近期有一个趋势非常明显：各种渠道的消息都在告诉我们，楼市要回温了。
国家层面在重要会议中提及金融、稳定市场等内容；很多城市（一二线为主）开始出现房贷利率降低、首付比利调整等……
作为敏感度极高的行业，楼市向来对政策反映很迅速。
蠢蠢欲动的，不只是各个项目，很多购房者也开始关注这一轮楼市回温。
关注的核心问题在两点：现在是不是买房的好时机；哪些项目迎来价值提升。
反映到烟台，其实问题的答案相对比较简单。
因为烟台在明确了12335中心城区建设思路后，楼市能够借力的方向比较明显。
目前比较突出的，就是北马路与观海路，东部两个核心区的中心板块。
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对烟台市场而言，当前新房与二手房库存量都较高，去化周期较长。
同时，随着我国人均居住面积已经接近40平方米，相对来说购买力已经不及前几年。
未来更多的需求，在于品质改善层面。
而大量的城市供应，一定会凸显出部分板块的稀缺性，尤其是核心板块。
随着莱山与芝罘融合发展，虽然一核突破的依旧是芝罘，但芝罘与莱山核心其实已经没有时空差。
在两区楼市格局中，能级最高的板块分别是观海路板块与北马路板块。
2020年以来，随着一系列城市政策发布，两大板块优势更加凸显。
核心商圈规划、仙境烟台第一走廊、芝罘湾战略升级等等，均是围绕核心主城布局。
也正是政策的集中落地，让更多人意识到了此前被忽略的主城板块，尤其是芝罘核心。
近期，随着芝罘湾战略升级规划出炉，如何占据大芝罘湾的发展红利，成为一个热门话题。
在规划中，未来这里会有三条地铁线、两条APM线、15个公园以及各类科技、产业、文化等配套。
毫无疑问，芝罘湾升级是烟台下大气力，规格非常高的一次规划。
这里的发展红利，与烟台整体的城市能级提升息息相关。
而围绕在这里的居住升级，自然就多了附加值。
从此次全新方案看，原规划中住宅数量大大缩减，更多住宅被放到了3-4突堤之间的活力生活湾，以及环海路板块。
而目前环海路+大马路范围内，可供选择的项目仅有招商雍景湾、吾悦广场和喜马拉雅湾玺。
从需求端看，供应是不足的。
这就是芝罘未来真正核心的现状，也决定了板块的未来居住价值。
除了在售项目，未来大芝罘湾板块中环海路片区其实很值得期待。
作为芝罘未来突破的12大片区，芝罘区已经成立环海路西片区建设指挥部，专门负责该区片的规划征迁和建设工作，目前，相关规划正在编制当中。
2022年该片区的工作目标：向南北延伸开发，加快串联幸福新城与海上世界，全面改善芝罘湾区功能形象。
随着环海路的升级与板块的更新，未来围绕在这里的居住供应，相信会随着芝罘湾的升级而备受关注。
与芝罘区不同，莱山观海路板块处于“增值”状态。
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作为莱山核心主干道，近年来观海路在商业、教育、医疗等配套层面不断丰富。
随着观海路的发展，目前已经明显的划分为三个片区。
北部的东岸湾区，是烟台传统的富人区，也是莱山烟台最优质最被认可的居住板块。
目前板块内仅有青特悦海府项目有供应，价值稀缺。
观海路中部是以华润中心为代表的板块，这里聚焦的是城市商业、金融、教育等配套。
目前有包括华润中心万象府、万科星耀天地等项目，既有住宅也有公寓，是烟台核心资源聚集区。
而观海路南部，目前被定位为国际滨海板块。这里是观海路最后可供开发的片区，也是置业的热门板块。
包括万科翡翠观海、中南林樾、万科翡翠大道等项目，成为莱山刚改、改善人群的关注焦点。
观海路板块的特点是，配套极为优质，甚至可以说在烟台没有对手。
并且随着黄海路街道的新规划，以及渔人码头二期的推进，莱山核心在居住与生活配套完善的状态下，正在进行产业+文旅等高纬度的提升。
这里的发展预期更高，想象空间巨大。
而观海路，也将随着新一轮政策落地进入全新的发展阶段。
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从现实对比来看，观海路目前的发展与认可度明显高于北马路。
其实就现在而言，我们对比莱山与芝罘核心是不太合理的。原因就在于，芝罘区自身属性是唯一的。
芝罘区是烟台发展路途中的“高起点”，一直被寄予厚望但也在烟台竞争力降低的年代，减缓了发展速度。
对于城市而言，交通+住宅+商业+基建，他们是杂糅在一起且相互影响的发展要素。
是我们认知中城市中心发展的标配，但除了商业资源之外，芝罘区在其他层面已经被莱山和开发区等超越。
这种状态，就像烟台的GDP被常州赶超，代表我们的城市竞争力在降低。
芝罘区核心楼市不活跃，其实就代表烟台步子慢了，反映了整座城市楼市低迷。
在2021年，芝罘区成交面积排名第一，但成交均价却低于开发区与莱山区。背后的原因，就是芝罘核心的不活跃。
核心不活跃，体现在城市更新慢，缺少满足升级诉求的产品；片区发展要素短缺，难以吸引城市中的富裕阶层。
所以2021年成交总价统计中，莱山在130万以上的总价区间占有绝对优势，而芝罘成交主要集中在110-130万之间。
芝罘区大部分成交来自于南部与幸福板块，并非说这些板块不够优质，但要想芝罘区真正回归，核心回归是必然要求。
所以说到底，北马路现在看起来略逊于观海路，是城建、配套服务等要素落后的集中体现。
但之所以我们还关注北马路，还期待芝罘核心蝶变，还要和观海路对比。
原因就是这一轮的城市发展中，政策明显来到了芝罘区这一边。
当前，这里有烟台最重要的城市工程、有绝对领先的城建规划、有一核突破的定位、有最大能级的城市更新……
还有很重要的一点，2021-2022期间快速路从布局到落地的速度太快了，超出了大部分人的认知。
快速路代表的，是12335中心城区建设思路，是城市发展的新时代。
所以很多人将目光聚焦到了城建，开始相信烟台这次回归，自然就会看到芝罘核心的潜力。
而北马路+环海路，就有了和观海路PK的资本。
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了解完芝罘与莱山的发展，看清北马路与观海路的各自特点，两个板块的楼市标签也就比较明显了。
北马路：商务旅居、投资城市、地标占有……
观海路：核心资源、圈层汇集、改善生活……
北马路，坐拥烟台未来的核心CBD，是布局城市核心资源的最佳选择。对于投资城市、商务旅居的人群而言，也非常合适。
而观海路，更加适合对配套要求高，对生活品质有极高追求的人群，这里的居住属性更加明显。
在烟台新一轮发展驱动下，两大核心板块都能够从中获利，或者说烟台已经准备好了迎来核心升级。
现在，压力恰恰来到了开发商这边。
前面我们讨论的各种要素，都没有提及作为项目建设者对楼市的影响。
其实很简单，房地产是与城市发展密切联系的行业，两者是相互影响。
如果开发商不作出改变，那核心楼市难言爆发。
这里的改变，是指转变对区域的固有认知，升级规划项目的思维。
面对芝罘核心的重量级城建，应该看到在未来的CBD格局中，这里需要怎样的产品，哪类产品是一定稀缺的。
就像喜马拉雅湾玺的大平层、招商雍景湾的洋房以及低密社区，这些概念显然具备了特殊性。
也只有这类项目，才能满足那些因为城建落地，而将目光转回芝罘的人群。
楼市回归，绝不是城市发展的单箭头，更需要房地产市场的助力。
所以在烟台迈入发展快车道，在核心楼市开始回温的趋势下，我们更期待在莱山与芝罘核心，看到居住的新突破。
毕竟，房地产总是最先带来新趋势。