今天，笔者看到一条微博：双12买了一套海淀的学区房，最大双12账单，为了娃们，拼了老命了。
目前海淀的学区房，价格大多在5-15万/㎡左右，顶级学区房蜂鸟家园价格高达17万/㎡。
家长为了孩子的前途，学区房价格一再被抬高。但是自从“禁止炒作学区房”的政策出台，学区房的市场犹如进入了寒冬。
笔者查询了南京的学区房，发现最近成交的这套房源单价几乎是今年最低的。
钟英学区房——王府园 最近成交了一套2室1厅的房源，该房源建面约53㎡，位于高楼层/7F，成交价约295万， 折合单价约48774元/㎡ 。
该房源挂牌价265万，中间调价7次， 降价6万 才卖出去，而且成交周期达3个多月。
4.9万/㎡什么概念？
笔者浏览了该小区的历史成交记录，今年的小区成交单价在5万/㎡以下的，仅有2套，在1月份。
在今年学区房市场风声鹤唳及疫情严重之时，王府园小区的成交单价也没有跌破6万/㎡。
笔者咨询了中介得知，这套房子是 业主急售，要去买南部新城的房子给孩子结婚用 。
一般来说，急售的业主对于买家的付款要求都会比较苛刻，这套房源也不例外，业主要求8成首付，但是买家预算不够， 最终谈到5成首付成交 。
从挂牌价来看，比之前要低了点， 基本在5.5-6.5万/㎡ ，7万/㎡以上的也有，较少。
而且，因为国家政策，不少买家都毁约了，生怕买了房后，学区却取消了，卖家也适当调整了价格。
据中介透露，受政策影响，王府园的 成交单价都在4.8-5.5万/㎡左右 ，但是目前的影响小了，成交有所回温，因为今年买房的客户 只要在明年4.30日之前落户，就可以上钟英 。
中介也直言，目前王府园只能卖到2018年的价格。
与此同时，中介告诉笔者，钟英的另一个学区房—— 慧园街4号 ，最近成交了一套63.55㎡的3室，顶楼，成交价290万，折合单价约4.56万/㎡。
今年1月份，同类型的房源还能卖到5.3万/㎡，而现在4.56万/㎡的价格已然是回到了2年前。
追寻学区房降价出售的背后原因，确实存在特殊情况，但从如今的市场看，高价学区房还挺得住吗？
不到3个月降了43万
无独有偶， 29中的学区房——萍聚村 ，最近成交了一套73.49㎡的3室1厅，该房源位于中楼层/5F，总价515万， 折合单价约70078元/㎡ 。
该房源挂牌价558万， 共降了43万 ， 成交单价降了约6000元/㎡ ，成交周期不到3个月。
笔者咨询了中介得知，这套房源降价并非是业主急售，而是业主 诚心出售 ，加之考虑到如今的市场情况， 高价已经不被市场所接受 。
笔者查看了历史成交房源，同类型房源的成交单价在7.8万/㎡左右，两套房源 相差了有8000元/㎡ ，差距较大。
学区房里户型小、总价低的房源单价更高，所以成交单价在7万/㎡甚至以下的都是一些大面积房源。
一个月降了25万
同是 29中的学区房——华新巷小区 ，最近成交了一套51.59㎡的2室1厅。该房源位于中楼层/7F，总价409万， 折合单价约79279元/㎡ 。
这套房源的挂牌价434万， 1个月时间共降了25万 ，单价降了近5000元/㎡。
与同类型成交房源相比，价格基本持平。值得注意的是，这个价格是降价后的价格，说明 现在的学区房，挂高了真的没人要 。
不过在售房源里，8万/㎡以上的比比皆是，这部分业主基本就是不急着出手，也不想降价。
从这几个学区房来看，降价确实是存在特殊情况，但是在目前的市场上，高价的学区房卖不出去，只有被市场所接受的价格才是真正的价格。
笔者针对学区房目前的市场情况，咨询了部分中介，窥见了一些事实：
1、业主卖得低，一方面是因为 业主诚心卖 ，手里房子较多，处理掉非核心资产，买一套优质的改善房。
另一方面是因为学籍用不掉，房龄又老，放在手里浪费掉了。
2、从买家来看，希望孩子能够上好学校， 虽然学区变动可能有，但是短期内影响较小 。
几年后再出手，未来的房价可能会降，毕竟“禁止炒作学区房”是大趋势，但是这几年里孩子能够受到好的教育，在部分家长心中， 降的房价可能就当学费了 。
3、 目前成交量比前几个月有所上升 ，但是成交还不是很多。如果家里有比较着急上学的孩子，家长看了差不多的价格就会下手。 不着急的，他们会选择观望 ，一边看政策，一边看市场。
比如宁海路的这套房源，成交单价9.8万/㎡，不管是与同类型房源相比，还是从当下的市场来看，都是不错的。
4、政策一到学区就没了，这种担心在中介看来，是不太必要的。拿鼓楼来说，中介认为，就算学区取消，多校划片，但是鼓楼的孩子大概率不会跑到秦淮、玄武区上学，肯定还是 就近入学 。而鼓楼整体的学校、师资是很不错的，既如此，鼓楼的学区房价值还是有的。
5、目前，有很多家长担心学区取消，所以他们会放弃顶级学区房，从而 选择一些价格稍微低一点的 ，这样，承担的风险也较小一点，不过这也是因人而异。
6、今后的成交价大概率会在现在的成交价 上下浮动 ，最主要的还是看今后的政策，其一就是房住不炒，其二就是未来的学区会不会取消。但是无论政策如何变化，猛涨猛跌都是不现实的。