文=城记智库 雨林
西安最火的商圈在哪？小寨，毫无疑问已成为“西安第一商圈”。
小寨商圈的火爆，与双地铁有着最直接关联。但客观分析，小寨五个地铁出口数量远不够用。一滴水里可以见太阳，在地铁网络和城市多中心时代，我们从西安小寨能看到些什么？
从这个角度出发，我们来谈谈西安为何要加快“地铁TOD”建设。
现状 | 为何小寨地铁出入口少？
2019年西安地铁年度数据显示：日均运送乘客258.59万人次，全年共运送乘客9.4亿人次。
其中，2号线平均每天超93万人次。客流最高的站点是小寨站，每天有8.7万人次进出。
2019年5月1日，西安地铁创造330万人次新纪录。客流量最大的六个站点：小寨站49.5万、北大街站39.8万、大雁塔站35.7万、五路口站30.9万、钟楼站26.7万、北客站24.5万。
西安小寨地铁的五个地铁出入口◎NEWS
2019年，赛格国际营业额达85亿，位列西部第一。但相比其它城市商圈，两条地铁交汇的小寨站地铁出入口，显得过少。
“南京第一商圈”的新街口，是地铁1号线和2号线换乘的枢纽车站，号称“全亚洲最大的地铁站”，目前有21个出入口，分别通向地面和多家大型商场的地下层，构成一个庞大的商业系统。
上海人民广场站，是2号线和8号线的换乘站，拥有18个出入口（无4、13号）
对于西安来说， 2011年才开通第一条地铁，还有“湿陷性黄土”地质和修建难度（诸如*物文**等）。
这个背景下，西安“先有城市再有地铁”。TOD开发滞后于城建，地铁成为“单一通行的交通工具”，小寨商圈就是一个代表：
第一，周边开发早已完毕，诸多高容积和密度建筑，可利用空间极其有限；第二，限于多种因素(如产权复杂)，无论规模和业态亦很难与地铁一体化。所以，双地铁极大的赋能了小寨商圈，但还未得到最大化的发挥。
年底八线开通，我们预计地铁客流占比将升至40%以上。城市商圈和多中心加速成型：西安前二十大营业额的购物中心和区域商圈，几乎都位于地铁口（含即将开通）。
地铁已与西安城市商圈密不可分
◎NEWS
但是，地铁对于城市、经济、交通的提升和整合功能还未全面呈现，这给从“大建设”到“大建设+大开发”的西安预留了更多前瞻性规划与考量的机会。“站城一体化”TOD模式，就是大趋势。
这方面，日本极具代表性：地铁、政府和开发三者深度融合，让商业社会及居民生活密切相关，成为城市经济繁荣的关键因素。
目前，国内多个城市全面推进地铁TOD：2018年开始，广东省出台政策，明确今后铁路与站场周边的土地进行*绑捆**，实施土地综合开发；成都在2019年初官宣，今年将全面启动首批13个TOD综合开发示范项目建设……
百年发展史证明，地铁不仅是大运量客运工具，也是城市交通提升的同时，城市格局的重构契机。
时代 | 地铁的“站城一体化”
城市拥有自身的发展逻辑，但对于高密度人口的城市来说，有着类似的发展规律。
全球范围内的世界级城市，包括东京、大阪、香港、新加坡等，通过TOD模式综合开发优化了城市空间、塑造了城市形态、提升了城市能级，成为城市增长的范本。
在日本，从1920年代就开始了“轨道交通与周边商业”一体化的尝试。转折点，是1930年代三越百货店联手东京地铁，正式拉开“轨道+商业”序幕，轨道至此成为名副其实的“经济之路”。
基于TOD实现“站城一体化”，这是日本车站商圈向更高能级求发展的核心模式。仅轨道商业部分，围绕站点形成上盖商场、站外商场、主题商街等立体发展模型。
日本最具代表性的新宿车站TOD◎NEWS
日本众多 TOD 项目中，新宿车站最具代表性。作为世界上最繁忙的交通枢纽之一，早在19世纪末投入使用后，坚持发展与商业社会密切相关的原则，联动运营在极大地助推了区域繁荣。
其特点是线路多：包含7条主干线和8个站点，车站连通外部出口多达200个。以车站为核心的实体商业，有15座。仅在2014年，其商品销售总额就达545亿。
为强化车站与周边商业的连通性、便捷性，地铁公司形成了联合体。这些，造就新宿车站成为资源最大化汇集的节点，连接人、信息、文化、技术、产业，实现交流的*界无**限、合作的*界无**限。
新宿车站的立体换乘系统◎NEWS
“TOD（transit-oriented development）反映的是城市规划和都市区规划，是映照城市文明的一面镜子。”日本知名规划师和建筑师、TOD规划专家渡边庄太郎表示。
从这些案例中我们可以看出：轨交商业的本质，是拥有便利交通条件的城市综合体。当站位区域视角、在设计上最大限度地触达人流，从而可形成片区商业和商务中心，带动区域发展。
所以，地铁TOD模式是政府、企业和地铁三者的携手联合，对片区形成全局、统筹的运作开发，从而创造更大的城市价值。
那么，中国城市如何利用TOD模式？中国一些城市，已率先走在了前面。
现场 | 这些值得我们借鉴
近些年，“新一线城市”快速崛起，成为中国城市的闪耀点。国家层面也推动轨道交通为载体，实现特大城市为圆心的都市圈发展。
与西安相似，杭州已跻身千万人口的特大城市，凭借“前峰会、后亚运”效应，地铁建设进入快车道。至2022年亚运会前，预计建成10条地铁、2条城际、1条机场轨道，总里程达516公里。
这意味着，地铁将彻底改变杭州的城市格局和交通模式。要知道，截止2019年杭州地铁开通里程仅135公里，排名第13位。
杭州厚积薄发，发力“TOD”：诞生了全国“TOD之王”——开发面积达134万平米，远超深圳前海时代，是迄今为止全国最大的车辆段项目。
中国目前最大的地铁TOD开发项目◎NEWS
这个“巨无霸”名为「天空之城」，位于杭州“未来科技城”东门户，地铁5号线车辆段。地铁5号线，除途径杭州所有重要的城区外，还是换乘之王：在建11条地铁中的10条线与它无缝换乘，未来还将链接杭绍、杭临两条城际铁路。
要知道，“地铁TOD”的核心是“站城一体”，以地铁站为核心打造一个全景的浓缩城市，从而构建城市的片区中心。
1、构建都市集合体：构建以站点为中心、功能高度复合的“都市集合体”。2、一体化建设：除开发住宅、学校、主题公园外，进行一体化建设；3、叠加效应：推进复合型开发，获得城市营造与交通营运的叠加效应。
一个细节可看出：为让交通体系更加立体化、便捷化，该TOD项目与市政道路密切融合，光地铁出入口就9个：北边7个，南边2个。
「天空之城」的立体开发模式和交通规划◎NEWS
由于项目特殊性——位于地铁车辆段上，由多宗“连体”地块组成，占地约1200亩。
其定位为“中国硅谷的智慧轨道城市”，规划了四幢总部独栋办公、十幢住宅、一幢超甲级写字楼、和两万平米滨水商业街。更加在地化的创新——将传统(Park公园)和新型(TOD)的人流集散空间结合在一起，形成独一无二的Park TOD。
开发模式上，它在地铁上创造了一个“浓缩城市”：巨型城市峡谷，兼顾效率与休闲的交通系统，涵盖多样化交流方式的复合场景打造……
开发模式上，由杭州地铁携手中国头部企业的万科；社会效益上，首开成交突破 50 亿。产业效益上，在阿里巴巴、海创园、恒生科技园、梦想小镇等各种产业的赋能下，成为“未来科技城”板块发展的引擎。
这一切，都是地铁TOD实现广客流、全功能、全空间的一体化开发模式。
对西安的启示
运送69人，公交、自行车和小汽车
分别占用道路的面积
百年发展史证明，地铁不仅仅是大运量客运工具，实现快捷的城市交通同时，重新建构了城市格局。
实际上，“地铁TOD（公共交通为导向的城市发展模式），不仅意义重大而且影响深远。它更涉及到从城市层面的政策支持、从开发层面的多方机构合作以及规划设计方面的前瞻性考量。
那么，未来地铁客流量将占40-50%，在从大建设向“大建设+大开发”转变中，今年西安紧盯追赶超越，加快建设国家中心城市，TOD也该提速了！
文=城记智库 雨林
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