楼市如此火爆的宁波2020，竟然有人问我明月江南是不是买贵了，而且还不是一个人！

粉丝询问老钟的私信截图如上，前几次问我的时候，我在私信做了简单回答。但之后陆续有多位粉丝同样在问我明月江南是否买贵了？

言语中透露着许多不确定与不安全感。

于是，老钟决定，针对明月江南这个项目，来一次价格评估。

备注：明月江南已经清盘，所以老钟的评价不带有任何的推荐性质，本文也仅仅只为买了明月江南且现在还在内心纠结的粉丝朋友。

评估一个楼盘性价比的模型。

对于一个专业且负责的房地产营销人来说，做价格是一件极其繁琐且需要极高专业要求的工作。

上图是一个最简单的模型，里面所涉及的计算公式及评估评分标准我就不展开。我在下面对明月江南的价格评估，都是以这个模型来展开，只不过我只说结果，过程省略。毕竟枯燥的推导过程大部分人都没有兴趣。

东部新城的辐射圈正在逐步放大！

如果回到六年前，靠近通途路的楼盘，你都不会认为他属于东部新城，或者不认为他能享受东部新城的发展红利。

时间进入到2017年，当海晏路跨铁路通道打通之时，人们尚未发现奥克斯缔壹城和龙湖天宸原著的地段价值。所以天宸原著2017年4月首次开盘去化率只有惨淡的25%，项目营销经理当晚就下课，那次开盘的均价只有22500元/平。

明月江南距离市政府直线距离3公里，在这个3公里范围内，你能找到的在售新房成交均价，低于4万的项目极少，可能大成郡算一个。

当然我可能有疏漏，欢迎各位在评论区发言指出均价低于4万的项目。

已拿地但未预售的地块，宁穿路双子星的毛坯限价36700元左右，如果加上精装则在39000元左右，而且还不考虑中签率的问题。

绿城在潘火海晏路旁的新地，限价30500元，估计中签率会是新低。

所以如此一分析，如果当你在2019年的四季度，想在东部新城3公里辐射圈里找一个新楼盘，价格在32000以内，可能只有明月江南。

明月江南旁格兰晴天，贝壳网挂牌价显示为3万，如果加上绿城品牌溢价及新房溢价，假设明月江南今天就进入二手房市场销售，你认为卖3.3-3.4万/平，有人会接手吗？

老钟认为，对于明月江南的小面积高层房源而言，这个价格成交的难度并不大。

原因何在？

开车10分钟到东部新城，100-110平左右三房双，400万总价内且带精装修，两年内次新房，这样的房源很难找了。

明月江南能享受到东部新城的发展红利吗？

明月江南属于潘火街道的鄞州投创中心地段，在规划中属于02片区（紫色块）。整个投创板块的大部分土地以工业用地为主，但投创02片区则以居住用地为主。

投创02片区的南侧是潘火前殷片区，规划的是一个居住组团。

前殷和投创02这两个小片区，与宜家板块一起，都会享受到整个东部新城发展的红利。并且伴随东部新城的不断成熟及价格上扬，在东部新城工作的年轻人刚需外溢，首选必然是向东与向南。

但是向东是明湖，价格已经在4万以上，那么对于刚需的年轻人而言，向南可能是最实际的选择。

鄞州投创地段详细规划图。

黄色圆为明月江南。整个投创大板块，以两条河为界。中塘河以北，甬新河以西，都是以居住为主的组团。

中塘河以南，是大量的工厂，用地性质均为M1。从规划角度而言，M1性质的土地，一般为不对居民造成噪音与污染的企业。

各位可以对照卫星图或者实地去观察，在明月江南西南侧，现状是厂房，但规划是居住用地。

2017年，投创02片区有局部调整，细节如下。

YZ02-02-b2地块用地性质由“商住混合用地(B+R)” 调整为“居住用地(R2)”，容积率由2.90调整为2.50。B2这块地现状为厂房。

YZ02-02-d4地块用地性质由“商住混合用地(B+R)”调整为“居住用地(R2)”，容积率由2.90调整为2.50。这块地就是明月江南。

YZ02-02-g2地块用地性质由“商住混合用地(B+R)”调整“商住混合用地(R+B)”,其中居住计容建筑占总计容建筑的比例不大于70%，其余指标保持不变。G2这块地现状也是厂房。

所以，明月江南现状西侧及西南侧均为厂房，但这是暂时的。我们想象一下，如果周边已经是净地，或者已经开发成型，那么明月江南价格还会是3万2吗？

明月江南买贵了吗？

高层不会买贵，中小面积房源将为成为东部新城刚需外溢客户的首选。

明月江南未来五年能涨到多少？

对标奥克斯缔壹城的高层房源成交均价，绿城品牌因素可以抵消部分的地段抗性。

已经买了明月江南的粉丝朋友，老钟想对你们说：

• 自住改善或者理性投资，只要你不用杠杆，老钟还没见有人买住宅亏钱。
• 明月江南所在板块和前殷这两个板块日后是东部新城刚需外溢的首站。
• 买房不是炒股票，不能抱着投机的想法，而是要想着和城市共发展。
• 宁波好，东部新城肯定好！东新好，你买的房子肯定好！