房观察1月7日讯 拿地价格4150元/㎡，销售均价5242元/㎡，南湖·鑫苑鑫家2014年的亏本销售带来走量的同时，利润率也进一步损耗。更多的利润希望被寄托于项目后期大体量商业，但一切并不明朗。
亏本换量
刚刚过去的2014年12月，月销72套的成绩让鑫苑鑫家在整个华府片区处于领先位置，低价销售似乎发挥了作用。根据克而瑞成都公司统计数据显示，2014年9月底开盘以来的三个月，鑫苑鑫家住宅成交均价为5242元/平方米。这一价格，低于华府5500-6700元/平方米的区域均价。
尽管以价换量已是2014年以来开发商的普遍策略，但对于鑫苑鑫家来说，情况并不简单。公开资料显示，2014年1月29日，鑫苑置业拿下位于华阳街道一心社区1、3、5组112.5亩地块，为二类住宅兼容商业设施用地（兼容比例≤20%），成交价格为830万/亩，折合楼面地价4150元/平方米，溢价率接近50.4%。
截至目前，这一地价仍居华府、南湖板块价地价之最，远远高于周边项目。锐理数据统计显示，同区域内九龙仓时代上城楼面地价为1725元/㎡，与项目仅一路之隔的中信城楼面地价为1050元/㎡。
早在鑫苑拿地之初，即有业内专家对其后期打造提出质疑。按照成都的普遍规律，4150元/平方米的楼面地价，需再加上至少2000元/平方米的建安成本，要保证基本利润，鑫苑鑫家的销售价格在整个华府片区将不具有竞争力。现实的情况是，鑫苑鑫家选择65-85平方米套二、套三的刚需定位，销售均价5242元/平方米，这一价格甚至低于区域均价。
实际上，鑫苑鑫家所处的华府片区过去两年经历房企疯狂抢地后陷入低潮，片区楼市一直不温不火，拿地成本偏高、生活配套不足、高存量、低房价的现实备受业内诟病。刚刚过去的2014年，整个华府片区的销售状况并未获得改善，甚至仍存在月销套数为个位数的楼盘。
在华府整体萧条的背景下，鑫苑鑫家从9月开盘即选择了低价策略，开盘均价5500元/平方米。销售现场置业顾问就此称，开发商现在并不着急卖房，推新的节奏较慢，现在属于亏本卖，希望等后期房地产市场回暖之后涨价。
成都鑫苑万卓置业有限公司营销总监周杰伟在接受房观察采访时表示，之所以这样定价，是不得已而为之，主要出于市场需要的考虑，定价高的话无法走量。来自克而瑞的数据表明，自2014年9月底开盘以来，10-12月鑫苑鑫家共成交136套房源，存量仍达342套。
“销售价格比楼面地价仅高1000-1500元的楼盘，实际上，已经没有利润率了。但是在这个时候，某一个项目的亏，换来资金链的活，这个钱仍然能算得过来。降价走量，就一定和利润率有冲突。目前这种状况已是常态。”克而瑞信息集团西南区域总经理闫涛表示。
资金难题与利润率恶化
尽管鑫苑鑫家低价实现了走量，但却指向鑫苑置业早已告急的利润率进一步恶化。
作为一家植根于河南郑州的地产企业，鑫苑置业在国内的发展主要集中在二三线城市。2007年在美国纽交所上市之后，鑫苑置业的房地产开发业务发力于美国市场。
自2013年开始，鑫苑中国加大在国内城市拿地力度。仅2013年9月-2014年4月，鑫苑分别在苏州、昆山、济南、郑州、荥阳、成都、三亚、长沙和上海等9个城市拿地，购置了13个新地块，总耗资接近70亿元。这对历来以“不存地、不存房、零库存”模式著称的鑫苑来说，意味着极大的资金需求。
这13个新地块中，鑫苑鑫家地块正是其中之一。在成都，自2006年以鑫苑名家进入成都市场后，到2013年年初鑫苑名家完成销售，鑫苑在成都再未有土地储备。正是长时间未有土地储备，指向了2014年年初以50.4%的高溢价率摘得鑫苑鑫家地块，进入天府新区。
对于首次进入成都天府新区，鑫苑中国董事长张勇给出的理由是，成都市场需求旺盛。这也是该公司加速西部布局的首个城市。
另一方面，鑫苑置业的利润率状况并不良好。2014年5月，鑫苑发布的第一季度财报显示，其营收2.264亿美元，同比增长33.6%；净利润1010万美元，同比下降62.0%。
2014年8月25日，标准普尔评级服务将鑫苑(中国)置业有限公司的评级展望由稳定调整为负面。标准普尔信用分析师李俊文称，鑫苑中国利润率今年以来的恶化程度超过预期。
由于2014年中国房地产市场处于下行趋势，大量持有土地的鑫苑置地不得不选择降价走量甚至亏本走量的方式。“只要是降价，就一定和利润率矛盾。但如今的市场，开发商的首要任务是活。在要求活的时候，怎么会去要求利润。只要活下去，就是有利润的。今天的首要任务是活下去，其他所有都不能考虑了，市场就是这样的。”闫涛在谈及亏本销售和利润率关系时称。
商业弥补利润？
对鑫苑鑫家而言，利润的追回被寄托于商业部分。据知情人士透露，鑫苑鑫家后期的大体量商业将能平衡前期住宅的底价销售，同时，对房地产回暖后住宅涨价销售的期望同样在鑫苑的考虑之中。
按照规划，鑫苑鑫家包括18万平方米的住宅业态和4.5万平方米的商业业态。据鑫苑鑫家销售人员介绍，楼盘分为两期开发，除目前销售的住宅外，后期商业将由小型商业综合体、独栋商业、风情商业街等业态组成。除部分商业将对外销售外，独栋商业等业态将由开发商自持。开发商自持面积不低于2万平方米。
“后期自持商业将引入悦玛特超市，全wifi覆盖，云端、智能是其主要特色。其他商业部分有大体量餐饮。但目前片区居住人口较少，商业推出时间未定。”鑫苑鑫家销售人员称。
到目前为止，悦玛特在成都区域内仍未有打造先例或品牌成功案例。在对外公开宣传信息中，鑫苑鑫家称悦玛特以美国创新型社区生活超市为灵感，定位于满足家庭消费需求的社区综合超市，集儿童娱乐、餐饮、社区配套服务、电商O2O于一体，为业主带来别具一格的全新购物体验。
是否能通过商业追回利润，西南财经大学经济学副教授刘璐称，每个开发商在规划、定价、利润等方面有自己的想法，如果楼盘在前期低于成本销售，开发商在后期会通过其他方式设法追回。
周介伟就此表示，商业部分预计将到2015年三、四季度才会面市销售。目前区域的商业氛围并不成熟。具体的规划将要观望区域的商业发展态势在做定论。至于后期住宅是否涨价，要看整个区域是否涨价。