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分享丨函数公寓创始人、CEO 刘小全
美国长租公寓发展情况怎么样？发展模式是什么？哪些值得我们借鉴、学习？
本文内容分三个部分，第一，美国长租公寓发展历程，第二，美国长租公寓运营模式，第三，美国长租公寓值得学习的优秀运营和管理经验。
典型美国公寓
（以下内容经全联地产商会租赁分会、乐乎城市青年社区授权，依据《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》分享内容，公寓次世代综合整理）
美国长租公寓发展历程
#美国长租公寓行业发展历程，大家记住三个关键词，工业化、城市化、租房化，这三个关键词其实就概括了美国长租公寓行业发展的整个逻辑，包括历程。#
1工业化、城市化、租房化
首先是工业化，19世纪70年代到20世纪初完成了第二次工业革命。
接下来是城市化，城市化催生了租房化，当时在市中心，土地成本越来越高，大家买不起也建不起房，好多商人嗅到了商机，开始把一些不用的商业厂房，或者工业房屋改造成住房。
1890年美国每套住宅居住人数平均5.45人，在纽约，平均为18.52人，最初为一家人居住的公寓，变成了供10户人居住的廉租公寓。
2廉租公寓和中产公寓
城市化过程中，长租公寓发展分两个阶段。第一个是廉租公寓，跟我们现在早些年二房东做的非常类似，把大房子隔成小间，把老旧房子做一个简单的装修，就开始出租，卫生、采光通风等条件极差。当时美国政府注重*权人**，出台了一系列的法案规范这个行业的发展。美国联邦政府在19世纪70年代初的《廉租公寓法案》，通风和采光等方面做了一些限制。
第二个是中产公寓。随着城市中心土地价格猛涨，越来越多中产阶级甚至一些富豪都忍受不了城中心的房价，出现了住宅郊区化和人口外迁，中产阶级开始逃离城市，另外出租公寓出现，且迅速流行。一些艺术家和建筑师，把比较高端的、有品质的公寓建筑概念从法国引进美国，这个时候美国才开始有现在的一些公寓了。
最初公寓居住方式的推行，当时在美国也有较长一段时间，遇到了很多文化上的阻碍，跟我们现在是一样的，刚开始感觉是买不起房的人住的，或者是低端人群住的。随着公寓的规范，又催生了美国中产公寓的快速发展。
美国长租公寓运营模式
#美国公寓行业与商业地产行业，从前期的策划、投资、开发、销售和运营管理，整个产业链条非常相似，在投资、经营和管理三个环节，相当成熟。#
投资这个环节，投资商、开发商、运营商、房地产信托基金，地产产业基金还有社保基金，都会进入到商业地产投资环节，也会进入公寓行业的投资环节。
关于经营，主要是整体持有，统一经营。在国内的资产（买卖）价格跟出租价格的整个差别特别大，没有形成一个合理的体系，所以这一块我们做不到。
#公寓运营管理这一块，美国各类服务机构非常完善，已经形成了一个完整的生态体系。#
❖第一类服务机构是供应商，既是公寓投资商和开发商，也是建设商和运营商。美国出租公寓所有者多为地产公司，投资、建设和运营一体化操作。
❖再一类就是行业服务机构，包括资讯、公寓租赁平台、数据分析、金融、软件开发、维修清洁、家居建材、生活服务类，例如aprtment.com, AnyoneHome、自助洗狗机。
❖第三类是非盈利机构。
美国有一个国家公寓协会NAA（National Apartment Assosiation），会员包括整个美国和加拿大公寓业主、运营商、开发商、建筑商、投资机构、经纪公司、供应商和专业服务人员。在这个平台上面，大家分享各种信息，定期也做一些行业的交流和分享，互相促进行业合作。在美国，协会的作用非常大，在中国，协会活动太多，有含金量的活动不多。
#美国有哪些典型的公寓企业？#
非常典型的是EQR（300亿市值的美国公寓运营商），93年就上市了，拥有300多处物业，11万套公寓，专注于加州、纽约、旧金山、华盛顿、波士顿、迈阿密等主要城市。
还有Greystar，美国最大的学生公寓商，在美国拥有3万套学生公寓，2013年进入英国市场，通过并购短时间规模超过3万间。
其他的，AVB 8.5万套，CPT 6万套，这里面大部分都是持有经营的（购买物业，出租经营），市值可以到200、300亿美金，而在国内估值10亿美金的公司，只有魔方、YOU+等几个。
美国长租公寓优秀经验
#第一要向美国行业学习的是规范化，不但是通过公寓企业的努力，也需要政府一些管控部门的努力来做到。#
像美国在公寓规范化这一块，有很多的法律设施，包括硬件、运营服务等各方面，其中经典的有1968年《公平住房法》，不不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。我们有很多不租，在美国是违法的。一个典型案例，05年加州一个地产公司当时被集体诉讼，罚了500万美金。
#第二要学的是整个租金的调节机制。在美国，以租金为标准分三类公寓。#
第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高可能明年低。
第二类，稳定租金公寓，受限制非常多，这一类公寓有点类似于国家公共租赁房和廉租房，基本上受当地租金指导委员会来控制，每年的租金涨幅早些年是2%，现在不能超过4%。
第三类，租金管制公寓，这一类公寓为什么会存在？大家可能也知道美国有好多老房子，可能18世纪和19世纪建的房子还在用，还在出租，政府对这一类的房子有一些管制，比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了这个房屋，添加了一些家电，你也不能涨太多。在租金调节这一块，美国已经有了一个非常完善的体系。
#如果选出租屋，对比房间就好了，如果选的是公寓，那就要对比房间+服务#
如果你要选公寓，一定要对比服务。美国长租公寓，有几十年运营管理的成熟经验，服务体系在各个公司，或者是各个定位的不同产业链上的公司，都是不一样的。
公寓运营这一块，EQR（美国公寓运营商）运营体系是比较典型的，主要有4大板块，第一是居住服务体系板块，第二是居住便利化板块，第三是社区建设，第四是适应*服务性**。
居住服务一定是他们的重中之重，便利条件主要是搬家服务，美国60%、70%的房子你住进去以后是没有家具的。
第三个社区建设，像同行经常讲社交非常重要，但是在美国是强调社区的，并不强调以这种交流为目的，是强调以融入整个社区氛围体系，以生活为目的交流。
第四个适应*服务性**，比如说你的租期是可变动的，你可以通过租房积累的积分，去买房。我们国家有一些公寓也在做这种尝试，我觉得非常好。
还有，就是特色服务型公寓，比如说MAA有一个特别的计划叫Open arms program，为患有疾病的租客提供单独用的病床房间，甚至还有一些特殊照顾的服务。
分享丨美国租房体验
最后分享下，在美国的租房经历。当初在美国纽约州RPI（伦斯勒理工学院）留学，住的房子大概有300套公寓，每个都是一个单元，3层楼，每层楼2户，1室1厅的月租金550美金，两居室是800美金。
房租是预付的，逾期支付需要多付15%处罚费用。居住人员必须全部写入合同，不能临时来留宿，你的朋友、父母来住都不能超过1个月，只要超1个月，就会过来问你怎么来不搬出去，需要给父母再找房子。养宠物这块，大部分公寓允许养宠物，但是有限制，一户只能养一只宠物，少部分不能养宠物，少部分不受限制。违反公寓的管理规则，管理公司也是有权清退房客。
细节非常多，我想跟大家主要分享的一点，就是在家具这一块。前面说到，美国公寓现在60%、70%的公司不提供家具。我们都有体会，把公寓链条做得越长、越重，管理半径越受限制。如果这一块我们通过行业平台，来做一些类似的事情，为我们整个从业者，包括从业机构提供专业的家具制造商和租赁机构，在这一块可以省掉很多的精力。
美国长租公寓行业发展这么久，很多值得学习，但国内，资产、土地价格，包括一些产权制度等方面，都没有天然土壤，很多东西也无法实现。在借鉴他国的基础上，我们更需要根据国情去创新。
特别说明：
分享人，函数公寓创始人、CEO刘小全，全篇有删减。
本文由乐乎城市青年社区授权，公寓次世代整理发布，如需转载，请联系次世代管理员 小小（gycsdxx）授权。
《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》
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