端午小长假前，成都房协放出一条“刮刮乐”预售。
刚刚，位于东二环、万象城旁的华润置地·悦玺（二十四城八期）取得预售证，建面约144—155㎡，带精装均价约1.7万/平米！
本次共计推货356套房源，其中棚改125套、刚需139套、普通92套。
也就是说最低首付约75万左右，即可“喜提”悦玺。那么，这个项目究竟适不适合入手呢？
接下来，DJ！drop the beat！
又现，二十四城“记”
华润·悦玺是华润·二十四城八期。
项目的诞生还要追溯到2005年底，华润以21.4亿元总价竞得占地约1082亩的原420厂地块，打造了如今的华润·二十四城项目。
时至今日，二十四城1—7期项目已全部售罄，数以万计的常住人口形成了城东居住氛围最为浓厚的区域之一。
不仅如此，华润还将全国第四座万象城落子其中，成功将住宅与商业一体化相结合，一度填补了城东高端商业综合体匮乏的局面。此后，二十四城价格稳中走高，从2007年首批次开盘的5488元/平米起，一直到2018年润府约1.23万元/㎡售价。
完善的配套让二十四城的二手房价在市场上十分抗打，在城东仅次于毗邻的攀成钢板块站上了2万的台阶，然而即便如此，仍旧没有熄灭众多购房者对于二十四城的渴求。
从上表我们可以清楚的看到，悦玺带装修均价1.7万/㎡的价格与周边二手房价差来到了5000元/㎡，光是这一点足以让购房者“心跳不已”。
预售信息
建筑类型：高层、超高层
开发商：华润置地
楼盘地址：成华区万年场
梯户比：3梯4户
项目占地：84亩
楼层：6号楼（1、2单元）为30F，7号楼为34F
朝向：东西朝向
绿化率：35%
推售户型：144㎡、153㎡、155㎡
装修与否：精装
公摊：18—22%
容积率：4.0
本批次套数：356套
物业公司：华润物业
物业费：5.2元/㎡/月
预售均价：17000元/㎡
装修标准：4083元/㎡
报名时间：2019.6.7-2019.6.9
区域扫描
其实，早在4月底发哥就去到现场了解了一番，项目正加紧施工，待售楼栋已修建到三分之一的高度，置业顾问表示，预计将在2020年交付使用。
项目北侧紧邻在建的万象城二期商业和润府项目，南侧一街之隔是于去年交房的二十四城七期柒公馆，西侧直面二环高架桥，东侧是二十四城1—6期产品，发哥从地铁4号线走出便感受到了悦玺占据的地段、配套和生活氛围的醇熟。
双地铁+二环BRT，紧邻万象城商业
从地铁4号线双桥路站走出三百米便是项目大门，而预计明年开通运营的地铁8号线一期双桥路站（在建）将在项目门口设立站点，同时，双桥路站也是4、8号线的交汇站点。二环高架BRT双桥子北站紧邻项目南侧，距离大门不足两百米，后期不论搭乘地铁、二环BRT，将十分便捷。
悦玺的另一大闪光点便是紧邻约70万方的万象城一期、二期商业，万象城一期凭借中高端的商业配套，一度成为了城东首屈一指的商业综合体，满足各类生活需求绰绰有余；
同时，已修建到三分之一高度的万象城二期商业也将持续加码城东，据此前释放的消息显示，其打造标准和招商情况可能会超过一期水平，十分值得期待。除了高端综合体以外，项目斜对面的二十四城配套商业街——润街（大多都已各类餐饮店为主），也能“堵”上一众好吃嘴的嘴巴，价格也很“亲民”。
学校众多，但教育资源实属普通
周边教育资源不在少数，400米范围内可到达金苹果幼儿园、嘉业幼儿园，还有三幼和yoyo文轩，小学则是华润二十四城配套的石室小学，但学校教育水平一般，不过，据发哥了解，该小学在2018年的划片范围将满足1—6期业主小孩就读，加之陆续有七期的业主入住，这一片区的入学名额压力已呈现一个较大压力，并且，学区房名额和划片每年都不同，至于悦玺最终就读哪所学校，还需打上问号。
产品信息
再来看看具体的项目信息。
2栋先拿预售，还有3栋待定
华润·悦玺占地84亩，由5栋高层住宅和2栋独立商业组成，采用U型的围合式布局，其中，2、3、4、6、7号楼为层高30-41不等的住宅，1、5号楼为独栋商业，而本次取证的是6、7号楼的平层产品，剩余3栋住宅推出时间待定；
6号楼（1、2单元）为30层，从产品各项指标不难看出，悦玺是冲着有改善需求的购房人群打造其中。但需注意的是，7号楼为34层，和润府一样属于超高层建筑，也就是大家俗称的“钢管房”，但由于是装修，所以应该通过吊顶的方式进行了遮蔽。
同时，悦玺还剩有5栋高层待售，也并非此前盛传的二十四城收官之作，之后还有最后一期住宅用地，将会以小户型呈现。（悦玺售楼部在万象城一期对面）。
容积率4.0，离高架桥匝道较近
悦玺在仅有的84亩地块中便规划有5栋住宅和2栋独立商业，容积率4.0，这项指标对于高端项目来说，舒适度不高。
发哥在实地勘察中还发现，即将预售的6、7号楼面临着距离二环高架桥匝道较近的尴尬局面，除开154㎡户型朝中庭以外，对于145㎡、155㎡两种户型的底层住户来说，将难以避免噪音、污染和采光遮挡问题，对于居住品质和私密性有着很大的影响。
三种户型，如何pick？
本批次共计4种户型，其中134㎡两室两厅两卫户型仅3套。接下来，发哥着重分析145㎡（92套）、154㎡（89套）、155㎡（172套）三种且均打造为套三和套四结构的户型。
首先，是本批次唯一的套四且通透、也是套数最多的155㎡户型：
155㎡户型，172套
进门设计有一处玄关，客厅为横厅设计，搭配有约开间约7米的大阳台，同时，生活阳台也连接厨房，后期生活较为便捷；其中，三间次卧均为约10—12㎡，主卧为传统的套房设计，拥有独立的衣帽间和卫生间。
值得一提的是，以客厅纵轴线分割，该户型的动静分区明显，以客厅横轴线分割，以上的主卧、客厅和一间次卧朝中庭（东北朝向），以下的两间次卧为朝西南向，但面向二环高架桥匝道。
154㎡户型，89套
同理亦然，154㎡户型打造为套三，该户型的客厅、主卧和一件次卧均面向中庭（东北朝向），另外一件次卧朝东，但高达4.0的容积率和围合式的布局，低楼层在采光上将难以保障；
145㎡户型，92套
而145㎡户型虽然全部朝南，客厅为竖厅设计，并且，约7米的阳台还连通一间次卧，但仍需注意的是，低楼层将直面二环高架桥匝道，仅距离约20—30米，噪音干扰难以避免，封阳台避之不及。
综上，发哥建议优先选择155㎡＞154㎡＞145㎡，同时，尽量选择中高楼层。
带装修1.7万/㎡是什么概念
落脚到整个成都楼市来看，单论带装修1.7万/㎡的价格，可供选择的楼盘不在少数，然而但当这一价格被放在有着东二环、万象城旁、双地铁的标签的悦玺身上的时候，可能你就要打个“寒颤”了；
同时，最为关键的是，悦玺的新房价格与周边二手房价差有着约5000元/㎡。要知道，自春节后入市的“网红盘”基本只有光华壹号二期、融创·玖樾台等少数新房。
那么，为什么悦玺价格可以如此“亲民”？
发哥认为，或许是其多年前的地价起到了作用。相比一街之隔、去年10月开盘、清水均价1.23万/㎡的润府，精装修的悦玺高出了约5000元/㎡，而这其中的大部分“溢价”应该就来自于装修。当然，在发哥踩盘时售楼部还未呈现出具体的装修标准和样板间，感兴趣的购房者可以亲自前去现场感受一番（据称样板间有望于6月9日陆续开放）。
华润置地·悦玺售楼部
置业建议
最后，回到大家最关心的话题，华润·悦玺值得一搏吗？坦白说，这并算不上一个十全十美的改善选择，但是在现在的市场上，却是一个非常不错的选择。
优势一：密切关注近期市场的人会留意到，两百余万就能买入带装的140㎡户型的项目并不多了。新开的房源大多定位于高端，单价站上了2万的门槛，总价甚至超过300万都是常态现象，对于改善而言，此前只有两种选择，外溢或者是增加预算，此番，悦玺1.7万/㎡且带装修的均价、与周边二手房价差高达5000元/㎡，显然占据了极大的价格优势。
优势二：悦玺占据着东二环的优质口岸、双地铁+二环BRT的便捷交通、过街即享万象城一、二期的中高端商业配套，相比于之前入市的高价地项目而言，悦玺的优势和稀缺性都十分明显。
劣势一：不过，总价约250万起，也足以筛选掉一大批刚需客群，可以预见，悦玺的报名人数不少，中签率恐怕不会太高。
劣势二：整个项目占地面积并不大，小区中庭较为局促，同时，靠近二环高架是项目的又一大“硬伤”，低楼层145㎡、155㎡的户型将难以避免噪音干扰。
劣势三：整个产品的起步面积144㎡起，定位并不低，但是3T4户的分布，仅有155㎡的户型能够保证通透，整体来看更偏首改的标准；并且，周边学校较为普通，对于追求优质教育资源的家庭，需多加考虑。
总的来看，对于预算充足的初次改善换房家庭来看，悦玺还是十分值得动用房票的项目。