我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔好，去年底刚入手了阳光棕榈园三期119平，4房两卫户型，朝南，电梯房，买的9楼（共10楼），870万，另有税费➕中介费35万。买完之后，我现在很忧心，因为这个盘没有好学位，停车位也不足，又正好应了您口中的老破大，怕是以后很难出手。唯一好处就是房子户型很正，朝向好，居住舒服。我现在纠结的是：我老公想花30万左右装修，然后住进去，他想着至少住个5-8年。想咨询一下雕叔雕叔值不值得再装修持有5-8年，还是等满三年后赶紧出手卖了？另外我现在快要生baby了，也要考虑学位问题，不知道阳光小学和前后中学未来怎么样？多谢雕叔雕叔。 另外手上还有130万现金，应该怎样投资比较好？家庭年收入税后90万。

回答：棕榈园在南山前海板块算是超级大盘，02到04年的房子，容积率不高、花园很大、相对舒适，学区一般，虽然距离地铁较远，但好在临近前海桂湾，将来的保值是没问题的。 至于装修花30万就没必要了，这点钱够我们去弱二线省会城市首付再买一套房了。 剩余资金130，关注碧海 西乡和沙井，投资还是优选西部。

提问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？ 西乡和碧海您更推荐哪个片区？ 主要是考虑自住，也考虑增值空间。

回答：你好，这2个板块以前分析过： 碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 所以从投资角度碧海>西乡 中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

提问：雕叔好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当*体下**验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：雕叔您好！目前自住天鹅堡二期，持有莲花三村169平、掬月半山183平出租，两套按揭。年龄48，家庭年收入120万左右，福田罗湖上班。想请教下，一，如果置换， 这三套房哪套更适合出手（未来10年后才有学位房需求），卖掉一套买润玺是否更合适？二，传莲花一二三村片区棚改，是否加购一套以投资？谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！ 天鹅堡，目前适合自住，未来可能受益于白石洲旧改。过去涨幅你看得到，未来短期内将延续这个趋势，除非有大的改变。短线爆发力有限。 中长线还是值得投资的。 因为：整个深圳水位在明显提升。 莲花三村除非有明确的*迁拆**信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。 掬月半山定位大户型豪宅，外立面设计比较新潮。 但配套太差，总价过高，导致流动性比较差。 因为同价位可选择性太强了。 这几个选筹中，未来潜力对比： 掬月半山>天鹅堡>莲花三村 应该出手的是莲花三村，等待的机会成本太大，如果有靠谱的旧改消息，可以暂时保留。 不卖掉，也可以抵押一套融资买润玺。

提问：雕叔，为什么投资推荐骏景，现在价格也到5以上了，楼龄长环境也比较糟糕，以后卖出别人也会考虑这些问题吖

回答：这个要具体问题具体分析啊，不是一上来就说：投资为啥选择骏景这么简单。投资是一个多维度问题和选择的结论，你只有450-500万的预算，又需求学位，又不想距离市区很远，如果只是这三个条件的话，那骏景还不错，如果你对楼龄有要求、对物业有要求，那就是另外的选择的 论：提一个好问题的重要性

提问：雕叔好，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢

回答：新政之后，前海南是我们认为要跌的片区，因为居住属性弱，炒家太多，6月之后冲高到不理性的价格，比如佳兆业前海广场89平挂到1300万，泡沫令人无法直视。 同样要回调的片区还有沙井和光明，大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过第一波跌幅，不过你现在的最大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。 转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走，做好损失定金的心理准备吧。 最后说一句，双11之后你买入第一套已获利35%，在没有资格的前提下，新政前又高价硬上第二套，导致今天的结果，这是人心不足的必然，也是引发严厉调控的因由。

提问：如考虑在布吉片区置业尚水天成小区您怎么看？

回答：尚水天成在上下水径这里已经算是楼龄最新、性价比很高的楼盘了，比隔壁的万科麓城不论单价总价都要低，还更新，我认为自住+长持是可以的，只可惜这个地段拖后腿的楼盘太多了，老旧住宅比较多，后劲有限。 布吉的旧改是以10-20年周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他版块。

提问：雕叔你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听雕叔的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望雕叔的回复。

回答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

提问：请问本人山西人，山西工作，体制内，正纠结入不入深户，主要是自己未来可预见范围内应该不会到深圳工作，想听下雕叔的意见，万分感谢！

回答：入吧，趁着还年轻，趁着还能入，成本不高，不定啥时候就有机会买得起深房了，给自己一个念想，一个努力的方向。

提问：雕叔，石岩嘉信云峰公馆怎么样？双地铁口，预算匹配的话，像这种紧凑户型是否适合纯投资？

回答：石岩在深圳是很尴尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，长期会跑输大市的，这个盘靠近6号线官田站，距离差不多1公里吧，只能说适合石岩自住的中产家庭，投资谈不上多优秀的。 慎入

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