当年号称“小永威”的康桥，一个自己正在打败自己的知名本土房企。从2020年开始就爆出缺钱，各项目施工进度超级慢。比如南龙湖的那云溪水、中原区的玖玺园，南四环的未来公元。
作为河南本土房企中，能和正商拌一拌手腕的开发商，在郑州的项目也是非常之多。俗话说瘦死的骆驼比马大，所以各种以股代借，股权质押的操作，换取信托和融资机构的信任，再进驻自己的项目，所以康桥目前还能稳健的运营中。
但是这两年康桥的负面新闻也是频频霸屏：什么房屋质量差呀，什么物业服务不行呀，还有只要交房就要和客户打架的作风，这些都在无形之中降低着康桥，之前在郑州日积月累的口碑，所谓的5+好房，似乎也再离我们越来越远了。
想当年康桥也是意气风发，扬言要在郑州做出品质最好的房，现如今要沦落到普通本土开发商的水准了吗？
我想但凡有点理想，有点血性的人，都不会甘为人后。要想逆袭，要想成功，必须拿出点成绩出来。于是金水北的康桥天樾九章横空出世，还一度荣获“2021年亚洲最佳城市地标豪宅”大奖的一个项目。
关注金水区的购房者可能会比较熟悉，康桥天樾九章属于未售先红的项目，之前被各种营销号吹上天，是金水区改善的首选，是性价比之王。但是呢一开盘就凉凉的典型代表。和首开之前漫天都是康桥天樾九章的广告相比，开完盘之后基本上处于哑火状态。
为什么会有如此之大的反差呢？无非两种原因：
1、去化不符合预期。
2、市场客户度认可度不高。
是郑州楼市行情不好？导致康桥天樾九章去化不理想；还是说金水北竞争太激烈了？没显得康桥天樾九章有多出奇。其实不管是哪一种原因都不影响咱们客观的、冷静的分析评测,它到底是一个怎么样的项目?值不值得入手的一个项目？
项目区位分析
康桥天樾九章是高皇寨的城中村改造项目，位于柳林西路与翰林路西北，属于金水北板块。金水北也一直都是郑州房地产市场排名前三的热门区域，也是少有的没有经过政策调整且稳步上涨的区域。
大部分人买房，都有一个惯性，买涨不买跌。涨，意味着眼下就收益，意味着未来可期嘛，但是“涨”也分情况： 一种是随大流的涨，自身不足全靠兄弟带着一打五。
一种是靠实力领跑，能抗能打逆风照样翻盘。
其实纵观郑州这十年的房价涨幅，我们不难得出：有的板块在大势中一路高歌，跑的快，跌的也快；有的板块则是靠自身发育稳扎稳打，跑赢了逆市，也跑赢了其他板块，金水北就是这样的板块。
这里岗位众多，商业繁荣，学校林立，地铁纵横。金水北可以说是被城市发展核心区包围，长期来看，土地的限制必然会导致供应量递减，金水北再不久的以后就会出现供不应求，然后到一房难求。
当然了金水北也是有缺点的：比如金水北发展时间早，板块发展没有得到很好的统一规划部署，所以整体看起来就显得不那么高大，甚至有些脏乱差，这主要是因为这里有部分汽车专业市场还没外迁。还有居住密度太大，生态配套缺乏，连个像样的公园都没有，勉强算上的也只有东风渠和东风渠两岸的滨河公园。
总归呢瑕不掩瑜，不得不说金水北仍然是郑州炙手可热的板块之一。
项目基本信息
康桥天樾九章总占地总占地约113亩，绿地率:25.01%，容积率4.19。总共规划15栋29-30层高层，总户数约2253户。规划地块内部有一条15米的街坊路，分成东西两个苑。东苑规划5栋纯高层住宅及1栋幼儿园，西苑10栋纯高层住宅。
主力户型：约109-188平层，160-280跃层，1#2#5#为毛坯交付，剩于的都是精装修，预计2024年11月交房。整体成交均价在18000-21000左右。
项目优势分析
1、交通配套 项目东侧花园路直线距离530米左右，在往走就是中州大道，直线距离1.8公里左右，中州大道作为郑州南北出行主干道，缺点就是经常堵车。往西直线距离1.5公里就是文化路，文化路和连霍高速有文化路上下桥口，缺点就是早晚高峰期，文化路上下桥口也比较堵车。
距离北龙湖金融岛直线距离大约6公里，金融岛也在慢慢的兑现它的承诺，价值也在一步步的兑现，作为咱们郑州、甚至河南的重金打造的片区，谁距离它近，也就意味着稀缺性的价值越大。
项目东侧柳林路因高皇寨和柳林*迁拆**，目前还是一个大工地的状态，内部路网不通，但这里非郊区，这也只是暂时的现象。
2、商业配套完善
金水北作为老金水的外溢区域，这里最不缺的就是商业配套了。周边都是成熟的社区。你像和昌阅澜庭、鹿港小镇，基本的生活配套那是非常成熟，不像郊区你还要有个等待期。大型的商业配套那也是非常多，直线距离430米左右的新田花园广场、直线距离2.4公里的海洋馆、再远一点的正弘城，坐地铁狂商场也是比较便利的，另外社区内部还规划了一条轻奢风情商业街。
3、教育配套
教育配套算是它的一个亮点，方圆1公里左右有翰林路上的文化路一小翰林路校区，这是文化路一小的分校。柳林西路上有金水区艺术小学总校。除以之外在一号院的南侧还规划有小学和初中的教育用地，据置业顾问讲后期会引进名校合作办学，目前还没确定是哪个学校合作。
4、地块属性
容积率4.2，113亩的大地块，氛围也相对纯粹，宜居性要高于北三环几个高密城改项目。
5、产品纯粹
户型起步109平，保证了这个社区的购买人群，另外小区还规划的有160-280跃层产品，在产品上基本上就秒杀了金水北的一些屌丝盘。金水北的项目也是参差不齐，康桥天樾九章算是比较纯粹的一个。
6、高颜值外立面
金水北在众多称不上颜值的老旧社区的对比之下，康桥天樾九章的玻璃外墙是一道靓丽的风景线，也是项目的加分项。
项目劣势分析
1、地铁
东有2号线、西有7号线、南有4号线，康桥天樾九章，正好位于他们中间，三条地铁环绕。可惜的是相邻这三条地铁线都有些距离，最近的地铁2号线刘庄站直线距离大约820米左右，实际距离超过了1公里，不算地铁的辐射范围了。
2、生态配套
项目北侧100米左右就是魏河，不过尚未经过改造，河水泛滥变味，看上去和村里面的水沟差不多。你像北龙湖北岸的中海云顶湖居和鲁能公馆，也是临着这条河，已经投入重金修缮过，看上去很漂亮，和这里相比云泥之别。
3、环境配套
周边老旧商品房和安置房居多，这也是老城区的通病了。项目东侧直线距离170米左右就是高皇寨清真大寺，西侧是翰林华庭的烂尾楼。过来花园路就是天荣市场，这个地方的自然环境和人文环境可以说糟糕透了。不过还有金水区市民公共文化活动中心就在旁边，目前部分行政大厅已搬迁至此，还有一路之隔的市民公园也是金水区的大型民生工程，还是值得期待的。
4、绿化
小区的绿地率25%左右，从绿地率上来看，不太符合康桥的气质，后期社区基本上没有绿化可言了。
项目户型评测
建筑面积约168平四房两厅两卫：
优点：三开间朝南，次卧和客厅的阳台达到7.95米，主卧套房设计。
缺点：去厨房需要穿过客厅和餐厅，不太符合生活习惯。
建筑面积约143平四房两厅两卫：
优点：动静分区；三面采光，连体大阳台设计。
缺点：一个朝南的卧室，太少。
建筑面积约127平三房两厅两卫：
优点：双卧朝南，6米的客厅阳台，次卧带阳台，赠送面积多。
缺点：通透性一般。
建筑面积约109平三房两厅两卫：
优点：三开间朝南，次卧连通客厅阳台，主卧套房设计
缺点：过道太多，浪费面积。
项目价格分析
我们看下周边在售的新房项目：
碧桂园云境，堪称金水北的C位。在售面积段75-155，但是75两房和155四房较少，主要以89㎡三房、110㎡三房及120㎡三房为主，带装修19000-19500左右。相比康桥来说，算是一个安全的选择，但是产品定位偏刚需化了。
美盛金水印，目前在售均价23000左右，算是金水北的价格天花板了，直杠金水老城。整体面积段115㎡三室两厅两卫、128㎡三室两厅两卫、143四室两厅两卫、165㎡四室两厅两卫，总价在250-420万区间，定位改善。和康桥对比，美盛占着不错的地段，但是价格却高的离谱了，金水北的改善产品虽然夯实了20000+的价格，但是美盛金水印个人觉得并不是改善的最佳选择。
保利海德公园，年前搞了一波特价15000多，单独的一楼栋，和商业在一块。相对康桥来说来说，项目位置割裂，地铁方面不占优势，再加上特价促销，后期在二手房市场上，会有很大的冲击。估计位置相对好点的房子，价格的上涨动力也会疲软。相比康桥价格不贵，手上预算不多的改善可以持续关注。
周边在售的新房还有：万科翠湾中城：面积段91平--233平，在售均价18500左右；招商美景美境：面积段87平--149平，在售均价18500左右。
我们再看下周边的二手房：
和昌悦澜：2013年--2108年的次新小区，挂牌价16510元/平。
康桥朗城：2018年--2020年的次新小区，挂牌价17942元/平。
虽然产品定位不太相同，但是从价格上来看，康桥天樾九章贵了，这个价格不如看它旁边的二手房。
项目总结建议
金水北的项目受制于城改，基本上项目都是带伤的，让人又爱又恨。爱的是这个地段有太多郑漂的回忆，恨的是项目多多少少的带硬伤，买了心里膈应。金水北又顶着高房价，众盘竞争压力也是非常大的。变相打折的特价房源也许在不久的将来就会到来，对于想买金水北也算是一个机会。
但是康桥的品质经历盘盘维权之后，资金链也是在危险的边缘若隐若现，犹如拆盲盒。2022年置业金水北选择空间非常大，从刚需到改善应有尽有，但前提也应该是安全第一。