中粮祥云地铁小镇
（蔡甸区-蔡甸城区-不限购）
预计2020年下半年入市
首开建面约95-118㎡高层
建面约125-143㎡叠墅
高层预计带装修销售
叠拼别墅预计毛坯销售
城市展厅预计4月开放
目前，中粮祥云地铁小镇项目在各大房地产网站的详情页面已上线。
中粮祥云地铁小镇共四个地块，占地面积约16.5万方，总建面约72万方，计容建面约48万方，容积率：A地块1.7-1.9、B地块4.7、C地块1.0-3.0、D地块0.7-1.0，楼栋30栋，总户数2766户，产品多样，毛坯、装修都有，可选性较大。
中粮在武汉第一个项目是中粮光谷祥云，项目位于光谷中心城核心地段，因为毛坯出售，片区内较有性价比，一经推出就备受瞩目，开盘都要靠抢；中粮祥云地铁小镇作为中粮在武汉的第二个项目，价格、产品同样值得期待。
各大房产网站项目效果图：
项目动态显示，城市展厅预计4月开放，预计2020年下半年开盘。
地块规划
2020年1月21日，蔡甸自然和规划局对武汉地悦房地产开发有限公司申报的蔡甸大街与西环路交汇处西处（张湾街太山㟽）的居住、小学（中粮祥云地铁小镇C、D地块）项目规划方案进行了公示。
根据规划公示，C地块规划为二类居住用地，占地面积约107690平米，容积率3.0，建筑密度30%，停车位3875个，共30栋楼，其中6栋4层、12栋6层、1栋33层、7栋34层、2栋44层、2栋45层和一栋9班幼儿园（东地块东南角）、一栋6班幼儿园（西地块小学北侧）等；D地块规划为小学用地，占地面积18196㎡，容积率0.71，建筑密度21%，停车位362个，规划30班小学。
项目鸟瞰图：
项目平面图：
项目日照图：
项目教育配套效果图：
土拍信息
2019年10月21日，中粮地产（武汉）有限公司以11.29亿底价竞得蔡甸区蔡甸大街与西环路交汇处以西（张湾街太山村）P（2019）130号地块，楼面地价2351.6元/平。
P（2019）130号地块共规划用地面积为165459平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为文化设施用地、商业用地、二类居住用地、小学用地，土地分类为文化设施用地、商服用地、城镇住宅用地、教育用地；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年、教育50年、文化50年。地块共由A、B、C、D四个地块组成，A地块为文化设施、商业服务设施用地，容积率1.7-1.9；B地块为商业用地，容积率4.7；C地块为住宅用地，容积率1.0-3.0；D地块为小学用地，容积率0.7-1.0。地块总计计容建面480176平方米。项目首次推出的即为C地块纯住宅地块。
地块信息图：
地块规划要求：
1、竞买人须承诺在商业用地内自持不少于30000㎡的建筑面积，且自竣工验收后5年内不得对外分割销售。
2、竞买人须承诺若竞得地块后：①引入1家及以上世界500强企业下属专业商业运营机构整体运营该自持面积，引入的商业运营机构需为2019年中房协“商业地产运营20强”企业；②引入1家及以上2016-2018连续3年《财富》世界500强企业区域总部入驻；③引入1家及以上全国性食品健康领域专业研发机构区域总部入驻；④引入1家及以上具有工程设计商物粮全行业甲级资质的全国性粮油食品科技类企业区域总部入驻；⑤引入中国国家认证认可监督管理委员会认证的国家级食品（副食品）质量监督检验中心及国家级粮油质量监督检验中心入驻。
3、意向竞买人需向蔡甸区商务(招商)局咨询了解该项目产业功能及后续建设要求上述事宜由蔡甸区商务(招商)局负责监督实施。
中粮地产（武汉）有限公司拿地又该地块又变更了开发公司，2019年12月20日，武汉地悦房地产开发有限公司核准成立，公司注册资本56000万元，由武汉市轨道交通建设有限公司（控股49%）和中粮地产（武汉）有限公司（控股51%）共同控股。
项目2019年10月21日拿地，2019年12月20日成立公司，2020年1月21日出规划公示，项目整体进度非常快。
说到中粮祥云，武汉的购房者都会第一时间联想到中粮光谷祥云，该盘以16000元/平低价毛坯入市，席卷全武汉，成为2019年武汉排名前五的热门“神盘”，这也让大家对新的中粮祥云多了那么一份期待。目前中粮光谷祥云还有最后2栋住宅，将在2020年推出。
蔡甸城区向西发展
蔡甸柏林地铁小镇首个项目
中粮祥云地铁小镇位于蔡甸区蔡甸大街与西环路交叉口以西（地铁4号线新庙村站100米以内），属于蔡甸城区版块，环线位置在外环以外，距离武汉外环线直线约4.7公里，是武汉楼市不限购区域。
蔡甸城区以蔡甸的中轴蔡甸大街为界，往北是老城区，往南是新城区。蔡甸老城区北临汉江，发展已非常成熟，目前蔡甸城区发展方向是往南发展，中粮祥云地铁小镇属于蔡甸新城区，为100%刚需优先选房片区。
中粮祥云地铁小镇还属于蔡甸柏林小镇的一部分，是蔡甸柏林地铁小镇启动区的首个项目。柏林地铁小镇位于蔡甸区，北至蔡甸大街，南抵成功大道，东接西环路，西临规划道路，总用地面积184公顷，目前中粮位于地铁小镇启动区，后期地铁小镇还会进一步向北向西扩建。
柏林地铁小镇开发示意图：
柏林地铁小镇依托地铁蔡甸线内穿柏林站这一公共交通枢纽优势，遵循TOD模式，打造地铁独立新城镇，实现生态、生活、生产、医养等多元有机的产城融合。小镇以实现健康中国2030为目标、为都市人提供休闲运动、健康养生、营养咨询等健康生活服务，打造都市健康生活示范基地；嫁接周边配套资源，融入大武汉都市格局，建设集商贸、旅游、休闲、娱乐、体验、居住于一体的武汉西部门户新城，打造都市休闲目的地。
柏林地铁小镇规划图：
微观区位：
项目北临蔡甸大街，及规划用地；
东临西环路，三和剑桥城；
南临莲花湖大道，地铁集团P（2019）120号地块；
西临规划路及规划用地。
周边航拍图：
周边实景图：
区位点评：
1、项目位于蔡甸城区中的南部新城区板块，目前片区内已汇聚了中建、碧桂园、德信、中海等品牌开发商，片区发展初具规模；
2、片区位于外环以外，距离武汉主城区相对比较远，环线位置不占优；
3、项目属于柏林地铁小镇规划范围内，该片区是全新开发且结合TOD模式，由多个新的大体量综合体项目组成。
交通出行
地铁：中粮祥云地铁小镇周边有蔡甸线（地铁4号线延长线），与项目较近的是新庙村站，C地块距离地铁约450米，B地块距离地铁约200米，步行可达。
地铁测距示意图：
2019年9月25日，蔡甸线正式通车，地铁4号线全线贯通，总长度达到48.55公里，在武汉轨道交通线路长度排名第二，仅次于2号线。从项目出发，通过蔡甸线可穿越长江直达武昌火车站、武汉火车站，通过4号线换乘，可抵达武汉三镇各个片区。
蔡甸线各站点示意图：
蔡甸线新庙村站实景图：
自驾：项目周边有蔡甸大街、莲花湖大道、成功大道和西环路等多条蔡甸城区主干道，尤其是莲花湖大道、成功大道和西环路于2019年相继通车，片区路网进一步完善。不过项目通勤距离较远，自驾约5公里才能上汉蔡高速，上高速后到主城区还有非常的远。
项目周边路况图：
莲花湖大道为双向四车道，是与蔡甸大街平行的连接蔡甸与武汉主城区的一条主干道，目前已全线贯通。
成功大道为双向八车道，部分已经通车，从成功大道向东出发，可以抵达蔡甸主城区、蔡甸人民医院等，还能直接上汉蔡高速，快速抵达汉阳核心区、汉口硚口区，加快了蔡甸城区与武汉主城区的联系。
西环路是一条南北向的主干道，双向八车道，连接蔡甸大街、莲花湖大道和成功大道。
从蔡甸城区至武汉有两条主干道可选，一条是汉蔡高速，另一条是汉阳大街，目前首选汉蔡高速。蔡甸区政府已买断近几年汉蔡高速通行费，因此现阶段走汉蔡高速是免费的。汉蔡高速可以与四环线、三环线进行互通连接。
汉蔡高速路况不错：
蔡甸收费站：
从汉蔡高速经过米粮山立交和孟家铺立交之后，可以上墨水湖北路延长线高架桥，从蔡甸出发可无缝与二环线互通连接，直达二环线、鹦鹉洲大桥等，全程无红绿灯，连通武汉整个快速路网。
公交：项目周边的公交车比较少，后期出行还是主要靠地铁和自驾。目前周边有274、蔡甸6路，及汉阳-马口公交车。
片区交通其它利好：
2017年汉阳火车站获批复，主要位于中法生态新城的板块内，未来将成为武汉重要的铁路枢纽。
新汉阳火车站大概区位：
新汉阳站初拟规模按16台30线控制，采用两场并列布置站型，西南侧设动车运用所、综合维修车间和高铁物流基地。
新汉阳火车站效果图：
根据市政府2019年批复的《武汉市轨道交通线网规划（2018-2035年）》（武政办〔2018〕155号），新汉阳火车站规划有轨道交通4号线、11号线、14号线、17号线、23号线。另外，杨泗港快速路也将延长到新汉阳火车站。后期从项目可以搭乘蔡甸线直达新汉阳火车站。
交通点评：
步行到地铁站距离不足500米，是准地铁房，后期搭乘蔡甸线可以便捷抵达武汉主城区；自驾路网已经初成，且不少新主干道通车，后期自驾出行也比较便捷；但是项目周边公交配套并充分，蔡甸城区出行主要还是靠自驾，不过后期片区内居住人数增多后，公交配套应该也会有所强化。
周边配套
商业：蔡甸城区作为发展多年的老城区，商业配套比较充足，但是优质商业较少，目前周边比较核心的商圈是新福茂中央广场、蔡甸购物广场等，在中法生态新城还有中核世纪广场欧尚超市等商业体。
中粮祥云地铁小镇B地块自带30000㎡自持商业，中粮集团下属的大悦城商业地产全国知名，以大型购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。大悦城以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌特征，以18-35岁新兴中产阶级为目标客群，以JOY CITY• JOY UP为品牌标语，致力于引领城市时尚潮流的生活方式，定位为城市级商业。2019年度中国商业地产TOP100榜单中排名第11名。
且大悦城商业在全国有中粮祥云小镇系列，例如北京中粮祥云小镇等，均自带自持商业，运营效果也比较好，由此，武汉的中粮祥云地铁小镇商业可以期待。
北京中粮祥云小镇实景图：
教育：项目自带两所幼儿园和一所小学，附近还有汉阳一中、幸福路中学、蔡甸实验高级中学等，直线距离均在2公里以内。
自带小学大概位置：
周边学校分布图：
医疗：项目周边1公里内目前没有医疗资源，不过周边规划有两所医院，后期建成后可能会改善项目周边的医疗配套情况。
距离项目约2.2公里有蔡甸区中医院和约4.3公里有蔡甸人民医院两所医院，不过均需要自驾或者打车抵达。
项目周边医院测距图：
目前，蔡甸人民医院一期续建规划出炉，一期续建部分为北部综合楼、感染性疾病科和污水处理站。
其它配套：2019年8月31日蔡甸区城市客厅设计方案审核通过，片区配套重大利好，该规划距离项目约2.1公里。
蔡甸城市客厅是集全区政务服务、娱乐休闲、文化体育、品质居住等功能为一体的创新型文化综合体，包括市民之家、广电演播大楼、图书馆、全民健身中心和老年大学，总建筑面积16.04万平方米，其中地上9.59万平方米，地下6.45万平方米。
蔡甸客厅规划图：
配套点评：蔡甸城区有不少原住民，有一些基本生活配套。项目周边所在的蔡甸城区的新城区板块处于开发初级阶段，周边配套还不成熟。不过项目自带大体量的规划配套，学校、商业都是自建，但多少年能建起来还不好说。
价格分析
目前，中粮祥云地铁小镇已经确定了毛坯、带装修房源均有，预计高层为带装修，叠拼别墅为毛坯。周边高层房价在9000-11000元/㎡之间，尤其是与项目一路之隔的中建锦绣双城项目，高层带装修均价9700元/㎡，洋房毛坯均价9000元/㎡，今年预计价格会有所上浮；荣盛华庭带装修均价9000元/㎡，算是比较便宜的。
蔡甸城区房价一览表：
目前蔡甸楼盘中，与项目非常近的就是三和剑桥城，因为靠近地铁站，虽然已经售罄，二手房挂牌均价10779元/㎡，均价过万，不过成交量很低。
因此阿松预计，中粮祥云地铁小镇带装修均价约9000-10000元/㎡左右。从中建、荣盛华城的新房价格看，价格过万的可能性很小。
阿松综合点评：
1、中粮祥云地铁小镇位于蔡甸城区，属于柏林地铁小镇启动区的首发项目，不过距离主城区较远。蔡甸城区在武汉不限购区域中地铁已通车，区域也有一定配套，价格不算高，有一定特色，但其辐射的主城区汉阳区是比较弱的。
2、项目目前出行，主要靠地铁和自驾。地铁基本是起点站，不过距离非常长，自驾方面距离高速口也比较远，上了高速还是很远。
3、蔡甸城区有一些基础配套，但项目附近不是很成熟，配套质量还有待提升，项目自带的商业体反而成了目前蔡甸城区的亮点商业项目，值得期待。项目自带教育资源，距离汉阳一中也只有1公里。
4、整体来说，项目又是柏林地铁小镇第一个项目，对于地铁小镇建设定调有至关重要的作用。2020年入市，如果价格不高的话，不限购区的购买人群可以稍微关注一下。
温馨提示
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