【2021】长沙市 007号 地块，位于岳麓区西三环与山杏路交会处西南角，靠近河西商业体步步高梅溪新天地，用地面积131393.37平米，容积率2.0，住宅限高54米。最高限价105115万元，熔断楼面价4000元/㎡，住宅毛坯限价9800元/平米。
2021年3月21日，四家开发商摇号，旭辉雀屏中选。
X梁项目是2018年出让的，就在这块地的西北路对过，地块编号[2018]长沙市053号宗地，出让面积为64566.2平方米，容积率2.5，最终成交总价6.9亿元，折合楼面价4284元/平米，住宅毛坯限价8800元/平米。
近三年过去了，这个区域的住宅毛坯限价涨了1000元/平米。
铂宸府（简称不尘）找到X梁项目（简称传奇）有了下面一番对话。
传奇：你好，欢迎来做邻居。想不到咱们三家混上海滩的公司又聚到一起了。（注：旭辉、X梁、阳光城三家地产总部都位于上海）
不尘：哈，你好。我的福建老乡阳光城确实要先我一步来了，感觉上天注定就是咱们三个要把山水英伦这个别墅区吃下一样，这个叫不叫包圆？
传奇：真是盼星星昐月亮把你们这些援军盼来了。想起住事就是一把心酸泪啊。
不尘：你的心酸我倒是听说了，在这个鸟不拉屎的地方挺难的吧？
传奇：别提了。只能说是我的命不好罢。在我想发力的时候，总是有一些项目欺负人。首先是高速对面的中冶项目，产品粗糙得要死，一个中冶旗下的设计院单位房，扯着房价的后腿，就是因为对面是师大高新，好多人抢，就感觉是看马戏，里三层外三层全是人，我就是挤不进去。想着这个房价搅屎棍终于要卖完了，就该轮到我了吧。再往东又出了个万科金色梦想，那个业绩把我馋的，人家卖三套，我才能卖一套。
不尘：没有派出一些小蜜蜂去拉个客？
传奇：怎么可能不派人呢？派了好多小蜜蜂严防死守，可就是拉不来人啊，房子架不住对比啊。谁让咱挫呢。
不尘：你卖得差是因为营销团队不行吧？
传奇：不能这么损人吧，你这样说是因为你们老板是做代理公司出身么？告诉你一个秘密，我们也换了营销出身的人做集团总裁呢，就是这样我们也换了十来任营销负责人，一个个兵败如山倒，这恐怕不是营销的问题呢。我们再怎么说也是号称小碧桂园的，不少高管都是挖的碧桂园的人，碧桂园的文件我们改一下标题就可以用呢，无缝对接，省事得很。
不尘：你们是想学习五星期的家么？
传奇：不带这么寒碜人的，我们怎么也是六星期吧。
不尘：这也没有好到哪去吧。
传奇：不管怎么说，你来了这里陪老兄，我还是很高兴的。
不尘：跟谁称老兄的，老弟，去年老子排名第15，你第25。今年1-8月，老子排名第14，你排到24去了。
传奇：MD，老子再怎么说也是区域垦荒牛的角色，叫一声大哥怎么了，你可是有名有注水王，权益金额能跟我比么？惹火了老子，不要忘了老子这里是你的必经之路，到时候把你的路挖断，拉客的腿打断，叫你下十八层地狱。
不尘：我们是文明人，还是用文明的方式来解决。还是问一句，你卖得差没有反省么？除了换人？
传奇：不是说了么，一个是命不好，老是撞上卖得好的项目，别人吃饱了才轮到我。别人那里要么是有地铁口，要么是有学校，要么是有商业规划，我呢，一穷二白，没有一个拎得出的，就旁边高新二小这个学校还能说一下，其他的要么远看高速，要么就是环保工业园，这个区域简直烂透了。最近的地铁要跑到东方红路去了，客户骑个共享单车来我这里看个房，过了绕城高速，就出范围了，还得推回去。
不尘：那你对我有什么贴心窝的建议么？
传奇：看在都在上海滩混的份上，就给你提几点建议：
一是这里看房不方便，要启动大分销，把中介那帮人情绪调动得高高的，别人给2个点，你要给4个，甚至6个，让他们疯狂，天天给你带客户，把你的销售小姐姐小哥哥每天累得半死，做梦都在接客户。
二是产品不要像我做得规规矩矩，一定要做超高赠送。现在想想当初的产品设计都想撞墙，为啥我没有像汉唐世家一样做复式，为啥我没有做空中花园的赠送，老老实实做人是不行的，我们这里买房的都是手里没有三瓜两枣的，有钱人家也不会买这里啊。虽然咱们都腆着脸说我们是大梅溪，我们是雷锋镇这个事实你心里没有点数么？想想未来你的竞品，东方红枫林梅溪，梅二期星星大道项目，哪个位置不比你好？不要忘了，你是紧邻别墅安置区山水英伦的，你得用这些赠送来蛊惑这些买房小白的心。最好不要做精装，卖毛坯最好。其实我的楼面价还比你高，真是气死人，你楼面价比我低，限价比我还高，这不明摆着让你赚钱，让我亏了钱么？如果做精装，就做踏踏实实的精装，不要想着赚钱了，比如那个时候雷锋大道的金基芳华项目，也是位置挫得一逼，就是把精装包里加上中央空调、新风系统、地暖，还是2500的精装限价，忽悠了不少客户呢。
三是要把你的展示区做得牛逼大气一些，不要像我，搞了个门面做售楼处就开始卖房子了，这属于自信抽的，没有一点故事讲给客户听，他们怎么可能上当受骗？想想你西边的山水英伦，你将来要考虑这个安置别墅的采光问题，你的楼高估计会被削得像狗啃过一样，没有办法做到整齐划一的。我估计你也难得做出复式产品来，因为你限高啊，做得阳台飘窗的赠送就很不错了。
四是你要快点确定上学的问题，刚需客户最关心的就是学校，像你种无交通、无环境、无商业的屌丝盘，如果没有一个好点的学校给加持，将来房价一点升值潜力都没有，客户能买这里么？
不尘：那你对高速怎么看呢？
传奇：反正你比我近，我肯定拿这个攻击你，正好让我清盘。