房子本身
01.
在简·奥斯汀时代，区别财富有个鲜明标志，看谁家窗户多。
窗户是豪宅的“浓眉大眼”，但也意味着光和空气从不免费。
就是说，在豪宅“初代”概念中，有“面子”的宣示，底层仍涉及居住的舒适性。
现在似乎变了?
“好地段上价格贵得离谱的大房子”。
好、贵、大……
愈发是一种趋向面子化的价值认知。
这类社会判定，又进一步导致不少开发者 更关注房子怎么看起来更“豪”，反而忽略了高端改善真正需要的“宅属性”。
于是市面上开始出现借助昂贵材料总和的“贴牌豪宅”，或是炮制炒作热点的“概念豪宅”……
而今天要说的，恰恰又是一个跻身南开豪宅窝里的高端改善新盘。
但论实现产品的方*论法**，却明显在走“干货”路线——
位于天拖板块的招商江山玺。
02.
第一眼见项目，直觉这个地块“不太小”。
翻看规划果然，项目整体占地约3.4万平米，地上总建面约9.9万平米。
当市面多数豪宅只能在成熟、老旧的城区腾挪小体量社区时，这串数字可谓极其少见。
招商江山玺鸟瞰效果图
据我们了解，这恰恰是招商的有意选择。
考虑到大盘做不了豪宅。太小的盘，圈层纯粹是够了，却没有足够空间支撑园林及生活配套落地。
“中等体量”才能兼顾兼优，全乎而均好。
基于此，整个社区拉开了高端改善阵仗——
3栋12-17层到顶小高层、9栋22-25层到顶高层 错落排布在地块内， 建筑密度仅约20% ，典型的高层低密度格局。
全社区有意控制了户数， 总规划仅680户 。
户型直接从建面约143平米三室两卫起步，最大至建面约190平米四室三卫，均为2梯2户设计。
仅地下车位，车位比就达 1:1.6 ，并配备 部分加大车位 ……
招商江山玺景观功能布局示意图
架势拉开了，因此能在规划图中看到一个明显区别——大幅和多层次的“绿”。
通过将整体楼间距拉大至70米左右，留出了约1万平米景观空间，并装进“ 四幕景观场景 ”。
借助南北主轴“ 极星归轴 ”，打造5进景观节点——临海宇、观星瀑、穿星径、栖云台、隐星庐。
招商江山玺双中心花园规划示意图
东西轴线“ 星隐秘境 ”，开辟出颇具规模的“双中心花园”——
东侧“星游山林”，聚焦泛会所（摘星阁）、疗愈花园、私家会所式场地等；
西侧“星尚都会”主打博氧club、星空日记、颐静湾等全龄户外休闲场所。
“星游山林”中心花园效果图
“星尚都会”中心花园效果图
社区东次入口归家动线打造“ 星海徜徉-印星瀚 ”；
宅间以“ 摘星筑苑 ”为主题，打造花园式、MOMA雕塑主题院落、“出门及尊享会所”等三重主题入户空间。
招商江山玺景观效果图
相较定位接近的项目，招商江山玺很显然有更多景观故事可讲，自然也需要为此付出更多营造成本。
但招商不会不知道，这就是那次“主动选择”的必然结果。 却能因此补全当下城市豪宅的一个共性“短板”，为业主带来丰沛的生活场景预设。
03.
刚刚，还都是“明面儿”上的事。
基于上述框架与体量支撑，我们发现连带那些高端改善细节，招商似也比别人“扎得更深”。
比如，会所。
近两年这一配置在市场中越来越多，但在豪宅盘反而鲜见，有也仅是室外的“泛会所”形式。
原因正是卡在了成本和空间体量上。
回头看招商江山玺，不仅有，还进一步打造“ 双会所 ”。
其一是前文提到的“摘星阁”。
另一个则是建面约1150平米、依附约250平米下沉庭院而成的大型室内会所。
招商江山玺下沉庭院&会所效果图
除健身房、儿童活动区、瑜伽室等功能区外，值得一提的是， 还自带了恒温泳池和儿童泳池。
要知道，泳池后期运营维护成本很高，即便当前会所概念“翻红”，做此配备的也是少数。
招商江山玺会所-泳池效果图
以会所为起点，向上可乘电梯来到社区主入口大堂，向内又直接连通着地下车库。
别看只是很小的“两处细节”，市面上的社区会所却极少得以兼顾。由此带来的好处显而易见：
刮风下雨，可以打车至社区大堂，乘电梯经地库，体面归家。同理，天气不好时要出门或使用会所，一样无需暴露于室外。
客人来访可以停好车，直接到会所招待。腿脚不便，也有电梯等无障碍设施辅助。
招商江山玺会所-洽谈区效果图
招商江山玺会所-健身房效果图
无独有偶，此间涉及的另两处“功能配置”，同样牵动着招商之于豪宅打造的“同理心”思考。
一个是同属于“加量款”的， 双归家大堂 。
招商江山玺主入口效果图
多数项目只会在主入口打造大堂，招商江山玺却同样“善待”了东侧次入口。
从规格和用材看，皆像主入口一样郑重其事，传递的思路很直接：更全面地覆盖业主步行归家动线——
大堂不是给外人看的“面儿”，而是业主该无差别拥有的生活体面。
招商江山玺东次入口效果图
另一处，也是通常能看到项目用力度、精细度的隐蔽项，即地下车库。
穿过挑高约6米、精装标准基本与首层大堂相同的地下入户大堂，会发现 地下车库设置了人性化导视系统、港湾式落客区以及局部格栅吊顶……
招商江山玺光合车库效果图
但更特别的是，招商江山玺此次采用了“ 光合地库 ”，主要位置都设置采光天井，解决光线昏暗、通风不畅、空气浑浊等问题。
至此，我们尝试跳出对细节的端详。
将上述改善深凿之处统一起来看，就会发现 整个项目的归家系统被全副“武装”了 。
招商江山玺地下入户大堂效果图
无论步行，还是开车，社区归家动线几乎做到了无差的“高端性”。
这一点并非所有高端住宅都能做到，却也是营销噱头无法“渗透”，足以看出开发者在产品端专注深度改善的关键点位。
04.
这个豪宅有点不一样。
比起“炫技”制造高高在上感，其更多以居住体验为优先，在改善维度上做得更全面，继而又在每一个改善位置上落实落细，透出更多接地气的“宅属性”。
就连面子上的“建筑立面”，明显也更加用力。
今年开始，市面不同量级项目都在标榜玻璃立面、铝板外檐等价值，不乏将之作为“溢价项”者。
但细细比较，个中差异迥然。
玻璃、铝板、石材等高端用料占比多少，是否间或大面积涂料，建筑的“贵重成分”是不尽相同的。
招商江山玺建筑效果图
招商江山玺建筑立面 除却“大固定、小开启”的落地窗外，卧室飘窗台下方局部、屋顶女儿墙外围，也都铺贴了玻璃进行装饰。
同样除了墙身运用铝板，窗口四周也以铝型材线条进行勾勒，连同大多数项目常以涂料“辅佐”的东西山墙，也大面积应用了铝板。
这些都是新房销售阶段“不易被关注”的点位。
然而用材的追加，不仅会使建筑看起来更透亮高级，更将在若干年后体现“驻颜”的优势，在评估二手房价值时支撑起更多底气。
招商江山玺建筑效果图
与建筑相关的，招商江山玺还将功夫下到了“看不见”的维度，凭借建筑工艺打造室内静音。
外墙铝模全现浇混凝土 。
同时在三玻两腔断桥铝玻璃窗基础上，更将 所有卧室升级为四玻两腔 ，配合静音胶片、多重密封材料等，隔绝外界噪音向内渗透。
再对每层楼板都增加 约5mm厚的减震垫 ，有效降低楼上住户对楼下的噪声干扰。
通过 选用重质墙体 ，连带也做到了“分户静音”……
这等于在内外、横、纵三个传播方向，皆做到了与“噪音”的主动隔离。
建面约143平米三室两卫户型图
而针对“声音环境”的做法，只不过是此次招商江山玺落地的“ WELL建筑标准 ”模块之一。
在室内空间，还将一并落实空气、水、光线、温度等多项健康指标。
比如：全屋将引进松下“6恒气候站”中央空调（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒风）。并搭载松下独有清洁技术，除菌、除臭、除异味的同时，抑制过敏原。
建面约169平米三室三卫户型图
此外，招商江山玺将采取 全装修交付模式 ，至于外界普遍关注的装修标准，目前尚未透露细节。
不过， 该项目已定于12月16日举办产品发布会，示范区也即将开放 ，距离一睹庐山真面目的时间并不远了……
05.
老婆饼里没有“老婆”，并不影响它的美味与热销。
但豪宅不甚关注“宅”，或许能热销，却大概率会辜负“美味”。
今年所谓的“楼市政策底”，很大程度是在完成一件事：即让房子“投”“住”分离，更多回归到居住。
人们从未如此关注房子本身，特别是房地产税预期下的改善需求。
这般背景下，对“宅属性”的专注与投入，或许尚不能成为眼下行业通识，却迟早会是市场需求倒逼出的新趋势，也注定将给它们的业主带去更多——
“居住的底气”和“生活的神气” 。