我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问
提问：房姐您好:我有个困惑，我觉得涿州和高碑店高铁附近的房子应该有价值，离北京高铁仅需不到半小时，不限购，价格便宜，涿州一万五六，高碑店一万左右，对于上班族来说，住在高碑店或涿州高铁附近、在北京上班通勤，理论上讲完全可行的，可能比有些住在回龙观、望京的同事通勤时间还短。可是为什么这两个地方的房价普遍不被看好呢？是我哪里没有考虑到，还是大佬们纷纷看走眼了？谢谢解惑。
回答：外地人来北京，是为了北京的城市化，是国贸，东三环，望京，中关村，是酒醉灯迷，是大城市生活。而每天开车60公里，上下班几个小时只为回到河北农村，我还有什么大城市生活呢？那和我住在五线城市有什么区别呢？房产投资不是看现在的价格或交通便利，看的是未来潜力做为投资这种地方是一定要避开的，环京线只有燕郊有价值
提问：你好房姐，我与爱人最近换房想2换一，出燕郊东贸国际居住房和丰台看丹桥设计师广场开间，（两套都有*款贷**）想买入一套价值在420w左右的房子，现选择困难：1、北三环88～90年西坝河老破小 2、杨闸环岛附近的京通苑，3、双桥靠南的华美橡树岭。现在有居住投资6\/4开样子，当然我想听听你更好的建议：） 以上
回答：西坝河三元桥的老破小是很贵的，2000年后次新可考虑金台路，十里堡，北工大还有不到6万的，位置更好买房应该全局来看传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回迁房，南面通惠河+城中村。两头不搭+腹地狭小+内部居住环节较差，加上本身的房价哪怕是老破小也站上4万，所以这一段区间的房产目前一般不建议购买北面的朝阳北路黄渠常营一带可以选择。
提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万*款贷**。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75*款贷**。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。或者房姐还有什么建议？感恩
回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。限价房≠便宜。顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。公园十七区很贵。你们完全不需要浪费钱买燕郊。不管是首套还是二套，都可以贷足。
提问：房姐你好，sfsd，首付预算180w内，买个两居，主要自住期望保值。目前主要考虑的是：霍营地铁旗胜家园，首付178左右；褡裢坡地铁福盈家园，首付165左右。麻烦房姐帮忙点评下这两个盘。首付预算180w内的两居房姐有什么推荐吗？
回答：你好，自住需要结合你的生活圈。旗胜家园属于两限房，交易会产生差额出让金，如果综合单价在4万左右，可以考虑入手。褡裢坡不如常营，不如青年路，五环出头的中间地段。你这个首付可以买到常营次新，双井老破大了。
提问：房姐好，最近又看了挺多房子，有些疑问，通州乔庄新华大街片区算核心区吗？大兴黄村片区通州乔庄新华，同样楼龄户型的小区通州单价会贵1w多，这种情况是优选大兴么？通州核心区是比大兴核心区能级好很多吗？
回答：整个通州区，都不属于核心区。一号线，六号线沿线的通州，属于新老通州。都属于城郊结合部地段。玉桥属于老通州城区，黄村是大兴线二流地段，枣园相对更好。分析房子需要具体的房子信息具体的价格。
提问：你好房姐，之前在北京工作多年，现工作调动生活在外地，目前社保还在北京（不在通州），已有购房资格，最近几天想去北京购置一套商品房，总价700万以下都可以接受，但是短期内不会去居住，只考虑资产保值升值和发展空间，任何区域新房或二手房都可以接受，请问有什么好的意见和具体区域和楼盘可以推荐下吗。
回答：*弹子**300贷足可以买到总价700左右 天通苑大面积和望京、酒仙桥、金台路、双击、九龙山、平乐园次新盘都可以淘一下。望京2001年后的商品房2居淘一淘 以宝星，慧谷等为代表的次新
提问：您好，最近为买房子的事儿跟家里闹️挺不愉快的。心里七上八下的，想找您咨询咨询。是这样的，我和太太把西城区的老房子卖了。价格是720万。我和太太想换到亮马桥和丽都一带。之前看了碧湖居，东四环的东润枫景等等。太太喜欢丽都壹号100平米出头的一套，我们的钱倒是够得上。就还是觉得有点小。不过楼龄，小区环境还是很好的。我自己又看了丽都中心的风景线。那个均价很便宜，还不到6万。但是就是楼龄老，但是面积大很多。且没有什么小区品质了。现在我俩为到底是丽都壹号还是风景线吵个没完，想听听您中肯的意见，包括周边规划，发展等方面。很感谢很感谢！
回答：1.丽都是CEO盘，存在一定的溢价，如果自主是没问题的，但是单价超过7万，性价比就一般般。买入溢价太多，代表着未来回报率受限制。2.风景线是之前推荐过的洼地盘，性价比高。北京很少有整个楼盘都是洼地的情况。 通常是大部分小区明显溢价，减少关注；部分小区平价或者相对洼地，集中淘一些优质价格。 酒仙桥到东风桥一带可以关注东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等，以淘00后的老小区为主，具体要看你要的面积和价格能不能匹配上。3.北京市场，都是经过充分交易后的价值体现。目前都区域稳定，有规划和利好都已经体现在价格上。一直的观点是投资和自主区分开，自住选择自己喜欢的，纯消费产品，不要在意涨幅。如果是投资，那就要从回报率上考量。
提问：有一套丰台马家楼1号院青秀城的两居（两卫），南北通透，采光好，顶层，装修好，大概单价多少钱出比较合适？
回答：青秀城的优点是房子比较新。缺点也比较明显，南边挨着四环，东面京开高速，小区缩在分割出来的角落里，地形较差。相对来说，6.5-7万是比较合理的价格。
提问：女神好！女儿穗户在京工作想上车一套电梯小兩居，想请教几个问题：1.如何查詢购房资格？刚办暂住证，个税要求5年还是60个月？2.女儿在望京上班，想在东三环选400万以下，88年后电梯房自主兼保值。女儿工作忙我去京选房有什么捷径选点快些？3.若*款贷**100万年限10年，女儿月收入1.6万，我63岁事业单位（从没*款贷**，在粵两套房产）退休1.6万元可以担保或共同还贷吗？或者其他办法。盼回覆，谢女神
回答：60个月先在网上熟悉片区和楼盘，过去之前联系靠谱的中介集中看房父母可以作为共还人，主要看女儿的流水，一般是不建议父母做为共同还款人的，征信上会显示，影响贷票。
提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？
回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺
提问：房姐好，首付80，看了深圳南山区的：桃苑公寓93年35平平套内23、桃苑小区90年31平套内22左右、仓前福锦苑00年23平套内17左右。福田区的京基御景华城05年27平。以上房租金都是3000-3800，请问怎么选择上涨潜力大，已在京有房有贷
回答：深圳房龄过老的小区建议回避，一般能接受最老95年后的标的。首付80万可以买300-400万的房子，列举的这几个房源属于溢价20%以上总价100多万的韭菜盘。
提问：房姐好，关注很久了，有个问题需要咨询，一直很纠结。北京首套首贷，2020一月社保满五有资格；目前看中百子湾金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手头现金250W，月收入流水目前实开的话只有1w左右，不知道有没有办法能上车。首付应该没太大问题，主要是月供问题感觉压力太大。也考虑过暂时放弃在北京买房子，之后去外地，但是又不甘心，此外东四环这边其他地方没有特别看好上车的盘（比较看重物业和环境），不知道有没有推荐。
回答：金都杭城基本没有什么让人购买的欲望，价格毫无优势。250万现金再北京可以买很多不错的标的。既然你看重物业环境那更不应该买百子湾角落里的房子。北京买房有一点基础背景要了解，800万以内的房产，是市场选择买家，一套各方面美好的房子，价格一定不美好。
提问：房姐，您好。先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。问题：1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。
回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求不建议看东西城可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人
提问：花园路学区一套两居100平，德胜学区一套一居室落户房，两套均有*款贷**在还，总*款贷**两成多，五年内有上学需求，怎么优化，能抵押再入tty么？
回答：88年前的房产抵押困难，学区可以沟通，不过总体西城海淀高价学区还是高风险资产，除了具备自用能力，纯粹自用以外，不建议买入或者继续持有。如果能够抵押出来，现金大概率超过300万，买天通苑600+足够了。
提问：房姐你好，北京石景山远洋山水两居一套自住，目前市场550-600左右，旁边永乐东区塔楼一居一套父母住，户型一般，200左右，门头沟商住一套，目前130左右（已赔50，房本没下来），孩子在远洋这边上小学五年级，有改善➕投资需求，想着主要还是考虑西边，请指点，没有学区需求，可以卖一套两套甚至三套，请帮助分析谢谢！另，为什么您一直不建议西边呢？
回答：西边主要是学区房，所以房价虚高，买到性价比投资盘比较难，不过还是可以淘一下商住尽快止损，远洋属于溢价盘长期看跑不赢大盘如果想让房产长期升值，你这个需要重新配置
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。请私信向房姐提问
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