我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，我家目前的情况是北京工作居住证，二套，手上有资金400万左右，兼顾自住和投资。目前都在北三环附近工作，不考虑学区房，考虑的区域是北苑，望京二手房和朱辛庄地铁站的新房万橡悦府。北苑看了天居园，望春园和天怡家园，都在地铁周边，望京还未开始踩盘，想问问，1.北苑是否值得现在入？这几个小区溢价如何？是否还有投资的机会？2.万橡悦府如果作为自住是否还可以兼顾投资价值？3.是望京区域现在还可以购入的房子主要有什么特点？4.是否还可以等到年底？5.中介说我是二套，最多就是*款贷**147万，这样看，我也就只能考虑550-600之间的房了，有别的操作可能吗？
回答：北苑溢价区域，好楼盘少 万橡悦府投资价值不高 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够 成数 ； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 有合适就上车 全款抵押可以上900到1000的标的，可以看之前精华帖
提问：房姐好～ 我是打算买第一套房，目前首付可以拿出来250-300，本来是开始看200万的房子，结果越看越高，现在都开始看500-600的啦！最开始锁定的是定福庄片区，后来对北京新天地感兴趣，现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城，我在想买一套两居，想着明年要小孩一步到位，但是若是买5-6百万的，那手里面没有闲钱了，买老房子又不喜欢小区环境啥的，我在东边京顺东街上班，她在大兴上班，我们主要看房的片区选择东，东南方向，现在有点迷茫，求指点。
回答：你好，首付300，建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常*款贷**可以入手总价600的标地。 稍微操作下，*款贷**贷足，可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间，大片空地限制开发，传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡，一站之隔的双井远胜四惠，定福庄黄渠双桥虽然更近，但两头不靠，(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的，但是在各种复杂因素的作用下，各区域呈现比较性的优点或者缺点，形成实际价格与单纯常理价格的差异，造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果，价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板，三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价，沿海赛洛城算贵的，自住还不错，考虑投资要精挑细选才可以。
提问：想投资tty顶复，京籍夫妻年龄62+64，可使用子女名额购房，夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右有*款贷**160，另一套市值600+出租还一部分贷，手头几十个用于还贷和开销，领最低退休金今年起没有流水。是否可以操作？具体操作步骤和注意事项还请给详细规划下，多谢。
回答：天通苑顶复一般500-600之间的总价， 1400的标的抵押掉，然后全款淘一套tty，分割出租租金1W+用来还月供，不过月供应该还有1-2W的缺口需要填补，如果只靠你们二老的现有现金，会有点压力，如果子女能辅助还款，应该没问题
提问：房姐好！我目前的情况是自己之前在廊坊市中心广阳区买了一套房，有商贷。现在打算卖掉，大概能卖180，加上手上60，总共有*弹子**240，然后在北京买。以我名义买的话，因为之前有*款贷**，算二套，但可以再*款贷**。如果以父母名义买的话，他们算首套，老人将近65岁了，沈阳名下有套房。问题如下：1.现在卖廊坊买北京是否可行？2.以我的名义买好还是以父母名义买好？3.父母这种情况能*款贷**么？或者能用沈阳的房子抵押*款贷**么？4.首付240的话买多少钱标的合适？麻烦推荐几个区域。非常感谢！
回答：廊坊趁早卖，长期持有亏损 65这个年龄*款贷**有点难，可以沈阳抵押掉，用你的名义二套 总价600左右的标的 看看常营、望京片区
提问：房姐好，提问。 1. 孩子2年级，目前丰台太平桥区域上学，感觉教育不行，想换区转学解决学区问题，欲转海淀，因经济实力有限，想锁定军博片区一居室，请问军博性价比如何？ 2. 预算750w，想买两套一居室。一套父母住，需要距离我近，一套带孩子住（想军博购入）。想问父母那套哪里买性价比高。 3. 最近一直在看房，感觉没有太合心意的房子，想等待，请问是现在就入手，还是等待明年？ 请房姐指条明路，困扰很久。 ps：工作地点在望京南
回答：对学区来说，买小，实现功能性需求即可，控制风险 父母向南边买，丰台6.5万以内的都可以看下，草桥片区还有性价比可以重点看下 北京交易量最近已经上涨，宜早不宜迟
提问：房姐老大，请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？
回答：500万以内很少有次新。 500万以内的次新，有两种为主： 1.远郊带地铁两房 2.三四环或带学区一居 一居或学区基本都会产生溢价。 远郊地铁房，需要精挑细选； 例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高； 房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。 一定要把握好地段和对应的价值。 在城市中挑选地段的房产，就像吃鸡的毒圈，一定要站在圈内，用手上仅有的*弹子**，创造最大化的生存条件。
提问：房姐您好，北京现在五环左右得次新房和二三环老破小的单价差不多，五环的次新还有投资的价值吗？两者的涨幅未来会怎么样？ 谢谢指教！
回答：五环周边的地铁次新价值还是稳妥的。 刨去西五环石景山。 主要的点在看具体房子的价格。 当前价格明显溢价的五环次新，和三环低价（6万左右，90后）的老破小相比，老破小的涨幅会更稳定。
提问：首付*弹子**450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。
回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新
提问：房姐，如果只考虑投资，不自住，北京上车的最低标准是什么？
回答：如果懂得一些选筹技巧，可以首付100万买到250+的房产，通勤地铁线路上的90后公房两居。 首付130，可以买到300出头，东三四环两居。
提问：请问望京阜通站附近的老小区，望花路西里和东里，房姐怎么看待以后的涨幅空间？小区房价一直不高，请问自住的两居室有必要继续持有吗？目前纠结是置换大三居，还是保留再抵押*款贷**入二套，谢谢！
回答：阜通商业比较丰富，物业较少，值得看的地方在望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 如果资金没问题，不置换，直接抵押入
提问：房姐好，刚入圈子。在望花路西里夫妻共有一套2000楼龄的低层两居室，市面价最近在570，家庭年收入100税后，手里*弹子**100个。最近看了朝阳区嘉铭桐城欧陆经典的140多的三居室（陈经纶）还有芍药居北里三居室（人大附朝阳，我公司也在芍药居）南向户型好的均1000w以上，只有北里有一套公房可以多*款贷**，其他几个都只能*款贷**2成，首付压力太大。也考虑买西城德胜裕中的老破小（750左右）但单价太高下不去手，海淀学区还没看。请问，我们这种情况，置换三居还是二套更有利于资产升值配置？北里或者嘉铭哪块更保值？另外，如果置换，怎么用*款贷**，jy贷20年行吗，最多能买多少价位的房子？1000以上的房子首付都差个两三百
回答：嘉铭桐城靠着陈经纶学区溢价，属于溢价盘。 区域地理位置一般，出行主要靠地铁，缺少配套，与产业区的交通路线不顺畅。 小区本身品质一般。 和平里芍药居一带房产性价比和品质又相对比较差了。 东西城的趋势是赶人＋学区摊薄。 现在学区是有一定风险的。 对于德胜来说，在西城这个概念内性价比尚可。 看你想赌眼前还是考虑风险。 综合考虑自住+学区嘉铭桐城更适合你，但是入手单价要控制在6.5以内。 全款抵押的方式入手1000以上的标地，*款贷**20年问题不大。
提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助
回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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