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Q:提问: 京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑*款贷**。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答: 您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问: 您好，还有六七年就退休了，以后不会在北京养老。手里有1200现金，家庭年入100左右，想投资1000-1500之间的房产，投资为主，能兼顾自住更好。（西城和国贸通勤） 二手房看了东城的中海紫御公馆和融科橄榄城的2居，还看了朝青的天鹅湾和润枫的3居。新房看了东坝保利天汇小洋楼136户型和亦庄的招商玺143户型，现在很纠结：同样1200总价，招商玺是豪宅，品质非常高，有会所，亦庄河西区城市界面很好，亦庄有产业，有学校，但是呢没地铁，以后二手房只能卖给亦庄区域内的人，感觉接手的客群比较局限，心里没底。保利天汇地铁非常方便，但是呢，周边还是荒地，价格也到了8.7万了，客群偏刚改，以后能涨到什么价？刚改客群会接受这样的高价格吗？反正心里很没底！请您帮忙分析一下！
A:回答: 您好，你选筹的项目中海、融科、招商玺这三个都是资源很好的地段，关于亦庄、望京、陶然亭这三个板块的理解：亦庄是国家级经济区，而河西是整个亦庄资源最饱满的地段，它的基础配套，城市界面、品质盘扎堆、教育都是亦庄拔尖的，而亦庄的产业结构也都是向上的，这种顶尖的产业集群会持续吸纳大量社会上的精英人才，无论是工作期间跳槽的，还是刚毕业的大学生，亦庄的吸收能力在整个北京的市场上都是数一数二的，这样的产业结构加亦庄河西的区域趋势对于它的房价都是安全且有成长空间的，关于核心位置房价的预期你可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#通货膨胀货币与房价，从未来5年期看这些核心位置的品质楼盘不会出现10万以下的价格，而从10万再往11万，12万甚至更高，会需要另外一个市场周期，最终都指向核心资产会越来越贵这一现象，可参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
而望京的理解基本是和亦庄差不多，北京产住结合最成功的区域，它的基础符合未来经济市场的要求，无论现有的互联网龙头是否一直保持行业老大位置，望京的优势都会一直存在，除非你在四环到五环再搞出第二个望京，20年内至少是没什么可能性的，这是望京的稀缺资源！而陶然亭中海这个项目最大的价值是它的价格比较低且有很好的品质，中海是10年的，畅流园是02年的，价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间！保利天汇建议你谨慎选择，这种概念性的区域不会再向过去有很快的发展速度，房地产已经过了高速增长的时期，就意味着新区它的兑现速度会很慢很慢，过去投资房产是看潜力，哪里越荒凉，空白越多就越值得买，而现在投资是要关注海拔，这是楼市分化后的投资逻辑。至于朝青建议你做备选，这个位置也很好，只不过你的总价已经到1500了，从效率上一定是要首选一线位置一线楼盘的，祝顺利！
Q:提问: 京总好！昌平融泽嘉园有一套两居（价值520），通州一套三居（价值400-450，目前不好出手可能暂时就自住了）。家庭年收入80，孩子初中暂时也不用考虑学籍。想着把昌平这套房卖掉后做个杠杆，希望在保值增值的前提下租金回报可以高一些。考虑的有朝阳区星源汇（只能一居750-800），裘马都（只能一居750-800），海润国际（一居600-650），奥森板块几个项目的两居（700-750）。丰台的的顺驰蓝调（两居700-800）,总部基地那边的几个项目（三居750-800）。目前首选是星源汇，想听听星主的意见如何做选择，另外像星源汇这种项目是否还能保值增值（因为租金确实算高的），谢谢星总！
A:回答: 您好，裘马都和奥森的住宅两居，及丽泽的顺驰这些都是有很好资源的商圈，楼盘也都很好，你也可以往望京和朝青看，去挑选次新两居室都是很好的选择，参考星球97#朝阳跑赢大盘选筹导图,星源汇的弊端第一是户型设计跨度太大，它的一居室近80，两居到了160，三居达到了260，这个盘最早的产权性质是商业，后来改的住宅，整体户型布局不是从居住的角度设计的，第二是它的体量太小，整个小区只有2栋楼，无论是酒店式公寓还是住宅，那种只有2-3栋楼的都属于小众楼盘，即便是在繁华地段里，它的涨幅也全差，亮马桥本身就是一个住宅资源很差的商圈
准确说整个东部围绕CBD类似于星源汇的这种盘租金水平都很高，像北京公馆、世方豪庭都是同一类盘，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，你置换升级使用杠杆这样操作肯定是要关注涨幅，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，你近800的预算是可以在一流商圈拿到涨幅很好的盘的，原则上自然不考虑这种租金很高涨幅很差的房子。其次海润国际的自身资源和商圈资源都要更差一些，这种盘看似2000年往后的，实际都是80年代设计的产品，也是2000年后最后一批80年代设计的楼盘，对比真正2000年后的有很大的差距。总部基地那个位置老一点的盘没有投资价值，新一点的溢价太高，这个板块的产业也都是国企，民企几乎没有，过去5年这个区域所有的盘都是维持原价，投资的话建议谨慎选择，可以参考86#丰台跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问: 京哥你好:工作3年，结婚1年，上班地点男在广安门，女在西红门，都在国企上班，有户口，两人目前年收入纯到手5-60万，公积金每月9k左右，购房后计划尽快要孩子。两边父母收入都还可以，首套能赞助450，我们手头还能拿出200多，这样最多能够到950以内的二手房。目前想着购买首套房的逻辑是先定一个三居，作为一个中长期居住的地方，首先考虑的是居住品质和生活体验，涵盖户型、交通通勤、小区环境、物业能力等等，结合两人工作地初步选定了草桥，先后看了未来上层 风景club 恋日嘉园二期等等，有几个户型还是挺满意的。等小孩出生后，需要考虑学区的时候，计划再买一个西城的二套占位房，我公司这边能协调下上一个差不多的学校，这部分的预算在500左右。目前有几点疑顾虑: 这样的购房逻辑是否合理，周边人较多推荐直接上西城，但是同样预算在西城的房子生活品质很差？草桥房价下行，一时看不清形势，特别是恋日嘉园二期的房子一直不够坚挺，恐怕入手后下跌，将草桥作为长期居住地是否合理？是否有其他购房建议？
A:回答: 您好，从广南门到西红门两点一线做选择，如果按照你描述的居住要求；能够满足的只有丽泽一带和西红门，论板块价值自然丽泽要更胜一筹，丽泽的产业载量是要超过西红门的，从你选的盘上看，950万二手买草桥很资源错配，参考星球86#丰台跑赢大盘选筹导图;因为草桥是一个纯刚需的地段，包括它这个区域内的品质次新也都属于刚需，刚需市场很容易就会受到市场氛围的影响导致房价忽高忽低，你看的都属于这个市场的正常现象，如果你考虑草桥的位置我建议你去淘淘玉泉营的万年花城四期的三居，130平左右的主流三居户型如果在900-950能拿到是非常值的，万年花城是玉泉营的标杆产品，不说是纯改善大盘，至少属于板块内改善类的，包括五期;
这比草桥的恋日系、风景各个资源都要好很多，房价也更牢靠，万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，如果是按照你对居住的要求应该首选这个盘，如果要是从投资兼顾到居住的角度，你可以去淘一淘顺驰蓝调，金泰城面积大于100平的两居，这两个盘爆发性以及房价天花板都要更有优势。关于西城：如果直接上西城，去避开学区溢价过高的盘，比如阜成门板块，可以选一个七八十平左右的老公房三居，居住体验上要比着次新产品差一些，950左右也只能去选这种产品，保值上没什么问题，比草桥的稳健，增值性能跟在大盘后面，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，*款贷**的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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