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今天恰逢二十四节气中的“大雪”，本是寒冷至极的日子。但杭州的二手房，尤其是学区房，却迎来一丝暖意。
手边买房数据显示，整个11月，杭州一共成交了129套学区房，比起10月份，上涨了近85%。
虽然绝对成交量还是一般，这个翻身仗的意义仍然不同寻常。
首先，11月杭州整体二手房成交约3400套，比10月份放大三成左右。
也就是说，学区房的回暖趋势，要明显高于整个二手房大盘。
其次，在11月之前，学区房跟随二手房整体成交量，也经历了“7连跌”的至暗时刻。
如今短暂回升，虽不足以断言就此一路逆转，但称作“积极的信号”应该无人反对。
一些乐观中介，甚至已经喊出了“学区房筑底成功”的口号。
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不过，更大的意义在于，仔细翻看成交数据，会发现这一次的“学区房回暖”有点不同寻常。
准确地说，它呈现出了成交结构上“质的改变”。即从以前的小户型为主，转而成为大户型占据主流。
以滨江区的江南实验学校学区房为例，手边买房数据显示，其11月一共签约18套，位居整个杭州学区房之首。
江南实验学校的学区房，主要分为两大阵营：一是以东方郡为代表的89㎡；另一种，则是大户型为主的月明路五虎（ 风雅钱塘、倾城之恋、温馨人家、江南豪园、钱塘春晓）。
这波学区房回暖，东方郡成交不多
在很长一段时间内，单论成交量，东方郡的小户型呈碾压式获胜的姿态。以去年10月为例，东方郡当月成交22套，较9月大涨120%。
这个成交量，当时在全杭州主城区所有学区房里，也能排进前3。
而“五虎”最多的，成交还不足10套。
但今年11月的这波反弹，东方郡只贡献了1套成交，区域内另外有小户型的中央花城还是白板。
相反，五虎中，风雅钱塘3套、倾城之恋2套、温馨人家2套、钱塘春晓1套，全面超越东方郡。
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类似的情况，还发生在卖鱼桥小学的学区房身上。
11月，这一带二手房成交量排在整个杭州学区房的第三位，较10月上涨逾50%。
其中，110㎡以上占近50%。还不乏胜霞金座289㎡、青莎阁173㎡这样的超大户型。
而此前两个月，这一带的学区房大户型成交占比，分别只有28%和21%。
学区房回暖之火，主要由大户型提供的迹象非常明显。
文一街小学（ 文一街校区）的学区房，此前常年被周边的石灰桥新村、邮电新村等老破小霸屏。
但10月底以来，这里成交了3套房子，其中2套是175㎡以上的大户型。
与此同时小户型为主的石灰桥新村，上一次成交还要追溯到今年7月10日，那时，刚过小暑节气。
我统计了一下，在这波回暖周期里，成交排名前三的学区房中，大户型占比达到52%。
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在杭州二手房最火的那段时间，学区房的炒作之风一直被人诟病。
其中，一个重要表象就是在不少“网红学区”楼盘中，小户型呈现出密集成交的态势，甚至不乏有买家“组团式”扫货的奇特景象。
以河滨之城为例，在有竞舟二小背书后，一度受到市场追捧。到了2020年上半年，平均每个月，都能成交15套。
这其中，小户型是明显的主流产品。2020年3月到6月，河滨之城一共成交了78套二手房，其中约90㎡占65套，占比高达83%。
“小户型流通性好，总价又相对可控，适合快进快出。在很多炒家眼里，就是会下金蛋的鸡。”当地某中介说。
去年年中，河滨之城成交的几乎都是小户型
（数据来自手边买房）
今年1月，上城区官宣将在近江新设一所由崇文教育集团领办的公办小学崇文小学，拟定学区为近江东园社区、在水一方社区。
消息一出，近江楼市瞬间被点燃。
仅仅一个周末，当地几个中介门店就成交超过10套房源，绝大部分客户明确表示小户型。
“好几个客户都是一起来的，面积从40㎡到60㎡的最好卖。”当地一位中介回忆说。
还有今年4月，网传城北华丰新村附近要建一所学校，由文澜或育才托管。
结果此前每个月顶多卖两三套的华丰新村，在消息传出后的一个多月，卖了10套。同样，户型越小越抢手。
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“让*弹子**飞一会儿，它终究会回到正确的航道上来。”用这句话来形容当下回暖的学区房市场，再恰当不过了。
清理投机筹码最好的办法，就是让它们知道无利可图。
11月的这波学区房回暖、大户型占据主流的现象，只能说明一个逻辑： 至少在这个阶段，投资客正在撤出学区房市场。
这是大多数家长希望见到的。
学区房本就是特殊的商品，房子和成绩之间，存在很多说不清楚的因果关系。当投机客过多，并以控制小户型的方式推高整个小区房价，受伤的，最终只有那些真正想买学区房的爸妈。
另一方面，无论是江南实验学校，还是卖鱼桥小学，可以发现，成交率先回暖的，大多是单价3-5万，相对“亲民”的学区房。
这也从一个侧面反映出市场渐渐回归正常。毕竟，很多投资客是不会去触碰这些标的的。
“我手上有个客户，本来一直打算买东方郡小户型的。后来咬咬牙，还是买了边上一个小区的140㎡。说实话，最终的房价是明显高出他预算的，但他说了一句，要是买东方郡，过两年还得折腾一次，太累了。”月明路上某中介门店的小惠说。
是啊，现在房票这么珍贵，*款贷**这么难，很多人都想一步到位，尤其是改善客。
这或许也是当下大户型学区房走俏的原因。叠加了改善+学区的双重属性，更容易被人接受。
再过两个星期，我们即将迎来冬至，那是今年最后一个节气，也是一年中黑夜最长的日子。
而后的每一天，曙光渐增，白日渐长。学区房的未来，会不会也是一样？