壹、板块解读

昨天有朋友提到了“万科麒麟小镇”项目，说时间能不能帮助分析一下，对于这个项目笔者还是比较了解的，今天正好有时间我们可以一起聊一聊。万科麒麟小镇实际上是万科在2017年从海航接手过来的项目，一个分为6个地块，大概不到40多万平米的建面。海航之前给这个项目起的名字叫“中国集”，很入乡随俗的一个名字，“中国集”当时规划面积超过3000亩，总建筑面积超200万平米，包含了商贸、创业中心和“海航城”三大体系。后来海航陷入了困境，开启了“卖卖卖”的模式，万科接手的就是中国集当中的6个住宅地块。在万科接手前，海航在2012年前后已经开发了一部分住宅项目，当时销售均价在6000-7000元/平米左右。

海航“中国集”效果图

万科麒麟小镇从行政区划上属于天津宁河区管辖，从地理位置上属于天津未来科技城的范围，靠近14.25万亩“七里海”国家古海岸和湿地保护区，这应该是该项目最大的地缘性特征。由于“七里海”原名“麒麟海”，这是万科其林小镇名字的由来。当前“七里海”湿地周边分布的都是天津宁河区的乡镇，远离宁河城区，因此当前项目周边没有大型的商业配建，居民休闲购物需要到附近“空港”或者天津市区。医疗配建也仅仅是分布在周边村镇的卫生院，仅仅是满足日常就医需求。而万科在拿地之前应该对周边的配套情况有充分地了解，因此该项目从宣传上也是规避了配套上的不足，主打“休闲、生态”的小镇概念，下面我们来详细了解一下万科麒麟小镇项目。

万科麒麟小镇实景图

贰、项目解读

1、项目简介：

万科麒麟小镇位于七里海大道与海航东路交口以东，由万科地产开发。占地面积30万平米，总建筑面积37.66万平米，容积率1.20。项目由93栋楼组成，主要包含6-8层电梯洋房和11-17层小高层。万科麒麟小镇的主力户型为90-115平米功能型三居，主要面向刚需和刚改客群。万科麒麟小镇是万科继东丽湖万科城之后，在天津的第二个“小镇”项目，项目主要区位特点是位于国家级的古海岸保护湿地“七里海”旁，具备较好的生态资源。

项目效果图

2、项目销售状况：

万科麒麟小镇于2018年11月25日首开，推出航御花园的4栋洋房产品，楼号为2#、4#、6#、11#号楼，共计共136套。户型建筑面积90-115平米功能型三室，11000-12000元/平米，当前已经售罄。2018年12月底加推航御花园7#楼，7层到顶洋房，共计28套。户型建筑面积为90平米功能型三居，均价11000元/平米，当前该栋楼已经售罄。2019年万科麒麟小镇进行了多次加推，推出9栋楼，包含11-17层小高和6-7层洋房，楼号为推航御花园3#、5#、8#、9#、10#号楼和航雅花园1#、2# 、7#、10#号楼，共计396套。户型建筑面积90-115平米，小高层均价9200元/平米，洋房均价10500-11000元/平米，虽然价格有所下降，但是定价仍然超出市场承受，当前该部分产品仍有部分余房在售。2020年至今万科麒麟小镇又进行了几次少量补货，共计推出3栋洋房产品，楼号为推航雅花园4#、8#、9#楼，共计62套，户型建筑面积90平米功能型三居，销售均价9500元/平米，当前产品处于顺销阶段。

叁、项目优劣势分析

1、从配套上看

从配套上不需要进行过多的分析了，用一句话形容就是“基本上没啥配套”。前文中提到项目所在地为宁河区的乡镇，项目周边没有大型商业配套，当前商业仅仅有项目附近的宁河湾有一些包括餐饮、超市在内的基础生活配套。项目周边也没有大型医疗配套，只有分布在各个村镇的卫生院，稍微复杂一点的病患需要到空港或者市区。当然从万科运营东丽湖的过往经验上看，也不能说麒麟小镇未来没有发展空间，只是东丽湖发展用了将近十五年的时间，这个周期对于很多客户而言都是等不起的。

项目周边分布着“村镇”，缺少大型商业配建

2、从位置上看

从位置上看万科麒麟小镇位于津宁高速与京津高速的交汇处，交通较为便利，项目附近的津芦线、津宁线、津汉线直通天津市区。距离东丽湖和空港大概10多分钟的车程，距离天津市区外环线的距离也不远。同时由于靠近“七里海”湿地自然保护区也让项目拥有了一定自然禀赋，这大概也是万科能够接手这个项目的重要原因。

周边交通路网密度，距离空港距离较近

3、从产品上看

项目容积率为1.2，主要产品类型以洋房和小高层为主。这个项目的定位上万科按照“小镇”的模式进行规划，在缺乏外部配套资源的支撑下，万科在麒麟小镇项目上规划上了“巴黎街”来弥补配套资源的缺失，“巴黎街”包括餐饮、美容美发、超市、干洗快递、亲子教育等等业态。同时还在社区内部规划了体育休闲公园，倡导一种健康生活理念。

体育休闲公园效果图

从具体的户型上看，万科麒麟小镇主打90平米和115平米的功能型三居，这代表了万科将客群聚焦在刚需和刚改客群上，力图通过降低客户购房总价门槛来抵消项目销售所面临的抗性。整体而言麒麟小镇的现场体验效果还可以，万科这次在“下乡”的项目上表现出了一定的诚意。

4、从价格上看

万科麒麟小镇洋房的价格大概在10500-11000元/平米，小高层产品的价格在9200-9500元/平米，这个定价有些“拉胯”，很明显处于周边村镇买不起，外面有钱的又看不上的局面。当然“小镇的概念”叠加生态元素，似乎对于一些生活在快节奏的市区客户有一定的吸引力。

结语：

从万科用15年的时间深耕东丽湖上看，笔者不怀疑万科能够做好麒麟小镇的这个项目，但是这也许是一个非常漫长的过程，很多客户是等不起。当前9500元/平米以上的价格，也不是周边村镇客户能够接受的。那么什么样的客户可以接受呢，那就是天津市区部分客户，作为第二居所，用于周末或者假期休闲度假。（全文完）