这是拿铁房产观的第120篇原创

前言

今天要说的这个板块是嘉禾望岗，也就是集中了整个岭南新世界片区，以及黄边四小龙（时代*瑰园玫**、金碧雅苑、云山诗意、白云尚城）。

我习惯地把这里称为白云区的天河公园，整个大岭南板块和天河的天河公园西门板块，真的非常像。

他们的相似之处有：

1、同样地产商：都是新世界地产开发，且都开发了20年；

2、都在当地有不错的学位：天河公园有天府路小学，岭南新世界有华师附小；

3、都是交通枢纽中心：天河公园有5/11/21号线，嘉禾望岗有2/3/14号线；

4、都有产业：天河公园靠近珠江新城和金融城，嘉禾望岗靠近白云新城和设计之都；

5、产品相同：都是刚需到改善，再到豪宅都有，集中了高中低的人群；

商业方面呢，由于天河公园在身娇肉贵的天河，没地，所以商业要去珠城。

而嘉禾这边的商业还是满多的，有云门NEWPARK，嘉禾金铂天地，以及元下田的巨无霸——安华汇。

这里有人会说，白云区的产业怎么能和珠江新城和金融城比呢。

对呀，所以，我才说这里是白云的天河公园，又不是说天河的天河公园，板块相似度较高。

天河的GDP是白云的两倍，天河公园的价格理应是嘉禾望岗的两倍。

如果以各自对应的小区梯度来对比的话，应该是差不多的，下面我们会具体分析。

一、岭南新世界价格梯度

岭南新世界比较大，组团分得比较多，共127栋，年代相差比较大，都是新世界在2001年拿地，你所看到的小区不管是最新的云逸还是正在建的云耀，都是同一年拿地的。

成交最为活跃的是老区，也就是左下角的部分，从A-K，分为双城故事、倚湾园、映翠园、优悦园、倚云天等组团，最好的位置是C区的阳光小筑，安静望园林。

老区的价格从4.5-6万，总价介于330-700万之间，面积从75/86的两房（占比15%），到110-140（占比70%）之间的三四房为主。

新世界的户型分得比较多，每一排都有些不同。

优点是容积率低，使用率高，园林舒适，缺点是组团之间人车不分流，车位紧张。

刚需可以买里面的两房或小三房，改善可选择C区的130左右的三四房即可。

最老的是集贤苑，也叫教师新村，建成于99年，以前是房改房和经济适用房，现在也基本都可以交易了，都有预留电梯井，不过要从二楼上电梯。

以两房和三房为主，单价3.2-4万，总价介于250-400万之间，2018年看集贤苑的时候，单价格大概2.8-3万之间，现在也涨了有15-25%了。

另外还有以刚需为主的锦云峰，和以改善为主的复式嘉云府。

锦云峰主要是北向81的两房和94-102的南向三房为主，单价在4.8-5.8万。

从单价上看比老区的贵，但从总价上来看，老区平均总价略高，锦云峰虽然新一些，但没啥小区，密度高，且车位严重不足。

嘉云府主要以改善为主，有平层和复式，复式类似于现在的错层叠墅，均价6.5万以上。

由于放盘数量太少，成交不多，可参考数据不多，喜欢舒适园林的可选择嘉云府。

这里面最舒适的要算凯云新世界了，主要以137-167的三四房为主，两梯两户，平均单价7万以上。

凯云比目前的云逸和云耀都要更舒适更优秀。

云逸完全是商场上盖，园林都是空中花园为主，户型是很方正，但是云逸最大的缺点，还是香港开发商的那种连排塔式楼，四面八方都有。

由于靠近空港大道，噪音灰尘较大，舒适度一般。

由于云逸大部分都交楼不久，税费比较高，且价格偏贵，实际成交也就六万出头，整体上不是太建议。

最后一期的云耀，最大的缺点是靠近养老院、变电站、环卫站，全部以四房五房为主，跟现在的主流产品还是有很大区别。

现在的豪宅不追求房间数，而追求舒适度，新世界打着三胎做五房的概念实属剑走偏锋，吹风价7万的话性价比一般。

另外还有华发四季、依云小镇，成交量也不多，关注度不高，华发价格较高，依云远离地铁，并非刚需买家的首选。

二、黄边四小龙的价格梯度

时代*瑰园玫**、金碧雅苑、云山诗意、白云尚城，这几个盘的受众没有岭南世界多，主要还是因为学校原因，其次是这几个盘的硬伤比较明显。

比如，时代*瑰园玫**和金碧雅苑太靠近华快三期，时代一期户型又很差，恒大的金碧千篇一律，以刚需为主，还人车不分流。

在2018年以前，云山诗意是整个嘉禾黄边一带最贵的盘，但这次明显跑不过岭南新世界。

从户型、小区、管理、园林、交通来看，都不比岭南新世界差，除了学位之外。

白云尚城的位置虽然更靠近白云新城，但交通上没有三线交汇的岭南新世界有优势。

其次还是在学位上输了一大截。

刚需最喜欢的还是金碧雅苑，上车门槛最低，主打66-86的小三房为主。

这几个小区主要还是因为上车门槛低，总价介于300-600万之间。

如果超过500万的话，有些人还是会选择岭南新世界，这样导致，只有岭南新世界涨了，才能轮到这四个盘涨。

高于650万的话，就不要买这四个盘了，除非你就是特别喜欢，超过650万的话，这四个盘里优先选云山诗意148以上，以及白云尚城145以上。

价格梯度比较常规的是云山诗意和金碧雅苑，均价相差不大，当然我们说的都是正常户型，对比度比较高才算常规。

时代*瑰园玫**的户型和客户的匹配度低，接受度不高，拉低了整体均价，而白云尚城错配明显，也是拖累整体价格的表现。

三、嘉禾望岗的选筹逻辑

之前的文章反复提到过，在白云不要买一手，白云的一手要么价格太贵，要么太偏，又没有限价约束。

白云的一手客群主要是本土置换客，以及工厂小老板们居多，另外就是在天河越秀或白云新城上班为主的外来客，以及本地的医生、老师、公务员，吸收高层次人才能力偏弱。

如果是刚需，岭南新世界板块就是白云刚需和改善的首选。

这里指的是总价700万以内，超过1000的需求在白云虽然多，但是超过1000以上的回报率差。

有些人会说，白云湖数字科技城也不错呀，房子又新又漂亮。

没错，除了新，好像没啥漂亮的，买白云湖的人大多犯了新房癌的毛病。

一个板块的成型是需要很长时间的，中间可能会经历几代领导人，一旦中途换人，那效果可能会大打折扣，岭南新世界都发展了20年才有现在的规模，你要把白云湖建成像岭南新世界这样规模的时候，差不多也20年了吧。

你受得了出门都是货车、泥头车的生活吗？

再说，房子值不值得买，看的是地段和配套，自住首先要考虑的是当下你能享受到的是什么，而不是给你在未来五到十年画个饼，那时候说不定你孩子都大了，工作也换了。

岭南新世界的选筹是这样的，刚需主力成交范围是450-650之间，改善成交在850-1200万之间。

发展了十几年，嘉禾板块面貌改善不错，虽然产业不如天河黄埔，但是豪宅需求当仁不让。

不过，豪宅仅限于一手，二手豪宅是卖不上价的，有钱的老板们喜欢买一手，这也就是为什么白云的豪宅跑输大盘的原因。

不仅跑输大盘，更跑输刚需盘，不过，老板们也不在乎是不是涨了。

四、总结

以上就是整个岭南新世界和黄边四小龙的价格梯度了，岭南新世界里面的选筹算是比较复杂的。

这个板块的居住氛围还是很不错的，岭南新世界也一直是白云的风向标，岭南新世界涨了，才能轮到其他小区和板块跟涨。

但从涨幅上来看，白云人对学位的需求开始跟上了，所以白云的选筹，依然是交通第一、配套第二、学校第三。

如果把这几个优势同时加到一起，那这里跑赢整个白云是没问题的，而嘉禾望岗板块的岭南新世界组团就正好符合这个特点。

未来十年，设计之都，以及白云新城，还有嘉禾规划的白云智慧城，会继续夯实嘉禾黄边一带的地段价值。

当房价最后只剩地段价值之后，那就是最安全的时候了。

在白云买房，千万不要靠画饼去对赌。

以上。

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