文/张继
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房价一直以来是人们时刻关注的热点话题。
一个城市，既有房价低的地方，也有房价高的区域。影响房价走势的因素有很多，首当其冲的便是地价。一手市场的变化，必定带动二手市场的走向。
昨天无锡土拍市场热度不减，其中泰山路实验小学东侧地块，聚集了10家房企，激战88轮，成交楼面价13243.38元/㎡，刷新了坊前板块的最高楼面价。在泰山路实验小学周围，目前已经有三块地等待入市。
从各大房企在此拿地的态度可以看出，未来本区域的价值将得到提升，成为新吴区热门板块之一。
除了地价以外，学区、交通、商业等配套设施，也是影响房价的重要因素。
▲ 图片来自无锡日报
在无锡，房价最高的区域莫过于经开区，目前新房均价3万左右，其次则是滨湖区、梁溪区。
昨天同学和我吐槽滨湖的房子太贵了，截图如下......
由于房价上涨太快，不少刚需购房者把目光瞄向了偏远区域，无锡房价洼地主要分布在新吴区、惠山区、锡山区。
然而从今年土拍市场可以看出，那些房价较低的板块，渐渐成了各大房企青睐的对象。如3月31日，6年未挂地的玉祁成为了这次土拍的“黑马”，9家房企报名，最终以7474元/㎡的价格被实地集团竞得，刷新了该区域的最高楼面价，溢价率高达24.4%。
▲ 实地常春藤效果图
然而有些地方，注定不是无锡城市发展的“主角”。机场、物流、公墓、高架等等附近区域，房价很难有所提升。
今天就给大家盘点一下，这些因素对无锡某些板块房价产生的影响。
● 硕放：机场噪音大，货车众多，工厂聚集；
● 东北塘：苏南物流中心，交通状况堪忧；
● 梅园、渔港：多公墓，夏天太湖水恶臭；
● 东港：无锡三大化工园区之一，危险系数大、居住环境差。
01
硕放：机场噪音大，货车众多，工厂聚集！
硕放机场位于无锡东南部，靠近苏州，地理位置较为偏僻。
为了服务苏州市，苏南硕放国际机场在设计上，就已经放置到了无锡市的东南侧，也就是靠近苏州市的地方。
▲ 图片来自江南晚报
虽说这里有机场，去全国哪个地方都很方便，但论居住体验的话，那可不是一般的差。
为了让大家直观的感受“住在机场旁边是一种什么样的体验”，我就列举一下部分知乎网友们的评论。
事实情况就是如此。大家应该都见过飞机在你头顶上空飞翔的情景吧，离得那么远，都能听到巨大的引擎声，何况是住在机场附近的居民！
根据安居客数据查询，目前硕放板块二手房挂牌均价10302元/㎡。那靠近机场旁边的房价呢？
锦硕苑（挂牌均价9242元/㎡）、南星苑六区（挂牌均价9520元/㎡），低于本板块的挂牌均价。
除此之外，飞机场旁边聚集着一批物流公司或者工厂企业，方便货物的运输，极大地影响了硕放的房价。
02
东北塘：苏南物流中心，交通状况堪忧！
东北塘位于无锡市主城区东北侧，东与锡山经济开发连接，南与东亭街道接壤，西与梁溪区相邻，北与惠山区毗邻。
▲ 图片来自幸福东北塘
提起东北塘，最让人印象深刻的莫过于物流了，大大小小的物流公司基本汇聚于此，而且在苏锡常区域有着举足轻重的地位。
沪宁、锡澄、锡宜高速公路在境内交汇；312国道、228省道、342省道纵横贯通。由于交通极为发达，因此聚集了一大批物流公司，从而导致的一大问题：堵，特别是东北塘菜场那边。
▲ 图片来自无锡锡东会
之前，小编曾写过东北塘板块的文章，很多网友在下面评论，表示物流问题不解决，东北塘就不会有太大的发展。
在土拍市场，2017年，恒大以8113.91元/㎡竞得并开发恒大观澜府项目。时隔两年后，旭辉以楼面价7055元/㎡竞得并开发旭辉城项目。
2020年，在6月17日的土拍中，圆融以楼面价6964元/㎡竞得妙市头地块。
土拍价格不升反降，加上恒泰悦璟府开盘当日去化率不足四成，新房市场严重受挫。在现今看来，东北塘想要崛起，还是有一定的距离。
03
梅园、渔港：多公墓，夏天太湖水散发恶臭！
买房时，有很多讲究风水，特别是老一辈的人，对此非常重视。他们认为新房附近如果有屠宰场、坟地、垃圾焚烧厂等，这片区域内就会充满戾气。
虽说这是封建迷信，但大多数人购房时肯定会注意到这些。比如梅园公墓、陈漕湾公墓附近，很少有人居住，旁边建的基本是学校。
梅园欢乐商业广场就在附近，生意并不是很好。
▲ 梅园欢乐商业广场效果图
8月刚开盘的蠡湖国际小镇，距离湖景公墓仅有1.9公里。受传统观念的影响，有些人不愿意在此买房。另外渔港路附近，夏天太湖水散发恶臭，种种原因叠加，导致本区域房价处于尴尬境地，成为了富人区的房价洼地。
▲ 图片来自滨湖发布
04
东港：无锡三大化工园区之一，危险系数大、居住环境差
东港，想必大家有些陌生。锡山区下辖乡镇，靠近江阴、张家港。
▲ 图片来自无锡发布
东港镇上一次供地，还要追溯到2018年6月，美的以楼面价4654元/㎡摘得地块，打造美的中骏雍景湾项目。
今年3月31日，东港起重机械厂地块以6540元/㎡刷新板块楼面价历史。但是东港板块发展依旧不足，没有大型的商业，便利的交通，知名的学校，很难支撑起本区域的房价。
因此东港近几年土地出让数量极少，房企拿地意愿不强，板块内新房缺口很大。
而东港园区下设锡山经济开发区电力装备产业园、锡山经济技术开发区新材料产业园两大专业园区。园区内聚集着一大批制造企业、化工厂。
住在化工厂附近毕竟有一定的安全隐患，而且周边的环境和水质比较差，污染较重，严重影响人们的生活品质，很多人不愿意在附近买房。
以上的四个区域，基本上都是各自板块的房价“洼地”，常常被人们所忽略。因为区域经济要发展，所以不可避免的会出现各种问题。
你认为无锡还有哪些地方是房价洼地呢？