主分别接到两次开发商的通知交款，两次面积均不相同，第一次告知的面积为60.67平米左右，第二次告知的面积为60.43平米左右。按理说，预测面积报告都是要向市建委住保办备案的，不会出现两次不同的数值。另外B6楼两居室业主发现，在选房之前，开发商公示的总面积为74.94平米，套内面积为56.71平米，公摊面积为18.23平米。而目前开发商要求业主按照总面积79平米缴纳房款，而在套内使用面积几乎相同的情况下，业主要多购买将近5平米的公摊面积。而相应的物业费，公共维修基金，取暖费，装修保证金管理费和契税都要多计算5平米。
东郊农场保障房B区一共7栋楼，安置房总面积116810平米，C区分配给限价房的一共是5栋楼，BC区总计2235户轮候家庭。分配给朝阳区限价房家庭的安置房总面积在约在16万平米左右。也就是说如果按照选房时每平米15200元计算的话，开发商可以收到约24亿元的售房款，而经过区政府核算价格以后，目前售价为10442元每平米，销售总额为16亿7千万左右，少收7亿多元。目前东郊保障房的公摊面积普遍比选房时一居室60平米，两居室75平米大2至4平米。小区总面积比选房时的规划面积高6700平米左右，也就是开发商目前单纯增加公摊面积就多收了约7000万元左右。另外小区2300多户的契税约为1600万左右；公共维修基金约为3200万左右；物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾清运费约670万元，上述费用总计为1亿2千400万左右。
目前东郊农场保障房一居至三居的预测建筑总面积从61平米至93平米不等。按照首套房90平米以下计算税率为总房款的1%左右，一居室在6300元左右，两居室在8000元左右。而由于开发商公摊面积过高，三居室的面积超过了90平米，达到93.08平米，三居室业主不得不按照总房款的1.5%缴纳契税，也就是缴纳契税额为15000元左右，比按照90平米以下1%的契税额多缴纳5000多元，部分二套房业主则按照3%的契税缴纳。保守估计东郊农场保障房2235户业主需要缴纳的契税总额在1600万元左右。
整个小区的公摊系数高达40%，得房率仅为70%，比开发商之前宣称的75%得房率低很多。公摊系数比其他限价房项目高了一倍。
业主期盼政府相关主管部门能介入调查首农东郊农场的这个保障房项目合同涉及的违法违规问题，也希望首农集团领导层高度重视并兑现其三年前对社会的承诺：发挥好国有企业的带头作用，积极响应政府号召，耐心回应和解决好购房家庭提出的问题，对合同相关问题进行认真修改完善，不怠慢任何一位购房者，维护每个购房家庭合法权益。
