这是淘房军师来自一线现场的一手看房报告，反馈最直接最真实的楼盘信息， 拒绝键盘讲房 。除北京外，后续还会逐步分享其它二线城市的一手现场看房报告。进淘房军师知识星球，给房产投资做最优的选盘匹配，学习房产投资必备技能。
本文要介绍的是朝阳区北苑版块的世华泊郡。下面我从几个方面来分析这个盘。
1、地段及交通
世华泊郡在朝阳13号线北苑站西北侧，东门到北苑地铁站1.3公里，西南门到5号线立水桥站1公里，距离即将开通的17号线清河营站1.4公里左右。
世华泊郡是新北苑板块离地铁站相对远点的小区，如果在国贸圈和亚运村圈上班，耗时还算可以接受。
世华泊郡旁边有华贸天地，影院、休闲、娱乐、逛街等都有。
2、景观绿化
小区环境优美，容积率2.4，绿化率30%，园林设计独特，楼间距很大，人车半分流，电动车可以进小区，小区内部品质不错，物业管理和户型都相对较好。如下小区实景图。
从下图我们可以看到，小区中间有很大的下沉花园。
小区环境真的很干净、整洁。世华泊郡是人车半分流的电动车可以进小区，车辆从外面直接进入地库。很适合晚饭后和家人在小区散步、早上或晚上有空的时候在小区跑步。
3、主力户型分析
世华泊郡的户型分布较广，从一室一厅到四室一厅都有。下面简单的给大家分析一下各个户型。
- 世华泊郡的一室都是朝南的户型，这种户型66平米大约470万，性价比比较差：
下面我们看看2居户型图，88平两居室一般在500-600万之间：
- 2居户全南的户型。
- 这个全南户型客厅朝南。主卧和次卧都朝南，充分的保证了房间整体的采光，客厅连通阳台，实用性更佳，餐厅和客厅一体的设计，视觉上保证空间化。主卧带有超大飘窗，采光充分，空间感更强，次卧方正，同样享受充足光照。
- 当然，每个户型都有不足之处，该户型的弊端就是通风问题，可以将防盗门改为气窗式，更加便于通风。
- 还有一个问题就是卧室A的采光问题，大家从户型图中可以看到卧室A的窗户很窄，会导致采光面比较小。如果该户型在低楼层的话，卧室A会比较暗的，选中高楼层采光会好些，这个大家在出去看房的时候可以分别看同户型的低楼层和高楼层对比一下。
- 2居朝南、客厅朝北的户型。
客厅南侧有一堵墙，这会影响客厅的采光，虽说客厅北面有2个窗户，但楼层低的话，客厅也会显得有点暗。这个户型相对全南户型的优势就是南北通透，确保了室内空气的流通。如果买这个户型的话，建议买中高楼层，采光会好些。
世华泊郡的中高楼层120平米的3居室800万左右，有几种户型，挑3种给大家分析一下：
- 这个是两卧朝南、一卧朝北客厅朝西的户型。
南北单通透，两个卫生间都是明卫。客厅朝西，下午的时候客厅的阳光会比较亮，刺眼。这个户型并不是优选，还有更好的户型。
- 上一个3居户型不如下面这个，第一个户型并且餐厅和门厅处有墙，墙对通风和采光都是有影响的。第二个户型3个卧室都分开了，动静结合，私密性较好。
- 4居户型有3种，中高楼层130平米的4居室成交价约为950万左右：
这个户型是南北单通透的，进深较长会导致餐厅处有点暗，北面3个卧室离的近，私密性不好。
上面两个户型都是通透性比较好的户型，第一个户型的阳台A和阳台B都很大，很适合观景、休闲。第二个户型更为方正。
南北通透的优势：
- 1、室内采光效果好，即使是阴天屋内也不过过于暗。
- 2、通风效果好，空气形成对流快，有利于促进室内空气循环，保持干燥。
- 3.冬暖夏凉，南面的房间更能吸收到阳光，朝北的房间清凉一些，自然冷热的交叉循环。
4、点评
世华泊郡小区能上朝阳外国语学校，小学中学连读，九年一贯制。
小区容积率较低，环境较好，绿化很到位，户型不错，周边交通方便，是新北苑区域的次新品质小区，值得改善需求的关注。