总价1000万，看上去预算不少，实则在2022年的今天，选择依然不多，甚至有些尴尬。
这部分买家来源于哪里？
一部分是置换客，卖掉自己原来500-800万的房子，打算换一个一千多万的四房，这类人群偏改善为主，年收入50-80万，部分有学位需求。
还有一个是企业主或高管，用来自住兼保值增值的。
这类人已经有一定的经济实力，年收入在100万左右。
能够买得起1000多万房子的人，一般都不止一套房，家庭收入也会比较稳定，享受过房产增值红利。
但是我也要把丑话说在前面，1000多万的预算在广州买房，不是所有条件都能满足的，必须要有取舍。
1000万在广州算是一个分水岭，也是一个非常重要的门槛，房贷想要达到1000万是很难的，对于收入不高的买家，会是一个槛。
对于投资型的买家，JYD加新证超过1000万也是个门槛，土豪随意。
那总价1000多万预算的买家，要么需要较强的学位，要么能达到改善的要求，要么能起到投资的目的。
具备投资属性的，必定要满足前面两样，才能具备更好的投资属性。
置换的买家倾向于改善的居多，对学位要求较高，对居住有要求，对板块、增值要求偏弱，投资型的买家倾向于增值的居多，对学位、户型要求不高，对地段、板块要求高。
纯粹是为了改善自住的，远郊的别墅、近郊的叠墅、次中心的大平层，都是能满足的。
但是如果到天河、海珠、越秀来买，恐怕只有三房可以选。
比如珠江新城、琶洲、天河公园、越秀东山等。
所以，尴尬的就在这里，想要好的地段就只能选个三房，想要改善四房，就只能去外围。
一般挣钱能力强的，都会倾向于改善居住，不想勉强自己住在交通拥挤，楼又很密的市中心。
你让他买个小三房，他们大多是不愿意的，我接过很多的咨询就是这类人群。
总价1000多万，满足地段、学位、改善、交通、居住环境、升值等所有条件的几乎不可能，那我们下面就捋一下。
为了学位的，首选天河、越秀，其次海珠。
珠江新城、天河公园、东风东一带是可以选到大三房的。
比如东风广场三四五期、锦城花园、富力东堤湾，天河北的中怡城市花园、协和新世界，还有珠江新城的保利心语、隽峰苑。
楼龄基本都在15年以上，密度较高，居住舒适度一般，车位也不够，而且还是个三房。
天河公园可以选到大三房或者小四房，比如东方新世界、熹园的大三房，珠江俊园的四房。
这些都是比较不错，自住投资都是可以的，但是总价要去到1300万起了。
想要面积大一点的，环境好一点的，就只能去选海珠的光大花园、朗晴居二期、翠城的四房。
如果是为了增值的，1000万出头比较适合的有赤岗、万胜围、金融城，三房四房都有。
比如泓景花园、佳信花园、水蓝郡，金融城的美林海岸、兰亭盛荟、牛奶厂等。
但是金融城的学位不太好，环境一般，又太过刚需，一般1000万出头的买家会选择牛奶厂较多。
以上是关于二手的，毕竟能满足一定的学位和自住需求。
但有一部分买家嫌弃楼龄旧，或者面积小，达不到改善的要求，所以他们会看回新盘。
你要知道，在核心区的新盘，是不愁卖的，既然不愁卖，就没有必要给你配学校。
但这几年卖的核心区的新盘，大多地段都不怎么样，比如天河的奥体板块、汇景板块，还有海珠西板块，周边环境很村，交通也不方便。
比如海珠西的中海三观，保利的湖光悦色、海珠天珺等，是可以买到改善四房的，由于地段不是特别好，开发商为了取悦买家，户型做得很优秀。
海珠区的千万改善盘最好是满足两个要求：一是有江景，二是靠近琶洲，毕竟你没学位，其他地方总要耐打才行。
天河相对来说，学位、地段优势明显一些。
天河富人区比较分散，不是集中在珠江新城，就是集中在汇景新城。
但是目前天河的豪宅新盘已经突破2000万了，又是另外一种门槛了。
所以，天河除了珠江新城能扛得动2000万预算的房子之外，其他地方还扛不动，这也就是为什么臻颐府降价，汇景台不好卖的原因。
但是不怕，天河的富人还是多，而且还有一个金融城在发力，这些豪宅未来还是会有市场的。
只不过，下一个五年在琶洲，所以海珠供应的1000万出头的产品相对较多，选择也较多，内卷也严重，天河1000万出头的基本是二手为主。
总结一下：1000万出头的买家，这个预算并没到既要又要还要的地步。
没办法，广州房价真的是越来越贵了。
1、需要学位、交通、自住优先的，首选越秀、天河北、天河公园板块的二手，珠江新城就有点难了，价格太贵了。
2、需要满足改善自住的，不在乎交通，不需要配套的，可以看回海珠的一手新盘或者二手的海珠西、滨江东板块。
3、不想挤在市中心，也不在乎交通，纯粹自住的，你也可以去番禺、黄埔、白云、荔湾选大平层或小别墅、叠墅、江景房等。
4、需要考虑投资、升值，不自住的，选珠城、琶洲万胜围，其次金融城。
最终，是1000万，还是1300万，还是1600万，这个标的物太广泛，要具体标的具体来分析。
同时，你也必须清楚自己想要的究竟是什么，这一点，很多人是非常迷茫的，不懂就问，欢迎私信咨询。
以上
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