“ 到不了的永远是远方 不认识的貌似是家乡”
壹：实探东坝真容
贰：东坝是怎样“涨”高的
叁：现在的东坝，该不该买
第壹部分 从图纸到现实，利好到底有多远？
板块，是一个超越了直线距离价值而独立存在的自然以及人文地域概念。 当然，也靠炒。
今天，我们关注东坝板块，因为近一年来，这里超越常识的火爆。
品牌房企扎堆拿地，豪宅新房价格直指10万/平米；明星项目快销售罄；现有中端二手房价飙升至5万+/平米。
二手商品房一年涨了两万。飙涨速度甚至超越了很多三环+、四环+区域。
房小谋和度小断特别想知道——东坝为什么那么火？它怎么就那么火？它未来还会不会火？
—— 东坝实地 ——
为了一探究竟。房小谋和度小断踏上了东坝之旅。而走进如今的东坝，当时人就分裂了……
喜羊羊出没当街跪。
私家停车沟上跨 。
额……鹅块。
卸下招牌的东五环商城。
一路走来，接地气儿的东坝景象与传说中高大上的豪宅住区反差好大。
房小谋跟度小断说，一定是我们走路的方式不对！
看了东坝地图，了解到，东坝是以坝河为界，分为南、北两岸片区。探访是从北区开始的，北区目前有大量做建材、家具、电镀、加工等小生意的商户，集聚在成片的彩钢房里，区域脏乱差，类似于城中村般的存在。
房小谋和度小断越过坝河，往南行进。
坝河两岸的河岸景观带。
南北两岸，一桥之隔。南边看起来相对整齐一些。
南区某中端商品房的临街商业。
围挡与工地随处可见。南区整体感觉：为大面积住宅区，整体环境比北区整齐，街道也比较宽阔，但目前施工的工地较多，故而道路扬尘较重，车多人杂。 整体氛围与高大上三个字貌似并不沾边。
再看看配套：
位于坝河北区的医院，级别为三级，是目前东坝地区已投入使用的最高级别的公立医院。被小平房包围，很难找。
东坝南区围挡围起来的医院待建地块。有消息称是安贞国际医院，预计2019年投入使用。看起来东五环市场已经*迁拆**完毕。医院落地有待核实。
继续南行，看到运营中的大型成熟商业，金隅嘉品MALL。拥有保利影院、BHG超市以及西贝等餐饮，近10万平米，基本满足日常生活。
以及相邻不远的金泰商城。
美美的东坝郊野公园，位于南区东南角，人很少。
房小谋和度小断一路走一路记，把所看到的最新的东坝核心配套情况总结在这张图上：
南区除了两个学校和金隅嘉品mall已经成熟投入使用外，其他的还在期待当中。
—— 图纸上的东坝 ——
看过东坝实景，我们再来看看东坝的规划。
2010年，北京市朝阳区副区长李建海在北京CBD国际商务节上宣布，将在东坝北区兴建 全市最大的高端商务功能区，建成后的占地面积6.2平方公里。这个面积相当于北京CBD东扩前的近两倍大。 在商务区的东南区域，还要建设 继建国门、东直门、燕莎三大使馆区之后的第四大使馆区 ！
规划图上的东坝北区：
（来源于北京市规划委网站）
这是几个当年的效果图方案：
也就是说，房小谋和度小断最开始误入的坝河北区，正是规划*迁拆**重点区域，也是各售楼处人员侃侃而谈的利好。
然而就现状来看，凌乱的坝河北区整体*迁拆**完毕，并非一朝一夕可完成。
东坝南区规划为居住区。住宅以及各种居住配套多在南区。
这是几个近期在售项目楼书中的东坝南区效果图：
而在实地转悠的房小谋和度小断发现，真正的东坝南区，其实呈现明显的“三断层”结构！
图中蓝色区域大多由回迁房和小产权房构成。
可以看出，东坝南区大部分面积为保障性居住区，目前商品房市场大力宣传的中高端居住区集中于东坝中路西部和北部方向，而传说中的近10万/平豪宅区，仅仅是左上角那个红色的角落。
现实中，保障性居住区才是东坝南区的主角。
你以为看到了诗和远方， 其实是把画框错当窗棂。
—— 利好多久能够实现 ——
以目前的东坝南北区状态，实现图纸上的目标，需要多久？
参照望京地区的发展进程，从村庄状态，进入*迁拆**开发阶段，商业配套建成、迎来企业入驻……从1994年到2016年，实现如今的状态，走过了20余年。
当然，东坝的发展是基于更加成熟的城市发展经验之上，即便如此，以东坝目前的基础，要实现利好的时间吗，或者可以问问陈奕迅……（十年）
不经历时间，没有板块能随随便便涨哒。 但是当下东坝，正在经历尴尬的时段。
第贰部分 6年，房价跳涨与图纸肩并肩。
三个“故事”许东坝未来
2010年以前，以“大型保障型住区”定位的东坝房价和天通苑差不多。2010年以后，东坝房价上涨态势是这样的（以首开常青藤为例）：
请注意其中几个重要年份：
这几年发生了什么，催动东坝的房价三级跳涨？ 请分别对照这“三件事”：
第一件事 2010 ：规划利好出台，扭转保障住区形象
2010年，北京市朝阳区关于东坝国际商务区规划宣布。东坝形象迈入国际化高大上行列，而在此之前，东坝作为北京曾经的“十大边缘住区” 之一，承担着与天通苑、回龙观类似的“保障”使命。2010年6月《华夏时报》对东坝有这样的描述：在这里，20多个住宅工程同时施工，一派热火朝天，力图在几年内于北京东郊新起一座容量于三个天通苑的新城。
朝阳区住建委住保办孙主任告诉记者：“东坝居住区中回迁房、安置房以及经济适用房、限价房等各种类型的保障房占到住宅建设的80%以上，整个东坝居住区只配建少量的普通商品房。”
可以看出，在国际商务区规划出台以前，东坝凭借十几年的保障房大开发历程、三个天通苑大小的体量，已然是：
规划公布以后，东坝形象立转，区域房价飙升。
第二件事 2013年底 ：都是地王惹的祸
2013年11月，恒大地产、保利首开联合体以超50000元/㎡，首城置业以超46000元㎡的楼面价在东坝南区拿地。
此为2013年11月拿地的项目，龙湖天璞因拿地较晚未列其中。当时，东坝南区的地价几乎是房价的两倍。面粉拉动面包涨价，是当下楼市的直给逻辑。
第三件事 2016年 ： 地铁，等你等了60年
2016年，北京日报消息，地铁3号线一期工程规划起点定在东四十条，东达东坝地区的曹各庄，计划在2020年通车。
（图片来源于首都之窗网站）
规划了60年的3号线在建，也使得目前的东坝工地感十足，2016年后的一轮补涨，使得东坝首开常青藤等从此前的3万多/平米，一路窜升5万/平米大关，也有3号线的功劳。
三个故事，许东坝未来。
当然，这三件事并非东坝6年三次跳涨的唯一原因，但其作用不可忽略。
由此也可看出，推动东坝房价上涨的主要因素，基本都来自——图纸上的预期。
第叁部分 房谋策略 这样的东坝，该不该买?
1、利好基本吃透，价格已经处于高位。
一年涨价2万/平米，东坝板块的首开常青藤板块的均价，堪比东四环外酒仙桥板块，甚至比肩朝青板块某些房源。虽然利好尚未全部兑现，但是利好消息都已经奏效。曾经的洼地已经补涨到位，投资需谨慎。
以东坝二手商品房目前的房价，还可以买到这些房子：
2、等规划实现，时间成本不低。
虽然，未来东坝北岸的第四使馆区为业内推重，但是与南岸的居住属性直接关系不大。当然，倘若他日利好全部兑现，对区域整体板块的提升不言而喻。而这其中，利好兑现的时间成本，也是购房者要支付的价值。
当下住宅聚集的东坝南区高中普三断层格局，尤其是占据最大面积的保障性住房，是一个无法回避的问题。多个工地造成的环境嘈杂与混乱，也会对居住氛围有直接影响。配套方面能够满足生活需求，然而优质程度，与目前的东坝房价水平尚不匹配。
3、豪宅区独居一隅，位置较好。
东坝几个入市销售豪宅均为2013年抢滩的地王着陆，开发商在产品打造和内部小环境营造上不乏心思。在售的恒大华府、保利首开天誉以及待售的首城珑玺，临近五环，组成了这个高端板块。龙湖首开天璞位居东坝中路东部，并不与这几个项目扎堆。这个紧邻五环的小片区成为整个东坝地区“最贵金角”。
保利首开天誉实景图
恒大华府实景图
“金角”紧邻五环，横向往西与丽都板块、太阳宫板块成一条线，区位优势突出，目前入市销售项目基本价位在2000-3000万级别，相较于北苑高端板块性价比高，与中央别墅区相比较，距离优势更大，可做第一居所。
目前在售的保利首开天誉主打中高端别墅，价位跨度从2000万-4000万不等，户型面积尺度、密度把控、功能分区、设计理念等都较主流，满足城市别墅基本需求。
恒大华府主打平层华宅。户型设计风格偏南派，功能分区多，空间利用较细致充分，亮点在于园林，亭台水榭山石瀑布仙气十足，价位在2000-3000万。首城珑玺产品类型较丰富，目前尚未入市，预计独栋产品可冲顶豪行列。
4、中端产品确实能在小环境上实现改善
首开常青藤四期实景
奥林匹克花园实景东坝中路以西，两个大盘组成了东坝的中端改善板块——首开常青藤和奥林匹克花园。
虽然都是二手房，但主打低密，口碑尚可，二手房价格约在5万元/平米。拥有学区。
目前，3号线的站点还未最终落定。东坝中街一站的浮动应该不会超出东坝中街。距离奥林匹克花园相对近，但距离首开常青藤以及西边的高端住区，着实要走2公里。
这两个项目都是一路从万元级别步步追涨至今的，常青藤从一期到四期，因购买阶段不同，小区人文氛围差距也较大。
这两个项目内环境都不错，电梯低板、绿化率高、户型设置合理、面积使用率高。步行其中整体感觉非常舒服。奥园有超100平米的有大户型产品，首开常青藤则100平米以内紧凑型小户型是亮点。相较于更加靠近城市核心的同等价位二手房来讲，这两个项目的确能够实现从小环境上改善的作用，可承接东部改善需求，如朝青、丽都商圈、使馆区工作人士等。
5、购买普宅需慎选
以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。
如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等……这个片区的特点是房龄较长，且保障性住房买卖有10%的综合地价款，小产权房也成当地“特色”。
对于东坝南区东部的核心组成部分保障型住房来讲，目前均价也已在3.5万元左右，托起价位的更多是预期价值而非实际居住价值，这个价位在刚需行列不算低，又达不到改善需求，当然不排除有性价比高的二手房源，建议慎重选择。
房谋真言：没有板块概念支撑的四环房价不见得卖过五环，虽然它比五环少一环；有板块支撑的五环房价能比肩某些三环房源，虽然五环比它多两环。
END
文/编 赵漾 十文
摄 赵漾
本文所有案例均为真实案例。
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