好多项目的顾问说现在房子不好卖，但也有好多购房者说，现在性价比高的楼盘不好买，反正不管是难卖的还是难买的，无法否认的是武汉的房价悄咪咪地涨上去了。
因为现在推出的纯新盘大多是去年或者今年年初时拿地的楼盘，那时地价不菲，所以按照面粉价格影响面包价格的逻辑，现在的房价上涨也就成了必然。
不过今年开发商拿地的动作明显比去年冷静了许多，毕竟现在高价拿地，明年还要想办法提价卖房，除非是碰到综合条件特别好的地块，否则很少大手笔斥资囤地。
因此六月底华侨城豪掷66.66亿拿下青山滨江地块引起了不小轰动，哪怕是过了差不多2周的时间，依然时不时的在群里被提及议论。
被议论的原因主要是四点：
- 最近拿下的地块楼面价高达12648元/平，按照建安成本去估算，岂不是青山滨江的房子要在现在的基础上涨一截？
- 和之前陆续拿下的地块连一起后该地块的体量非常大，去年10月之前华侨城一直在青山旁边的洪山区拿地，在青山区的土地储备为“0”，不到一年的时间，分批拿下青山滨江的几个地块，一跃成为在青山区土地储备靠前的地产品牌，这跳跃不仅需要勇气还需要财力。
- 这个大体量地块，华侨城计划的是将青山红坊打造成为继武汉欢乐谷之后的又一地标建筑，从规划蓝图上看，挺让人期待。
- 青山滨江区规划一堆、各种效果图一堆，可是青山区的产业对高素质人口吸引力比较有限，所以购房者还是觉得在青山买房有些“不稳当”。
这个被期待的板块、被热议的地块到底怎样？今天我们一起看看吧！
青山滨江拥有较大 想象空间
目前板块内的项目去化一般
青山核心板块在和平大道沿线建二商圈，还有红钢城，近几年青山旧城改造幅度很大，很多青山人*迁拆**后买房到了其它行政区，留在青山的也大多买在或者还建在曾经的商圈附近。
华侨城拿的地块位于青山区滨江板块，青山滨江板块相对于青山的核心老城来说，算是后起之秀，在规划上更加国际化，更加注重生态和人文发展。
比如这次华侨城所拿的地块，开发量总计52.7万方，其中住宅体量35.4万㎡，商服体量17.3万，商服就占了不小的比例。
而且本身华侨城在青山连在一起的巨无霸地块（ P（2019）088号、P（2019）136号地块、P（2020）051号）就是聚焦金融、科创、文旅三大产业方向，打造青山产业金融生态圈、新型科创园区标杆、都市娱乐旗舰和“创意+艺术+设计”的文创产业基地。商业配套很足。
目前青山滨板块价格属于青山区域价格的第一梯队，高于杨春湖板块和武东板块，是青山土地和住宅“供应大户”，也是区域未来拥有想象空间最大的板块。
但是青山区域的楼盘开盘、加推项目的整体去化一般，大部分项目去化率不足5成，远低于武汉同环线的古田、四新、白沙洲、后湖等其它行政区板块的平均去化率。
地铁促进城市一体化
华侨城地块地铁优势不明显
青山目前地铁5号线和12号线在建，华侨城所拿的地块距离地铁5号线约1公里，勉强算是步行可达，但是同和平大道上的一些地铁旁楼盘相比，自驾条件差不太多的情况下，华侨城地块的公共交通优势并不明显。
青山区地铁4号线已通车，不过青山的大多数新盘都不临近4号线所经过的团结大道，所以地铁4号线对区域的楼市影响是比较小。
地铁5号线和地铁12号线则是穿过青山的腹地，纵横交错的地铁网把区域和城市顶级商圈紧密联系在一起，这一点上看对于区域来说是个巨大的利好。
对比一江之隔的二七滨江，青山滨江的房价便宜了一半左右，对比武昌滨江，青山滨江的房价也便宜了一大截，而未来地铁通车，从此地块出发至二七滨江、武昌滨江区域的时间距离仅15-20分钟左右。
在地铁的拉动下区域的性价比就明显了起来。而且未来远不止这两条地铁规划，还有远期的10号线、19号线、20号线等，在地铁网的助力下，区域和城心的时间距离和价格差距会逐渐拉平。
生活配套不缺
教育资源得天独厚
华侨城所拿的地块位于滨江商务区，而且这个板块也紧邻青山的核心商圈，这一片曾经是年代久远的居住区，所以生活配套齐全，商业、教育、娱乐休闲配套都在步行可达的范围之内。当别人两万档的楼盘还在为教育、商业、未来潜力发愁的时候这里可以说啥都不缺。
青山区的商业体基本是沿和平大道而建，人气较为集中的有武商众圆、奥山世纪广场等，不过华侨城打造的滨江特色商业也挺值得期待。
华侨城地块紧邻和平公园和青山滨江公园，而且滨江区域正在修建武九线绿道。
这条城市中心的高规格绿道，拟打造为世界级的城市公共空间，成为长江主轴江南片上的重要一景。
这个区域未来会把规划落实几成不知道，会最终兑现成什么逼格不知道，会跳跃至什么价格不知道，但是从居住的角度去看，华侨城所拿的地块，周边有商圈、有学校、有学校、有医院、有公园、离工作区近，虽然没有门前地铁但是公交转乘也还比较方便。
除了青山区域东侧部分有排放的产业，还存在一定的空气污染（这一点算是不少人对青山区域买房保持抗性的原因），其它各方面来看都还比较适合居住。
开发的住宅可能不是刚需的菜
曾经的青山，产业所占的比重较大，展开地图，把青山区域的产业遮挡去看基本剩下的都是居住区，只有零星的商业体在主干道附近，因此当部分产业逐渐退出历史大舞台的时候，人口也好、商业也好都有一定的衰退感，毕竟依靠产业而生，但是产业逐渐衰退的居住区很难留住人。
新规划的滨江商务区商用、服务地块增多，这些商务写字楼会对企业、对当代年轻人有多大吸引力目前无法定论，但是至少片区的规划方向已十分明确。
退一步说，就算滨江商务区做不好，没有带来理想的人口红利，那么在地铁助力下，板块同城市核心商圈、城市顶级商圈几站之隔的主城青山也是城市人口外溢良好的承接片。
华侨城新拿的地块周边有至少7个新房住宅，毛坯备案价格基本上在2万/平上下，也有带3千/平-3.5千/平装修的楼盘但是区域还是以毛坯供应为主，所以从环线位置来看价格对刚需还挺友好。
而华侨城新地块的地价已达到1.2万+/平以上，那么合计上建安成本，很可能在2.5万/平上下，这个价格高于目前的所有的在售项目，所以很有可能不是刚需的菜。
综合点评
①华侨城新地块所在的位置是青山区两个板块的重叠处，既享青山核心的配套优势，也享青山滨江的潜力增值，所以华侨城拿地时地价1.2万+/平不是没有道理。
②板块当中有轨道交通的利好，两条在建的地铁线，未来能快速拉近区域板块同城市中心的时间距离，不过该地块距离地铁有将近1公里，所以目前它算不上地铁楼盘。
③地块周边拥有青山区成熟的生活配套，其中商业、教育、医疗、生态环境等都在步行可达的范围内。
④从地块的规划配比来看，项目做成刚需住宅的可能性较小，楼下即是区域标杆级商业配套，所以住宅部分很可能是改善豪宅“专区”。