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提问：房姐怎么看五道口附近的水清木华园和华清嘉园？这两个小区大概二十年房龄了，因为有学区一直价格坚挺，这样的算次新还是算老破大？ 另外您觉得海淀区这边的学区优势会马太效应越来越强还是会被均衡？
回答：华清嘉园这类标的可以称作老破大。 最主要的价值支撑在于3点： 1.五道口宇宙中心地段，房子本身流动属性再差，也有最top的地段加成，并且租售比也比较高 2.中关村学区作为支撑 3.五道口虽然有很多互联网新老公司，但是周边的商品房实在少的可怜，王庄清华东路西口再到各个大学周边的全部是老破小，南边龙湖唐宁one唯一次新并且还不是全部学区，只有华清嘉园，矮子里拔高个了。 整个北京是以学区划片作为大趋势，加上互联网产业兴衰太快，学区的价值本身需要 经手 考验，未来更大的概率是被均摊。
提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性*款贷**）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！
回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园>圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：房姐新年好，关注你半年了，今年打算上车，所以加入圈子 基本情况，非京籍有工作居住证，两人月入40k左右，sfsd，自住，有180*弹子**，有老人一个一岁小孩，打算要二胎，爱人在西土城，我在永丰地铁附近上班 基本要求，想买小三居，无电梯低层或有电梯，考虑老人方便 1看过天通苑，霍营，回龙观二手房全是链接带看，基本感觉天通苑人多车堵但是房子还行，霍营就旗胜家园次新还可以，回龙观基本无电梯只能选低层，心里又不踏实怕采光等其他问题，如何取舍 2目前为止最满意领秀慧谷，觉得环境交通最合适，可以买两居或着低层高层三居 3万橡悦府89三居190首付可以考虑吗 4东边不熟没看过还用看吗 望房姐指点迷津
回答：这一片符合要求的确实不多，楼间距足够，大多小高层二楼起采光问题不大 ，这个问题现场看房最实际 领秀慧谷确实优于旗胜家园，建议买三居 万橡悦府不如领秀，得房率差，户型设计也一般 考虑你和你爱人的工作情况，东边偏远， 看北 边更切实际
提问：房姐老师怎么看北七家？只要2万多的价格加上房子的品质比天通苑还好，是不是现在该买北七家了？
回答：北七家对比天通苑 价格一样 部分楼盘品质略好于天通苑 无地铁vs有双地铁，北七家只有最东面才有地铁，而传统北七家品质小区在中间和西侧。 对于通勤的郊区地段，地铁是至关重要的。 北七家不是孙河，孙河高端住宅有大量开车出行替代。
提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？
回答：可以抵押，如果没有*款贷**，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值
提问：房姐您好，南太平庄北巷这个小区怎么样？升值潜力大吗？谢谢
回答：南太平庄北巷内部大部分房龄有些老，附近财满街商圈也没有搞起来，小区地铁不太方便要穿过兴隆公园，整体看不是理想的投资标的 高碑店建议看 兴隆家园
提问：房姐好，抱歉入坑较晚，挺后悔的，没有好好把握好北京首套的机会。天津人，女，18年底工作居住证入手沙河中海丽春湖89平期房，首房首贷贷满了。天津还有一套市区房屋父母在居住。准备明年和男朋友结婚，男朋友15年也在望京*款贷**买了一个板楼小两局。未来大概率居住望京，所以沙河中海丽春湖年底下房了也会出租，很可惜没早点了解您学习房产知识。所以现在想办法挽回下投资失误，现手中有200w想要今年再购置一套房产投资。北京已经没有了资格，想在天津或者其他城市尝试房产投资，想请教房姐是否有好的投资建议或者弥补措施。
回答：中海丽春湖这套@土土生金 还问过我来着。 已经下房本了就先持有了。 望京是很好的产住结合区域，如果15年望京买对了，现在大概率已经翻倍有多，那么可以抵押出来或者出售，加上200万现金，望京一次到位买入一套1500以上的大宅。 天津目前不用考虑买房，老人自住一套即可，北京买房剩下的资金，可以填充沈阳或者重庆。
提问：请教房姐，想换到朝阳北土城东路安贞到芍药居一线大三居，1200以内可承受，请问哪些小区比较合适？ 另外还想咨询下jyd的事，怎么才能办理呢？准备先申请*款贷**再把自己现在的房子卖了
回答：安贞受亚运会余波影响有溢价，芍药居一带房产性价比和品质相对比较差 建议看惠新西街附近 例如 千鹤家园、世纪嘉园 经营抵押贷需要以公司的形式, 自己操作比较麻烦，建议找渠道帮助包装。
提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至分钟寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计*弹子**还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？
回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特
提问：欧大，手里有几百万现金，主场北京已有几套。深圳重庆都没买过。目前这个阶段，年前是买北京还是深圳还是重庆？
回答：有大头资金，大头资金贷足在北京。 零散资金，多笔进账的资金，可以开在重庆或者沈阳这种 舢板 上。 重要的是，哪个 舢板 可以批量生产，批量建仓，起步更快。
提问：【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好？首付240左右，首套。 融泽家园新点，有少量满五的房子，税没那么高。 铭科苑和智学苑的老破小，但是有个海淀学籍，目前无孩子。
回答：没有打底仓位，资金不多的情况下，第一套房赚钱最重要。 融泽嘉园属于中规中矩的刚需房； 铭科苑和智学苑带学区的老破小，带一部分风险。 小孩上5岁前，不用考虑学区。 西二旗周边对首套房投资不太友好。
提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗
回答：*款贷**实际和真实工资关联不大， 北京*款贷**300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上*款贷**，需要提前综合个人情况和*款贷**情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。
提问：房姐好！请问西坝河、左家庄、柳芳一带400左右的两居是否值得入手，如果同样价位和花家地比呢？还是想多少兼顾一下学校的因素。现在是不是尽量买90年以后的房子？谢谢！
回答：柳芳，西坝河这 一代 是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好，看未来规划和整治程度，推荐花家地 最好90年后的，过老的房龄后面接盘者会有*款贷**问题
提问：【新人首问】祝房姐发财~ 情况：六个口袋满仓现金700-800，无投资普通女生刚毕业；西城集体户，单位长椿街复兴门；无房无贷，将结婚。 ✪诉求：刚需为一套三居舒适自住、单位通勤方便，然后增加投资属性，六七年后需变动资产购入低总价学票上学。求问房姐当前如何配置现金最佳？ ♥望答复：具体配置方法+ 对应的前3最优小区名称、购入单价标杆。 ☆如：建议配置为-婚前首套考虑通勤的700w总价自住三居投资型（后现代城A 单价7 > 草桥欣园单价6 >XXXX单价8）+ 婚后立刻二套400W总价五年纯投资型 （aaa单价3>天通苑单价4>BBB单价5） ~~ (•́₃•̀)祝房姐更瘦更白更美！！！
回答：需要看你的流水能支撑的总价 最好的方式是你们两人婚前分别购入一套，这样SFSD能充分利用 推荐看 国美 5.5内，珠*罗江**马嘉园 6左右，华纺易城 6内
提问：金域华府vs世华龙樾回迁vs冠城大通 两居都在500到600，小学的话，目前看金域华府的反而好一些，但是中考锁区，不知道怎么选择
回答：三个板块有明显差别 世华龙樾明显品质好很多 金域华府因为附近的融泽嘉园，附近人口密度较高，出行还是有一定影响 冠城大通更新，但北清路也更远，除了后场村部分中高管，未来流动性风险较大 首先看你的首付现金多少，底仓有多少。