​如果问济南各个区的小伙伴，哪个地方可以代表你们区发展的硬实力？历下、市中的小伙伴信口拈来，历下有泉城路、CBD；市中有领秀城、绿地中心等。作为发展并非头部的槐荫区，拿得出手的应该就是经十路、纬十二路交叉口的和谐商圈了。

近期和谐商圈附近要推出一楼盘，项目名为远洋万和府。对外售价宣称价格达到了2.3万/平，在这行情下，着实引人侧目。

如此售价，槐荫区也有楼盘的价格可以叫板CBD了？

槐荫区发展的桥头堡

项目售楼处

万和府项目位于经十一路北侧，德兴街西侧，属于传统老城区范畴。

今年3月份，铅笔厂地块成交，祥泰底价拿地，当时成交的两个地块分别为住宅与商业地块，楼面地价分比为3710元/平、7023元/平，后续这个项目祥泰选择与远洋合作开发。

彼时的楼面价格并不算低，因为同时还需要配建住宅安置房36542.35平方米，济南城市投资集团有限公司按3500元/平方米回购；非住宅安置房1131平方米，按照30000元/平方米回购。

近日，我们实地探访了这个项目。

该项目位置十分优越，北侧紧邻经十路，南侧紧邻经十一路，西侧挨着省劳动技术学院。距离和谐广场仅有三四百米，距离西侧齐鲁儿童医院、市立五院约一公里，东北侧距离省立医院约1公里，还有槐荫区全民健身中心等，基础配套十分完善。

2009年西客站动工，宣告着槐荫区发展步入快车道，但受制于地理区位和产业分布等因素，济南市发展趋势逐渐向东倾斜，槐荫区的声音似乎小了些。

（和谐广场）

但是地处市中、槐荫交汇处的经十路、纬十二路，却得益于交通便利性和先发优势，逐渐在槐荫区脱颖而出。片区内的和谐广场盈利水平甚至可以与泉城路的综合体相抗衡。

商圈周边开发有阳光100、绿地卢浮公馆等项目，目前二手房均价大概在1.7-2.1万左右。

我们再来看看远洋万和府项目，地块在槐荫区优势明显，但是项目周边多为棚户区改造，目前还有大量房屋未*迁拆**完毕，预计未来较长的一段时间都会都有施工。

我们看下周边环境状况：

（大面积未*迁拆**的荒废房屋）

单价2.3万，定为改善客群

今天项目售楼处对外开放，该项目建设 10 栋17-34层住宅楼，（商品房最高26层，34层主回迁楼）。项目容积率3.0，面积段在110-175平米之间，毛坯交付。

这个容积率作为改善住房来说，有些偏高了。

置业顾问介绍，回迁楼与商品房之间有物理栅栏隔离，将来会分离成两个独立的园区。3号楼北面有一个副食品市场。8号楼北面有一个换热站，10号楼和11号楼之间有一个500㎡的室外健身广场。

设计方案规划图

项目首开为西南角的11号楼，130平米三室户型，2梯2户。

130户型图

项目还未拿到预售证，置业顾问介绍单价还未公布，根据周边均价考虑的话，大约在2.3万左右。

项目定价偏高，预计开盘降价

单看价格2.3万的确不低，而且还是在城市发展并不特别出彩的槐荫区。

另外作为改善盘，地块容积率偏高、绿地率较低、地块较小，并不是一个十分适合作为改善型住房的地块，外加凉凉的市场氛围，开发商只有拿出较为有诚意的价格，或许更受市场青睐。

个人猜测，整个项目之所以对外如此高调宣传，或许除地段优势外，也与周边鲜有改善竞品入市有关。在周边小范围区域为内形成了供应小于需求真空地带，配合高价预热，后续回归合理价格对外发售的一种营销手段

不知小伙伴们觉得这个楼盘价格定价多少更合适呢？