关于学区房一直是大家关注的焦点，很多人为了让孩子可以就读好的小学和初中，纷纷购买学区房，优质学区房的价格也水涨船高。

乱象：买了学区房，却无法入读名校

最近有网友到市长信箱反映，买了泰禹云开一品的房子，却无法落户，导致子女难以入读泰禹小学。

来信主要内容如下：

本人现深圳工作，与2017年上半年回长沙雨花区的泰禹云开一品楼盘购入一套商品房，至今已还贷快两年（合同已备案还未交房） ，夫妻双方均为湖南省邵阳市户籍，我属主贷老婆属共同借款人。购买该房主要一点为小孩今后能进入泰禹小学就学，最近咨询房屋归属的圭塘派出所迁户口事宜，被告知现在不能迁户口。

原因：因为我购房是夫妻双方共同所有，如果是个人所有才能迁！ 我问如果回长沙就业社保达到一定时限要求（比如缴满12个月社保）是否可迁， 派出所回答也是不可以！

目前长沙小学招生要求：有户有房属一类，而无户有房属三类，根据实际情况三类基本上已经排不到了。

原因：一房一户原则下析产房无法落户

公安局给出的答复是，该房产属于析产房，因此无法落户。

小编又搜索了公安局对于析产房落户的答复：严格户口迁入政策和条件，实行“一房一户”的工作要求。2018年7月19日正式公布施行《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》，《通知》中对购房落户条件进行了规范和完善。对于进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，需由不动产权属证*办理书**并要求所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人。商业用房、商住两用房或办公用房的析产情况需由不动产权属证进行核实。购房合同上的所有权人不等同于不动产权属证上的所有权人，可以变更与增加。

购买学区房的两点启示

综合以上信息，可以得出以下两点启示：

1、一定要购房产权清晰的学区房

根据一房一户原则，上述案例中房产如果仅仅是夫妻共有的房产，落户完全没有问题。但实际上是析产房，落户名额可能已经被他人占用，或者共有产权人不同意他们落户，具体情况不得而知。

还有一种，上次说的7090户型，虽然有两个房产证，但是是一套房，不允许落两个户头，如果对应小学的学位紧张，没有户头的那一家子女将被排到第三顺位，存在被统筹到其他学校的风险。

（详情参看：买第二套房可以不用等4年，70/90户型房产可出售，你愿意接盘吗？）

总之是产权有问题的房子尽量不要碰。

2、楼盘先来后到，按房户一致进行资格排序

对于热门名小学，会严格按照入学顺序，有房有户的最有保障，其次是有户无房（1）、有房无户、有户无房（2）、无房无户，也就是说买了学区房子不一定能入读名校，如果学位紧张，还需要结合户口情况进行排序。

下图是小学入学资格排序，综合来看，学区房并不是最重要的入学保障，单个来看，有户口的优先级其实更高。

根据教育局文件整理

还有一种极端情况需要注意，如果仅满足有房有户的业主子女都不够的话，较晚交房的楼盘将会安排到其他小学，这其中暗藏着先来后到的原则。建发央玺就是例子，虽然距离砂子塘小学较近，但是交房较晚，砂子塘已爆满，就无法入读。

也就是说小学学区也不是一成不变的，特别是正在开发的片区，会根据实际情况进行调整，而且“不存在与楼盘业主沟通和商讨”，那些最后被划出名校学区的楼盘业主，也无可奈何。

因此，大家一方面要谨慎购买产权有问题的房产，而且根据先来后到原则，先交房的学区房有一定优势；另一方面也要随时掌握小学入学情况，对于热门名校，最好将家长户口迁移到学区房产名下。

注：个人观点，仅供参考

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