中国房地产市场已进入存量房时代，80后房东和90、00后租客成为市场主导。他们带来的新理念和需求与传统租住市场存在明显错配。近期发布的《2023中国长租市场发展蓝皮书》显示，我国房地产市场已正式进入存量运营时代。近三年，业主年轻化趋势明显，80后在业主中的占比从2020年的32%增长到2023年的41%。同时，租客对房屋品质、居住体验和租期服务的关注度也提升了34%。
在这个新环境下，长租机构托管模式更能满足房东和租客的需求。对房东而言，长租机构提供稳定租金收益和专业管理;对租客来说，长租机构带来舒适、安全和便利的居住体验及优质租期服务。因此，长租机构托管模式有望成为未来租住市场的重要趋势。
为了解决“新出租”时代的房东、租客的不同诉求，不见面、互不打扰，把服务全权交给长租机构运营，成了房东和租客的新型相处之道。
租客的住房品质需求变高了
“我是i人(16型人格中的一种，可以理解为性格内向、不善交际的人)，不愿意和房东打交道。不想因为房屋维修等问题和房东有过多的交集，掰扯不清。”上海一位90后白领谈到近几年租房经历时说到。“什么都能凑合，但栖身居所不想凑合。”90后林文在北京一家互联网公司的市场营销部工作，目前租住在奥林匹克中心附近的一个小区内，房子是两室一厅。2016年开始租房至今，林文体验过房东直租、中介租房和长租机构租房。以前不管是房东直租，还是和中介签三方合同，都免不了要和房东打交道，这让林文觉得非常苦恼，因为她感觉大多数房东不好沟通。回顾近七年的租房经历，她坦言自己的选房标准越来越高。最初关注外观、位置，现在更关注房子周边环境、小区的容积率、绿化，房子的安全性和舒适感，以及和房东的沟通成本。和林文一样的年轻人变得越来越多。年轻租客们不仅大多不爱和房东社交，还对租住空间的品质和服务有更高要求。前述报告显示，2020年以来，城市租房人群对“房屋品质、居住体验、租期服务”的关注程度提升了34%。中银证券研究部2023年5月发布的《保租房REITS深度研究》报告显示，中国目前租房人口已经近2.6亿人，越来越多的年轻人可以接受长时间租房居住。随着青年人租房时间越来越久，大家对租房品质的要求不断提高。《蓝皮书》显示，2020年以来，在“城市租住群体希望租房平台提供的产品/服务”选项中，认为“房屋需要配备智能门锁等智能家居”的关注度提升了45%。
而在居住过程中，“室内环境是否环保”占比达62.5%，位居首位。“邻里关系是否和睦”“房屋是否美观”“租房是否安全”分别为55.77%、52.05%、47.33%。“找中介租房子更像是开盲盒。”中介的房子质量良萎不齐，也没有定制化的改造装修，更多依赖原始的房屋状态，租房的确定感很低。而且还要额外支出1个月租金用做中介费。“同样是多支出1个多月费用，我还是更愿意为能带来宽带、保洁、维修的长租机构服务费买单。”“其实我妈妈都很不理解，为什么你不能自己打扫房间，需要花钱找保洁打扫?我的角度是，一周只有一两天的休息时间，不愿意把精力耗在收拾房间上。”一位北京的90后租客谈到。市面上提供分散式长租托管服务的机构大多提供每周的保洁及全年的家电维修服务。而这对于大多数年轻人来说是刚需，房东也乐见其成。随着租客的租住需求变化，供给侧房东的出租理念也跟着迭代变迁。
房东的出租代际差异显现了
相比短期租个高价，年轻房东重点考虑的是三五年甚至更久的出租周期内租金的整体稳定性、房子的长期保值(交房时房屋干净、家具无磨损等)及能不能更省心高效出租。甚至为了房屋更好出租，《蓝皮书》显示，“先改造再出租”成为5成房东的出租新偏好。作为和租客年龄层更为贴近的年轻房东，他们容易洞悉最新的市场需求。但在新偏好还未完全普及的背景下，他们的父母家人，在出租理念上与其产生了代际差异。“以前，中介就是一锤子买卖，所有事情还是要亲力亲为。”天津的80后业主李林回想起之前的出租经历，依然心有余悸。她家的房子从2015年就开始出租，最初父母带着她在小区里贴小广告寻找租客，后来，又通过家门口的中介找租客。期间，筛选租客就得用至少一个月，签了合同后，平时的琐事也不断。最闹心的还是租客搬走后的收房环节，每到这时，她都得做好心理建设，看着损坏的家具和中介、租客在押金上讨价还价。相比过去三年，以上这些烦恼都是“甜蜜的负担”了。存量房时代，房屋出租的空置期变得越来越长。尤其近两年，随着集中式长租公寓入市，和保障性租赁住房的落地，租赁市场的多样性供给逐渐增多，个人分散式房东受到了不小挑战。尤其是地段不佳的老旧小区。“在交给中介出租的四年里，每次租客更换时，房子都会有差不多三个月左右的空置期。”李林说。为了能减少空置期，李林便开始从各种出租APP上看同小区和附近房子的出租情况。“品质好、房子新的出租就是很快。”发现这个共性的她，就选择了自如的长租托管方式。但选择自如，需要先对自己的老房子进行改造，提升房屋品质再出租。先掏钱再赚钱，让李林的父母产生怀疑，“我们家这房子出租这么多年，对于这种新方式他们头一次听说，一开始比较谨慎。后来我又是给他们拉表格算账，又是晓之以理动之以情，说至少以后回天津生活，有了合自己心意的房子住，自住也不亏。”房东们怎么看“出租前先改造房子?”“在交给自如之前，家人会有些顾虑。比我大十岁的姐姐一直觉得，只想着挣租金没想着要投入。”张牧说。他是一位上海的80后业主，2021年时，张牧在上海购入了一套20年房龄的一居室，顺势他就把房子交给了自如。
北京丰台区的一套一居室被自如改造前后的对比图(心舍简爱风格)
托管之前，他和家人的分歧主要有两点：一是为什么要先改造再出租;二是为什么不能自己找工队来重新改造配置家具家电然后委托中介出租。张牧认为，不同时代的人对租房方式和对房产投资价值的认识不同。老一辈的想法，觉得房子就算租不出去，在那放着也无所谓。“尤其是我姐姐，她觉得租房就是要原始状态出租，先改造再出租没有任何红利。”说服长辈最好的方法是让他们看到好品质房子能快速出租并实实在在进账。“前几年特殊时期，周围实在有太多的朋友房子降价也租不掉，或者突然退租，大半年的时间就这么空着。选择自己翻新房子的朋友，大多数虎头蛇尾了，钱没少花，美观和品质差太远。而我的房子给自如没有空置期，月月稳定收租，从长期来看收益和情绪价值都稳定。”他说。
长租机构的时代来了
《蓝皮书》显示，超七成业主认为闲置房最好的出租方式是交给专业长租机构运营。虽然近两年各家租房平台都针对个人房主推出了长租托管服务，但产品模式却不相同。一些传统平台对房屋不进行产品化改造或仅简单改造，对业主和租客两端租金不透明，且会和房东约定45天免租期(免租期间，平台不需要给房东支付租金)。已做长租12年的自如，三年前推出了“增益租”房屋资产管理新模式，主要特点是：自如与业主根据房屋所处商圈、周边配套、小区出租率等情况通过大数据综合评估后，商定合理的出租价，实现业主和租客之间价格透明，且不设置房东免租期;并对房屋进行改造以此提升房屋价值，此环节业主需要付出装修成本，并参与装修和验收等重要环节;最后，自如每月向业主支付至少80%的保底收益，若市场走高，则超出商定价的部分由自如与业主商议分成。装修的费用通常有三种支付形式，一次性付清、*款贷**和每月房租抵扣。从长期来看增益租可以在一定程度上解决租客和房东的痛点，同时，也是存量时代资产运营的合理思路。但增益租模式要想有更广阔的市场空间，自如就得在未来保障装修的品质、交付质量，及提高市场下行时期对出租房的管理运营能力。
综合当前房东的多元需求，选择合适的租赁模式显得尤为重要。对于追求专业服务、稳定透明租金，或是对房屋品质有较高要求并希望通过改造实现增值的房东来说，自如增益租提供了一个理想的选择。这一模式通过专业化的管理和增值服务，确保房东获得稳定收益的同时，也满足了租客对高品质生活的追求。
然而，若房东对房屋和服务没有额外的增值需求，且有足够的时间与租客直接沟通，短期内出租的话，他们可能会选择与传统的中介机构合作，或者考虑贝壳的省心租及我爱我家的相寓等服务。这些方式更为灵活，能够满足房东在特定情况下的出租需求。
随着“租购并举、房住不炒”政策的深入推进，我国房地产市场正逐步进入“存量运营时代”。在这一背景下，鼓励个人房东将闲置房屋委托给专业长租机构进行改造升级出租，不仅有助于激活闲置房源、增加租赁住房供给，还能提高住房的利用效率和使用价值。更重要的是，这样做能平抑由需求增长引起的租房市场波动，发挥长租机构在稳定租金和市场方面的作用，进而提升城市新市民和青年人的居住幸福感。
业内专家认为，新一代业主和租户对于租房交易的繁琐流程容忍度降低，对安全保障、时间效率、信息对称及服务等方面的要求不断提高。因此，未来的租赁市场将呈现多元化供应和需求共存的生态体系，而长租机构将在其中扮演越来越重要的角色。这不仅体现在提供高品质的服务和产品上，更在于推动整个租赁市场的规范化和成熟化。