这也会过去，比如眼下这场疫情。
这也会发生，比如融创中国、金地集团吞下的问题苦果。
这也将到来，比如房地产业的浮躁冲刷，回归质量力、敬畏心的本质。
作者：木南
来源：铑财——铑财研究院
春天来了，楼市的“寒冬”仍在。
疫情的蝴蝶效应，正在这个重资产、长链条的行业发酵。
克里监测数据显示，27个重点城市2月售出240万平方米，环比下降83%，同比下降77%，为历史最大降幅。
具象到个体，即业绩震荡：100家房企中，有23家单月同比降幅在20%至50%之间。
无论头部还是成长性房企，都受到不小影响。
以一线房企中的融创中国为例，其近期发布2月未经审核营运数据显示，2020年2月，集团实现合同销售金额约122.1亿元，同比减少33.17%，合同销售面积约88.9万平方米，同比减少26.89%，合同销售均价约人民币13730元/平方米。
二线房企中的金地集团，情况也不乐观。其披露的2月销售简报显示，2020年2月公司实现签约面积13.1万平方米，同比下降60.23%；实现签约金额29.9亿元，同比下降56.82%。
值得注意的是，即使如此糟糕的表现，似乎也包含一定“水分”。
同策集团首席分析师张宏伟表示：“对于2019年12月和今年1月进行的一些交易，网签是在2月完成的，即使是几个月前交易的一些高价商品也没有网签。因此，从240万平方米的净标志数据中剔除这些因素后，实际下降程度比数据更严重。”
不过，相比销售寒风，火热的资本态度更令人玩味。
从债市看，彭博统计显示，1-2月总发行金额约137亿美元，平均发行利率约4.2%，比去年首季下降1.3个百分点。美元债发行利率也明显下降，1-2月发行总金额约240亿美元，利率约7.6%，比去年首季下降0.9%。而2月单月发行利率约6.9%，比1月份环比下降1.3%。发行利率下降，体现出资本对房地产业的充足信心。
另一方面，房企们也并非全部崩塌。比如恒大、华发股份和绿地控股便实现了销售规模的正增。
种种迹象看，疫情只是诱因。疫情“无差别”攻击下，行业分化行情下，凸显个体企业“有差别”的抗风险力。
以此来看，融创中国、金地集团的问题，更多在于自身。
融创中国VS恒大
先来看融创中国。
2020年1-2月，融创中国累计实现合同销售金额约人民币308.4亿元，同比减少26.97%，累计合同销售面积约224.7万平方米，同比减少19.98%，合同销售均价约人民币13720元/平方米。
换言之，2020开年，作为行业四大天王（碧恒万融）之一的融创中国已两连降，且每况愈下。
反观另一王者恒大，2月实现合约销售额447.3亿元，同比大增约108%，合约销售面积513.8万平方米，同比大增约154%，均位居行业首位。截至2月末，恒大累计实现合约销售额853亿元。2月单月和前两月销售情况，中国恒大均位列行业第一位。
同样是一线龙头，为何冰火两重？
先来看恒大做对了什么。
受疫情影响，恒大在2月13日实施全国楼盘网上购房，这是其2020年最引关注的动作。
恒大方面也承认：恒房通平台网上销售形成能买则买、能卖则卖的良好局面，对公司未来实现强劲销售形成巨大推动作用。
尴尬的是，融创中国的转型动作更早，2月10日就已杀入线上。按常理推断，至少两者应处于持平态势。
二者成败，在于“折扣”战。
融创中国的线上购房，优势是模式丰富，例如直播、VR等，折扣力度稍弱，多数在8.5折。其“2020年乐融计划”中，8折优惠仅局限海南一地。
恒大拥有更多真金优惠，全国613个楼盘实行7.5折行动。
说千道万，不如黄金一片。绝大部分消费者，自然会选择后者。
具体来看，融创合作方贝壳找房的优惠策略显示，用户在线上缴纳99元诚意金可获活动楼盘的闪购资格。闪购开启后，线上缴纳定金完成认购闪购最高立减10万。融创聚惠周期间，贝壳平台将提供滴滴打车券及5万元购房券补贴消费者。
假设用户获得融创中国所有优惠，即15万元折扣。一套价值100万房子，用户需花85万元购买，恒大房子需75万元；如果300万元的房子，差距则是60万元；价格越贵，恒大优势越高。
显然，在价格差上，融创中国缺乏竞争力，业绩下滑成了自然之事。
那么，问题来了。
为何恒大能优惠7.5折，融创中国却做不到？
来看看其财务表现。
高负债、毛利率低 财务承压
2019年上半年，融创中国现金储备增至1380亿元，同比上升178亿元。
同期，债务净额与资产总额比率也随之提升，为18.9%。2018年年末，这个数字为15.2%。
负债也处高位。
还是来看“四大天王”：2019年中期，融创中国资产负债率为90.84%，碧桂园为89.33%、万科为85.26%、中国恒大为83.55%。
不难发现，融创中国垫底，且资产负债率比中国恒大多了7.29%。拥有更强流动性的后者，自然敢于打7.5折的价格战。
财经评论员严跃进表示，由于房地产业的特殊性，目前整个行业都面临高负债情况。融创作为行业领头羊，高速扩张的同时也需警惕债务偿还高峰期时的资金压力。企业长期处于高负债率，必然会出现极其危险信号。快速扩张市场版图和大笔收并购，对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场考验。
再看盈利能力，融创中国也差强人意。2019年上半年，融创中国毛利率只有25.19%，万科、恒大和碧桂园同期毛利率依次是36%、34%和27%。
拉升到整个行业，《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，53家上榜房企中，有近五成上榜房企毛利率高于30%，融创中国同样处于低位。
专家表示，在房地产业，负债高、毛利率低，往往意味着房企拿地、收购等行为十分激进。
2019买买买
事实亦是如此。
仅2019年上半年，融创中国拿地就接近2018年全年拿地额，拿地强度达到0.81。在行业“稳”字当头的主旋律下，融创中国颇有逆势而为的味道。
值得一提的是，董事会主席孙宏斌曾在2019年8月份的中期业绩会强调，“下半年基本没有指标。”
然话音刚落，同年10月，融创百亿拿地，以40亿元拿下长实集团的大连西岗项目；以20.3亿元总地价拿下北京大兴孙村地块。
有数据显示，2019年融创的新增土地储备量价值高达1500亿元，位列一线房企头名，甚至高过了“储备王”碧桂园。
同时，作为知名的“并购王者”，2019年融创中国也火力全开。
2019年1月，融创中国斥资125.53亿元，收购泛海控股旗下武汉中央商务区股份有限公司。
2019年11月，融创中国的间接全资附属公司以152.69亿元代价，收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。
一路买买买，资金自然承压。
于是，2020年开启了融资模式。
2020年1月8日，融创中国公告称：发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据，募资主要用于现有债务再融资。
换言之，这是一笔典型的“借新还旧”，说明其在将风险压向未来。
此外，还采取配股方式获取资金。
1月10日，融创中国发布公告，以每股42.80港元配售1.8692亿股配售股份，配售股份占本公司现有已发行股份数目的约4.20%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03%。所得款项总额约80亿港元，净额约79.58亿港元 。
销售不利、负债压力、毛利率低、频频融资，诸多问题也影响了资本态度。2020年开年以来，融创中国股价处于震荡阶段。截至3月9日收盘，股价为41.2港元。
以此来看，正如上文所言，疫情是一颗试金石，催化剂。凸显优质企业实力的同时，也暴露出裸泳者的问题底色。
这从其产品口碑的不尽人意中，可窥豹一斑。
投诉高企 违规受罚
与大多数行业一样，房地产的“激进”与“品质”，往往是一对矛盾体。
融创中国快速扩张的同时，也收到不少用户的投诉。
2019年12月30日，是合肥政务区融创壹号院项目最后交付的阶段，但不少业主却开始了维权。
据媒体报道，维权业主认为，当初购房合同上注明的精装标准是5000元/平米，但据开发商公示的装修细节和样板房配置来计算，每平方米装修成本在几百至1000元左右，与购房前开发商承诺的精装样板房标准差距巨大，不少业主拒绝收房。
同时，有业主反映，在房屋装修上，有墙砖贴得不整齐且间隙较大，厨房推拉门竟是玻璃胶粘合的。另外，房门、墙纸、吊顶、橱柜、地板等装修细节上，也显得粗糙，用的材料廉价不环保。
无独有偶，“安徽公共天天315”报道，合肥的吴女士在合肥政务区的融创一号院22号楼买了一套公寓房，本来说好6月30号交房的，可是到了交房日期，却发现大门还有破损，设施都没有完善。小区开发商答应三十天内会予以答复，可是时至今日，依旧没有维修。
值得一提的是，融创中国2019年甚至出现了多起违规施工问题。
2019年12月14日，郑州市生态环境局发布《关于对惠济区新城路办事处融创项目违反管控作业及相关责任人进行追责的通报》显示，12月13日凌晨3点，现场检查时发现胖庄村融创项目6、7地块项目7台勾机违规作业，违规使用外省、外市和本市黑渣土车60余辆，正在违反橙色预警管控清运渣土，并发现黑加油车3辆。
通报同时显示，鉴于2019年以来市级督导组督查发现郑州融创项目共23起严重问题，处罚23起，目前已立案16起，共处罚47万，结案8起；郑州融创项目涉及扣分问题共51起，市控尘办依据信用评价办法对其进行拉黑处理。
不仅房屋质量和施工问题屡遭投诉，在配套服务方面，融创中国也遭受质疑。
企查查显示，融创服务目前牵涉的裁判文书超过1000份，其中物业服务合同纠纷就超过900份。其中2018、2019年数量居多。
对于不少国人而言，动辄百万的房屋，寄托了全家一代甚至二三代人的梦想。面对声声投诉，显然这在摩擦消费者的利益线，有损融创龙头形象的同时，更与孙宏斌致力“中国家庭美好生活整合服务商”的愿景相悖。
梦想与根基 是否会再掉队？
再来看金地集团。
所谓无巧不成书。现任“四大天王”中，与碧桂园、恒大、万科相比，融创中国毛利最低、负债最高。
而作为上一届“四天王”招保万金（(即招商蛇口、保利地产、万科地产、金地集团）之一，金地集团的状态，也不乐观。
数据显示，金地集团2020年1-2月公司累计实现签约面积74.5万平方米，同比下降5.89%；累计实现签约金额152.4亿元，同比下降13.20%。
与融创中国类似，金地集团在2019年同样是一位扩张“逆行者”。
仅2019年上半年，金地集团就获取了46宗土地，总投资额约554亿元，权益投资额298亿元，权益金额占比约54%；公司新拓展了土地储备约675万平方米，其中权益储备约399万平方米，权益面积占比约59%。
这也导致其净负债率攀升至78%，是近五年来最高水平，也直逼80%的行业红线。
总负债上，截至2019年9月底，金地集团的总负债2458.36亿元，与2018年底数据相比增加340亿元。
更严重的是，糟糕的现金流也侵蚀了偿债能力。2016-2019年前三季度，金地集团经营活动现金流量净额分别为170.82亿元、-69.89亿元、-18.28亿元和-2.71亿元，均为负值。
在此背景下，金地也走上了“借新还旧”的道路。
2月11日，据上交所消息，金地集团公开发行2020年公司债券获上交所受理。此次金地集团发行债券的品种为“小公募”，拟发行金额110亿元，期限不超20年(含20年)，可为单一期限品种，也可为多种期限的混合品种。据了解，债券募资用途，拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。
在房屋质量问题上，金地集团也“不落下风”。
据央视新闻报道，2019年12月，在浙江义乌，金地旗下在建楼盘“西江雅苑”被业主投诉存在“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”、“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”的情况，因此，业主质疑开发商在工程建设过程中存在偷工减料、监管不力等问题及安全隐患。
诸多隐忧，考量着金地的速度路径与规模打法。
金地集团董事长凌克曾言，住宅要做，办公楼要做，出租公寓也要做，全部都要做。而办公楼可以分为两种，一种是纯粹办公楼，另一种是产业办公楼。未来金地要做到全世界。
不难发现，作为曾经的一线王者，金地集团仍有恢复昔日荣光的信心与决心。
梦想足够大，问题在于，根基如何？忽视了产品力打磨、漠视风险隐患，是否会有再次掉队的可能呢？
疫情警钟 新路与老路
一场大疫，让不少行业按下了调整键、暂停键。
这未尝不是一件好事。
一直以来，高负债、高周转、高杠杆，是房地产业的通病。而庞大市场、高额利润，让不少房企在利益裹挟中“蒙眼”狂奔。轻视修炼内功、忽视现金流、在三高之下危险走钢丝。演绎着一幕幕短利狂欢，也堆积着种种乱象风险。
规模、速度不等于核心竞争力。中国经济已从规模扩张向质量提升转变，这是全产业的风向标。而此次疫情带来的行业洗牌，更加快了风格切换速度。一味粗放经营，忽视风控、品控内功，无论疫情是否出现，这样的企业乃至产业也必将行之不远。
而融创中国，金地集团“一路狂奔”后的疲态、困境，也即是例证。
对二者来说，糟糕业绩，未尝不是件好事。疫情打乱了往期节奏，虽让其一时业绩受损，但更似一场及时雨，可趁机冲刷浮躁、虚假，回归行业本质。
也基于此，对孙宏斌和凌克来说，除了消除疫情后的长尾效应，恐怕也要换一种根本打法。
毕竟，监管层已表达了态度。
2月25日，在银保监会通气会上，银保监会首席风险官、新闻发言人肖远企表示：房地产金融政策尚未作出调整。银保监会将会对房地产融资情况进行监测，动态掌握最新情况，但这是在坚持房地产金融政策大框架下采取的适当调整。
此外，2月20日，LPR利率如期下降，其中一年期品种降10BP，而与房贷利率直接相关的五年期品种降幅仅5BP。长短期非对称式的下降，这说明疫情下的稳经济，只限定于实体经济，“房住不炒”的信念仍在强化。
种种迹象说明，不将房地产作为短期刺激经济的手段，是政策底线。期待疫情影响而大松口子的想法，很可能只是一厢情愿。
也基于此，正在品尝苦果的两者，前路也并非坦途。
疫情，是一次可贵警钟，更是一次审视自我、查漏补缺、精进发展的机会。呼唤整个行业回归产品心、敬畏心，走一条精耕细作、质量为先、价值为先的新大路上。
问题在于，这能为融创中国、金地集团，乃至孙宏斌、凌克带来多少思考、转型改变呢？
疫情终将过去，楼市“小阳春”随时都有可能来临。
中信建投分析师竺劲，疫情对需求影响只是推迟，而不是消除，预计未来随着疫情逐步得到控制，需求终会释放。
市场回暖，是否会让两者好了伤疤忘了疼，甚至再启风险狂奔路径？
新路、老路，一切都在路上，铑财将持续关注。
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