最近深圳房地产市场上，最常听到的一个词就是“打新”。
上个月末，金融街在万众期待的目光下入市，随即便引来哄抢，一共394套房源，认筹人数却达到8998人，为了抢房还出现“半夜排队”的现象。
相比东部新房入市不温不火的局面，同样作为远郊的光明，新盘最近一年的表现实在太狂了。
去年深圳的6个日光盘里，光明独占三个，勤诚达正大城4期开盘4小时卖光、绿地新都会开盘36秒售罄、龙光玖龙台创下最快记录，开盘17秒抢光750套新房...
今年将要入市的新盘里，金融街已经替后来者率先验过市场了，后面登场的中海寰宇、电建洛悦府等，不出意外肯定也是“一房难求”。
光明的新盘火爆，周边的二手房价格也涨得迅猛。去年上半年，光明的二手房均价才4万出头，如今咋一看，二手房整体均价已经突破5万。
光明中心区的几个热点楼盘，比如光明大第、深房传麟山、龙光玖龙台等，目前报价都已经突破7万。有些心态爆棚的业主，甚至已经将报价提升到8万+，着实让人惊呆下巴...
这真的是距离深圳中心区30公里外的远郊吗？仅仅一年时间，已经从土鸡摇身一变成了“凤凰”，昔日大家都看不起，今日我就让你买不起。
才一年的时间，光明为什么这么火？
作为新深圳人，我第一次接触到光明，还是在小区的广告栏里。去年四月份，光明的正大城开盘，广告全城满天飞，但当时估计很多人都像我一样，在整个深圳楼市还不愠不火的大环境下，对这种深圳边角区域的房产怎么也提不起兴趣。
但也就几个月的时间，就被光明狠狠教育了一番....
上半年去化一般的正大城，下半年加推项目都被一扫而空。
而这只是整个片区的缩影，下半年光明陆续推出的新盘，也都不约而同秒光日光，不怕市场没人抢，就怕没房去填补这个洞。开发商自然是乐此不疲，将售价一步步从4万提升到5万，如果不是政府限价，有些楼盘早跃跃欲试想“破6”了，光明的整个门槛也提升了不止一个层次。
光明为何能涨，更多来自于“科学城”概念的提出。
2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，提出将建设“国际科技创新中心”作为湾区发展的重要战略定位。2019年8月，中央赋予深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”，明确提出要以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心。光明科学城，将集中建设世界级的重大科技基础集群，成为深圳迈向国际化大都市的重要棋子。
不管是大湾区规划，还是社会主义先行示范区规划，“光明”都成为纲要里的高频词汇，足以见得光明在深圳未来的地位。
昔日深圳北郊的一块不毛之地，瞬间成了深圳未来产业的高地，也将所有人的目光都聚焦了起来。有规划、有产业，外界开始重新衡量光明的价值，关于光明成为“北部中心”的呼声越来越高。
一张白纸上画图，光明才是深圳真正的亲儿子。
自从2018年挂牌成立新区以来，光明的凤凰城就是深圳重点发展的18个片区之一，这里集中了体育中心、市政公园、商业中心、文化艺术中心、名校和三甲医院等等。
以教育资源为例，从2018年开始，光明就开始引进了名校资源。2019年，中山大学附属学校开工、深圳实验光明学校面向外界招生、华中师范大学附属光明勤诚达学校陆续引进等等。这样的教育资源对于一个刚成立、人口稀少的新区，可真是亲儿子的待遇。
而在此之前，这里是一大块空地，相比沙井、观澜等农民房、厂房等云集的关外地区，光明的底子干净，相当于在一块白纸上画图，未来可想象的空间要大很多。
真正走进光明，才发现这里确实颠覆了自己的想象，优美的环境、宽敞的街道、鳞次栉比的楼房，整个城区的设计相比关内老城区高大上许多，很容易就让人想象到曾经爆发的宝中和红山。
新房相对关内，依旧存在较大价差。不管是去年日光的三个楼盘，还是今年即将入市的一批新盘，受政府限价的影响，整体均价都在4.6-5.5万之间。这个价格明显低于周边二手房的报价，形成鲜明的倒挂。更不要说相比于关内动辄10万、8万的起步价，上车门槛简直不要低太多。
既然买不起市区，既然周边一二手倒挂，这种情况下，无论是刚需自主还是投资客，都对这片热土充满热情，市场上出现“千人抢、万人摇”也就不奇怪了。
南山需要后花园，光明已经蓄势待发。 从地图上看，光明的地理位置十分优越，夹杂在深圳和东莞的之间，正好处在广深科技走廊的中心位置，更重要的是，它正好处在南山的北边。
以前，光明没有地铁，整个片区的交通极为不便，导致光明被很多深圳人忽略掉。但很快，光明的地铁6号线即将开通，这条线路将连接宝安、光明、龙华和市中心福田。
更重要的是，连接深圳湾、南山科技园、留仙洞总部基地、光明中心区的13号快线，也将在未来几年也将开通。一旦这条科技黄金线路打通，搭配原有的南光、龙大高速，会大大缩短南山和光明的通勤距离，承接大量来自南山的外溢需求。
作为深圳实力最强劲的南山，外溢需求非常恐怖，南山科技园里有大把收入颇丰的码农。原本夹杂在光明和南山之间的石岩有希望作为后花园，只可惜石岩不争气，环境脏乱差、配套完全跟不上。
随着未来13号线的开通，会将人流量不断拉往光明，人口上来了，一个成熟的新区也很容易形成。
炒作过度？光明倒也没你想得那么好
分析了这么多，是不是该立马准备钱包杀向光明了？光明是好，但在此之前，我劝你冷静。
首先，光明的未来固然值得期待，但目前仍然存在诸多不确定性。光明的科学城是一个长期规划，即便成熟也需要10年以上的周期。
产业倒入向来是“雷声大雨点小”，在如今全球经济都不景气的情况下，深圳每年有大把的企业倒下。南山、福田的写字楼目前空置率极高，未来数年还要填补全线空置的前海，能留给光明的优质企业会有多少？这里要打上一个大大的疑问。
以光明目前的实际情况为例，除了华星光电以外，光明剩下的企业多半还是以低端制造业为主。高净值人群远远不够，除了本地的*迁拆**户、工厂企业主外，光明自身的接盘能力非常弱，严重依赖于关内的外溢。
其次，眼下的光明已经不便宜，部分二手房严重透支。
去年4万多买入还好，但眼下的光明，中心区域的二手房报价普遍在6万以上，部分优质房源更是站上7万。产业倒是完全没导入，房价却已经远远跑在前面。
新房之所以在光明如此火热，也是因为价格跟周边二手房存在严重倒挂，给了很多投资客逐利的空间。但我仔细翻了下光明的二手房成交记录，二手房市场相比新房却冷淡的多，且没有太多参考性。眼下片区商品房还为数不多，一旦未来释放大量的二手房，对市场的前景又得打上一个问号。
上一个被炒得火热的片区是红山，但经历15-16年那一轮暴涨后，红山的价格横盘三年，直到去年那一波才迎来小幅的上涨。究其根源还是之前透支太多，导致后程乏力。而跟红山距离福田一步之遥不同，光明和市中心的距离终究是硬伤，眼下的红山均价才8万出头，光明也敢站上8万那就真的太作了。
再者，光明的中心区规划虽然好，但整个片区体量终究有限，未来难以形成像南山福田一样的成片效应。
虽然引进了多所名校，但没有经过实战的考量，未来也存在不确定性。人气不足、商业不完善、配套落地等等，都需要一定的时间去完善。
过去，很多人买光明，是因为价格低到无法拒绝，相对于市区动辄8万、10万的商品房，光明的上车门槛要低很多。但如今这样的优势正在一步步缩小，但和市区的各项差距却是肉眼可见的。深圳的房地产市场嗅觉非常灵敏，往往有点风吹草动，便能将价格迅速抬起来，眼下这一刻的光明，价格显然是虚高的。
站在一轮风暴过后，现在的光明还能买吗？
如果想入股光明，首选便是中心区的优质新房。5万出头的价格还存在一定的优势，而且新房能够省去一大笔杂税。处在中心区，抗风险、跑赢大市的能力也强的多，即便未来产业发展不尽人意，眼下的价格也很难跌下来。
一旦出了中心区，一定要围绕地铁站附近买，去年这一波行情下来，中心区外的非地铁盘，涨幅明显就要慢很多。处在远郊，没有地铁在未来将会寸步难行，去哪都极不方便。
至于二手房，眼下的价格再入场，存在一定的接盘风险。我是不太建议购买二手的，如果非要买，也一定要围绕核心区域，注重性价比，超过7万、8万，未来的涨幅估计难以覆盖持有的成本，浪费名额不说，还得面临被套几年的风险。
眼下，光明留给你的机会也不多了，有条件、有名额的，尽早去打新吧。