我爱铺网讯 我爱铺网数据显示，2015年合肥办公入市169.8万方，成交69.6万方，仍有近100万方的入市量没有消化，入市未消化的库存远大于成交量。随着城市办公圈的升级与调整，部分区域的办公产品库存积压严重，去化压力较大。
合肥成交的办公产品中，商办小户型产品成为投资客户热衷的办公产品，其中商办型公寓尤为受到青睐。据我爱铺网统计，2015年合肥市区共有39个商办产品有办公售出，成交体量占比48%，已经接近办公市场近半的成交体量。
合肥办公圈的变迁之路
我们在谈到合肥的写字楼市场的时候，不得不提及的就是合肥办公商圈在近15年的变迁。从市中心到北一环，从老城区到新城区，合肥办公圈的变迁也印证着写字楼市场的发展。
合肥邮电大厦
思维沃客执行董事周家全认为，在过去的15年，合肥的写字楼市场发展有三步。第一步是从环城以内到一环，以市府广场为中心的合肥第一代写字楼群，代表性的是邮电大厦；之后出现了北一环的财富广场，加上周边跟风的项目，造成了财富广场在十年的时间里一度成为合肥主要的办公圈。
第二步是从一环以内到政务区，也就是从老城到新城，从2005年到2015年，政务区已经成为成熟的办公区，而且这个办公区目前的质量水平与综合素质完全超越了老城区，写字楼已经更新换代。
第三步是从主城区到滨湖，这里的滨湖是指整个滨湖新区而不仅仅是现在的启动区，在环巢湖沿线有可能形成一个庞大的办公区、金融区与商贸区，也有可能在规模与综合水平上超越政务区，不过还需要10-20年的时间去发展。
商办公寓受到市场追捧
2015年11月，国务院办公厅首次把公寓定性为生活*服务性**业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。国家从政策层面对公寓市场的发展予以推动，也让市场出现了新一轮的公寓投资热潮。
合肥商办公寓
“合肥市甲级写字楼空置率大概在25%左右，而且有持续走高的趋势，甲级写字楼的开发吸纳量不足，开发风险很大。”同策咨询吴明松在接受我爱铺网采访时表示，商办类产品开发要求相对较低、开发风险也比较小，开发商如果没有足够的能力做甲级写字楼，更倾向于做这种公寓与办公相结合的产品来减轻开发难度。
“对于中小企业甚至小微企业来说，他们就是想找一个能够创业办公的场所。这个写字楼不但能办公、最好还能居住，所以才出现了办公与住宅一体化的商办公寓。”合肥学院房地产研究所所长*德朱**开在接受我爱铺网采访时表示。
安徽予荣地产副总经理胡维宏认为，目前合肥有些写字楼的成本是比较高的，小面积办公产品也是产业结构发展过程中，临时性的一种选择。对于合肥来讲，让中小企业有一个适合它运营成本的办公的地方是非常必要的。
也正因如此，合肥办公市场上的商办类产品上市便受到追捧，投资者看重的也是它面积小、总价低、宜商宜办宜居住的多种功能灵活组合的特性。
“很多人都是把商办公寓作为纯投资产品，它的价格低于传统的办公产品，有一定的投资优势。随着市场需求理性化，它实用价值可能并没有传统纯商务办公价值高，这样就形成了投资和需求之间的落差。”飙马中国商业地产顾问机构总策划师何琪琛在接受我爱铺网采访时认为，投资者对商办公寓不能盲目追捧。
写字楼产品市场分化加强
2016年伊始，市长张庆军在会议上讨论并认同了合肥商业、办公地产确实存在建设过剩的现象。目前，合肥不少新城区都在大体量的开发办公产品，而这些区域的成熟度还比较低，这么多的办公产品建成之后，或许会面临一定量的空置。
周家全在接受我爱铺网采访时认为，合肥区域成熟度在30%以下的欠发达地区是不适合做办公产品的；成熟度在30-60%之间，可以做商务公寓；成熟度在60-80%之间，也就是在二环线及以内，或者在主要的交通节点，主要的城市副中心，才可以做写字楼。
*德朱**开在接受我爱铺网采访时表示，随着办公需求不断的变化，合肥的写字楼市场分化会进一步加强。
“合肥的商办类产品要做市场的细分。”何琪琛认为，现在合肥市场上的商办产品很少会做市场的细分化，更多的是随大流。
面对合肥市场上越来越多的小面积商办产品的出现，何琪琛表达了对市场的忧虑。在他看来，合肥的商办类产品不是越多越好，而是要做好市场分类，跟合肥现在服务业的发展相匹配，单纯的做成投资产品，就背离了市场的配置原则。