2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 北辰中央公园 。
北辰中央公园于2014年正式开发，小区总建筑面积近百万平方米，分A区、B区、C区、D+F1区、E+F2区及代建小学（仰天湖实验学校）6个地块开发建设。
不利因素梳理：
1）小区工程质量一般，小区业主投诉质量问题，发生多次外墙装饰条脱落事件
早期北辰中央公园小区D区交付时，就因“塑胶人工湖”在网上走红，收房当天小区里大量铺设“植草砖”当作绿化地，所谓的“人工湖”，竟然是塑胶制作的，而“湖”上还有一个作为摆设的小桥，刷新业主们的认知；后期业主们大量投诉小区工程质量存在问题，如屋顶漏水、外墙有色差，地下车库开裂起灰漏水，小区绿化园林品质差等问题，目前《问政湖南》平台显示多条业主投诉质量问题。
今年3月、4月、5月，长沙北辰中央公园一期不同楼栋都发生了“外墙装饰条脱落”事件，就在大家期盼着物业尽快采取措施维修时，5月31日，地下车库的排风管因为锈蚀脱落，砸损三台私家车，业主的生命健康都受到威胁，也从侧面反映出房屋质量一般和物业与不作为。
计划购买该小区的潜在业主还是要实地考察清楚。
2）距离地铁站比较远、公交线路少，公共交通辐射范围有限
北辰中央公园距离地铁站比较远，附近最近的地铁站为1号线桂花坪站，大约1.8公里，步行时间超过20分钟，地铁出行还需公交或打车接驳出行；其次附近公交线路有104路、319路、705路、805路、915路与206路，线路略少，辐射范围有限，且公交站点多集中黑石铺路上，公共交通出行略显不便利；小区临近湘府路高架，自驾出行，向西穿过湘府路高架桥即可达洋湖，但出门大概率就遇到堵车，不分早晚高峰，向东可达德思勤商圈，自驾出行较为方便。
3）区域内缺乏大型商业配套，市井烟火气息不足，生活居住氛围一般
北辰中央公园生活商业配套主要依靠自身的社区底商，可满足基本生活需求，但缺少成熟的大型商业配套，区域内多是政府机关单位，外加旧改，居住人口有限，菜场、农贸市场也都比较少，所以缺少热闹的市井烟火气息，当然小区居住氛围更显安静。
周边附近大型商圈是德思勤商圈，开车自驾约6公里，需20分钟左右。
有利因素梳理：
1）配套学校是仰天湖实验学校，一所九年一贯制公立学校
北辰中央公园配套学校为仰天湖实验学校，由小学+初中组成，是一所九年一贯制公立学校，由天心区人民政府和仰天湖教育集团共同打造，是仰天湖教育集团的第七所学校，学校是北辰中央公园的配建，北辰中央公园业主都可以直接入读，小学已于2021年9月开学。
但是需要指出仰天湖实验学校的初中部才纳入2023年建设计划，目前已进入设计阶段，预计2024年建成并投入使用，同时仰天湖集团一直在小学领域深耕，目前还没有初中管理教育经验。
2）长沙省府核心辐射区，多个公园配套，稀有的天然氧吧
北辰中央公园地段属于长沙省府核心辐射区，距离省府约2公里，处在未来的政务、经济、文化中心。
北辰中央公园周边还独拥得天独厚的生态环境，附近有豹子岭山体、湘府文化公园、天心滨江公园等大型公园配套，同时坐享三馆一中心（省群众艺术馆、省地质博物馆、省科技馆和省青少年活动中心）的人文配套，提升了板块居住的人文价值。
3）黑石铺未来城市更新主力区之一，区域未来发展可期
目前看天心区城市更新的主角是黑石铺，黑石铺城市更新片区项目定位为“省府门户，湘江客厅”，旨在打造成长沙宜居片区的标杆、智慧城市的样板、城市更新的典范、南部融城的新极。“*用军**机场搬迁基本完成”官宣后，一直困扰南城的发展限高难题已经破解，区域板块进去大发展时期可期。
今年年初，中建国际投资集团中标天心区黑石铺城市更新片区项目，工程建设投资额为33.8亿元，是继华润、电建、中建五局、葛洲坝集团之后，又一央企进驻。
北辰中央公园的二手房挂牌量大约90多套，属于片区内供应量比较多的小区，目前小区挂牌价10000元/平方米左右，有大量毛坯次新房，适合首付30万以内刚需客群。
综合来看，北辰中央公园最大优势在配套学校与宜居生态环境，适合看重教育资源的刚需客户。