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下月土拍
这宗土地起价1万
下个月，济南即将迎来大规模土地出让。各宗土地起拍价如何？
东部雪山片区有1宗居住用地，地上容积率2.2，起拍价的楼面价格是8000元/平方米；华山片区北部1宗住宅用地，地上容积率2.9,起拍价楼面价格7257元/平方米……
详情看下图：
这其中，泺口土地、北湖土地都要配建非常大量安置房，其楼面地价参考意义不大。比如，泺口地块需要提供10万平方米的安置房！
位于东绕城高速东、经十路以南的神武项目，有两个地块的容积率只有1.2,适合建设洋房、别墅等产品，所以楼面地价也最贵。一个地块 楼面地价达到了11388元/平方米，另一个达到了10069元/平方米。
在普通住宅用地中，盛福片区原德锡科技地块楼面地价最贵！这个地块在奥体中路以西、花园东路以北。
它的总面积31190.2平方米，地上最大容积率2.5，也就是说地上最多可以盖77975.5平方米房子。
它的底价是81883万元。测算一下，这个底价的楼面地价，就达到了10501元/平方米！
那么，这宗楼面起拍价已经破万的土地周边，有哪些楼盘在卖，它们的利弊又有哪些？
今天，我们就为大家分析一下花园东路沿线的4个楼盘，它们的大致位置如下
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海尔天玺
社区内有道路穿过！
海尔天玺，这是海尔在济南做的最高端楼盘了！这从户型和价格就能看出来：
项目分为南北两个地块，在售上图中的南地块。户型面积有158m²、186m²、225㎡，都是大户型。而且，它158㎡的产品是三室产品！精装产品，目前均价在2.7万元。
项目优点：
该项目位于花园东路、化纤厂路交叉口西南角，属于历下区，距离核心城区也比较近，南距CBD片区1.7公里左右，西距洪楼商圈3公里左右。
产品做得也比较高大上，可以说是海尔济南最高端的项目。
说一下项目的敏感点。外部环境方面：
1、花园东路以北还不成熟。花园东路与化纤厂路交叉口东北角，有一些板房、厂区待*迁拆**，并有一个公交站场。
（花园东路与化纤厂路交叉口附近公交站场）
2、项目以北约1.9公里有黄台电厂。而且，项目东侧有高压线走廊。
（左侧即在建海尔天玺，能看到高压走廊及北部电厂）
项目内部：
1、有道路穿过社区！
从效果图上看，海尔天玺貌似是一个完整的大社区。
但我们查了项目规划图。图中显示，有两条道路穿过社区，将社区分成了北、南、西三个组团：
每个组团都有独立的出入口。比如，南组团的出口在最西北侧：
由于各组团较小，给社区景观塑造上带来一些困难。
2、北组团东北角有一栋商业、办公楼。
这栋楼总共有16层，楼高60米左右，低于住宅。
这个有利有弊，好处是方便了生活配套，坏处是可能使周边人流量偏大，各位亲们结合自己需要具体分析吧。
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翡翠大观
大辛河成色将影响品质
翡翠大观，这个项目卖了很久了，跟它同期的很多楼盘已经卖完了，但它却还在慢悠悠地销售。
所以，它有了一个很大的优点：济南的新房一般都是期房销售，但翡翠大观可以现房销售。而且，它也属于历下区。
它的位置在大辛河以东、花园东路以南，跟海尔天玺相距不远。所以，它也有一些跟海尔天玺相同的优点和敏感点。
重点看项目敏感点：
1、花园东路以北的有一些待*迁拆**板房，环境还比较一般，花园东路以北有1.9公里处有黄台电厂。
（花园东路以北待*迁拆**板房，远处烟囱是黄台电厂）
2，翡翠大观西侧有大辛河，大辛河景观带塑造好了造福于民，塑造不好可能会是臭水沟。目前来看，大辛河的景观还比较一般。
（大辛河现状，左侧高楼即为翡翠大观）
3、翡翠大观西南不远处就是东新热电厂。
目前，东新热电厂正计划扩建一个比较大的冷却塔。
社区内部：
翡翠大观在售南组团，只有4栋楼，社区规模较小，且与东侧崇德中学交叉，地块不规整。
另外，北侧2栋楼和南侧1栋楼都有底商，适当留意。
价格方面，翡翠大观为毛坯房，售价在2.3万左右。这个价格计划赶上CBD内毛坯房的价格了。这也可能是该项目销售缓慢的重要原因。
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万科翡翠公园
周边有较多土地待开发
这是万科在济南的一个高端楼盘。项目位于花园东路以北、颖秀路以西，高新区核心区的正北侧，也属于历下区楼盘。
这个项目的产品做得很高大上。我们以前说过，它的户型拥有大客厅、大阳台、大落地窗……它的层高约为3.1米或3.15米，其146平方米的户型就有约6.4米的客厅面宽！另外，项目园林也做得也很用心。
它的敏感点：
外部，周边有很多地方已经*迁拆**，但土地尚待开发，未来周边建设会对项目带来一些负面影响。
（从翡翠公园北侧已*迁拆**区向南看）
奥体中路以东、花园东路以北有较大面积的安置区。项目内有两栋保障房。
价格方面，翡翠公园在售精装产品，价格在2.6万元/平方米左右。
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中垠御苑
拿地两三年尚未开盘
中垠御苑项目，这个可以说是一个神盘了：它的土地成交于2016年11月1日，到现在已经已经两年半了，但还没有开盘的信息。
这个项目在花园东路以北250米左右，它的南侧是三庆汇德公馆，东侧是祥泰新河湾，西侧、北侧待开发。
从现场看，这个项目已经盖到六七层，今年应该能入市销售。
这个项目需要注意的地方：
1，虽然它属于盛福片区，但它是高新区的楼盘。
2、项目外部环境方面，西侧、北侧待开发，东侧紧邻小汉峪沟。小汉峪沟沿线未来景观能打造成什么样，将直接影响这个楼盘的居住品质。
目前，小汉峪沟还只是一条沟。
(小汉峪沟，左侧地块即未中垠御苑）
在社区内部，没有明显不利因素。
6号楼受南侧三庆汇德公馆挡光原因，有1户日照时间达不到居住标准。
我们从施工现场打听到的信息是，中垠御苑可能为精装产品，价格将不菲。
该项目属于高价地项目，土地的楼面成本1.24万元/平方米，再加上这两三年的资金成本，开发商实际成本很大。
好了，今天就聊到这里吧。希望以上信息对各位亲们买房有用。
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