原创 姑苏小叁房
上周有一个项目开盘，说是开盘，其实是顺销。但是，这个项目本身就在苏州最重要的客户产地之一，北新区。
虽然，拥有庞大的购房客户基数，但是这个已经拿地4年的项目，就算亏本销售，都卖异常艰难。因此，就非常值得花点笔墨来说说了。
①苏州最大规模的租赁用房片区
北新区，一个笼统的叫法，主要由通安和部分浒关组成。这里有苏州最大的综合保税区、有为数不多的能源企业、工业用地面积远超住宅用地。
虽然，在入驻企业的知名度和亩产税收上，会比园区低不少，但是放在国内，已属于翘楚了。
当年，为了开发建设这片新区，把大量的农村*迁拆**，原籍人口安置到*迁拆**小区。如通安的主要回华通花园，浒关籍入阳山花苑。两个超大型的安置小区在地理上连成片，就为外来人口提供了大量的落脚点。
有了集中租赁人口，就有庞大的潜在购房客户。
②海量的低支付刚需客户产地
在2010年左右，这个区域被开发商所轻视。唯一重视这个区域的是旭辉，在这里经营了一系列的项目，充分享受到了厚实的刚需客户。新房售价从6字头，一路卖到了近2万。
那个时候，大量年轻的新苏州人，凑出20万，就可以在新区圆梦。因为年轻，购买力不足，因此这个片区，当时的新房主要以小户型为主，75-90㎡的比例相当高。这种趋同的产品定位，导致十年后，客户集中升级换房。
③十年后，客户外溢严重
在2015年-2017年，尤其是浒关运河以西片区，就开始出现买卖分化的情况。外部区域客户，认为这个片区的低房价洼地效应，投资入的人非常多。内部区域客户，随着5-6年的财富积累，开始改善离开片区。
所以持续到现在，这个片区是新区房源出售，挂牌最为密集的区域。我们梳理下特点：
苏州籍安置小区，传统观念惜售劣质资产
新苏州人，扎堆出售小户型，互相倾轧
运西投资客获利出逃，加重出货压力
看二个图就能明白姑苏的意思了
蓝色和红色框的是安置小区，虽然小区规模上很庞大，但是相对挂牌房源数量还是少于黄色框的准新房的商品房。比如华通花园，一个组团的挂牌量，甚至少于正荣悦岚山。
再看上图，旭辉朗沁花园，清一色出货的是2房和小3房，刚需客户在做趋同的升级卖房。
投资客的房子，很容易辨别，交房数年但纯毛坯，无配置车位，这样的房源数量也不在少数。
总结一下，北新区，特指浒关运河西侧，老浒关镇区北，以及通安片区。享受有新区较大的原住民资源，毕竟有这么大的安置房客户。同时享受早期刚需，现在到了升级换房客户资源。所以，我们在二手房挂牌数量上可以看出这个片区客户卖房的迫切性。
但是，上周片区的【首开金茂熙悦】，在1月16日开盘，实际是顺销，就卖了20-30套，要说去化率，那就不到10%。
我们看数据，推出的产品是高层，共5栋楼，全部是毛坯，预售证拿了488套。推出的房源面积主力是99㎡152套，128-130㎡153套，其他的加起来这批一共推了300套。
价格，整体备案价是23955元/㎡，无任何优惠折扣了。因为，这地是2017年2月15日拿的，楼面单价高达16827元/㎡。整整4年了，精装卖到毛坯，期房卖到现房，也就国企能打了。换成别的企业，亏得裤衩都没有了。
对了上面的售价，中贝壳分销小面积的要拿走6万，大面积的要拿走8万。也就是说，户型单价要减600元/㎡。
妥妥的贝壳绑架开发商，贝壳比房企赚的多多了。借助这个案例，姑苏再说一遍，2020年，大部分房企业绩没完成，利润完不成，啥都没赚到，最多赚个寂寞。
苏州的板块分化，第一天这样的吗？人家是2017年拿的地，要不是国企，底子厚，普通房企哪受得了？换到客户层面，2017年，真的买苏州哪里的房子都赚的吗？这不活生生的例子？再看2021年，还能蒙头乱买房？
给点建议和启示吧。
别再乱买集中密集出地的远郊了。因为新房开发商会面临客户枯竭，因此新房价格上扬无力，你的入手价可能比后期的新房价格还便宜。
别指望地价直接推动售价了。在楼市后程，苏州挂地和绝大部分人没有啥关系。土地只是解决政府的供应指标和财政收入问题，和房价没有强线性关系了。别再指望地价哄抬售价了，因为客户不敏感了。
能产出客户的区域，未必就地改善买房。这是对开发商说的，不要以为周边有大量的租赁人口，有大量的安置房改善的地缘土著，也有大量住在小户型换房需求的新苏州人，就能吃到新房客户。其实，这些客户不会留恋本地。
2021年，继续把中介门店开到北新区去。原因很简单，这里产出大量的改善客户。普通入门级经纪人，去撮合这波低价房源，卖给支付力最差的新苏州人。
中高阶的经纪人，把这波卖掉房子的客户导入到新区枫桥，科技城，还有新区高铁站的新盘去（还记得南山的特价房嘛，房子不够抢的，姑苏还发过信息的）。
所以，去年苏州经纪行业中，赚的颇丰的，不是什么园区的中介门店，是新区这波穿着拉胯的“土鳖”。（褒义，因为相对园区高大上的经纪人，这波浒关经纪人比较接地气）
刚需之间的内卷，取决于接盘者的数量。现在苏州比较痛苦的几个板块，浒关北算一个，还有就是宇宙中心的尹山湖（东方大道以南），吴江的运东，再过几年的胥口度假区，相城区的经济开发区，就是那个城市断层带等。
这些区域，因为前期新房供应巨大，且客户入手的价格基本趋同，产品也趋同，小户型居多，但是板块发展遇到各种瓶颈。虽说，上述各个板块，后市接盘侠的支付力肯定还是不同的，但是耐不住同时出货的量大，价格要回到2019年三季度高位，要有合理的心理预期哦。
最后再做个小提醒，最近房东们的自信心又似乎回来了，二手的价格坚挺起来了。楼市整体卖压又起来了，有些楼市的意见领袖又亢奋起来了。
姑苏不知道，有什么好嗨的？2020年二手房在3-4月份嗨后，迅速被打脸。今年就不要这么着急往里冲了。反正今年不回家过年，对吧。
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