​近两年来，公寓类产品凭借着不限购、总价低、买一层得两层、可落户等诸多优势，收获大量投资和自住需求。

但随着项目陆陆续续的交付，“交付与样板不符，室内多出房梁”、“1/4的购房费用是服务费，退房就损失10万”、“1.5万/平的公寓交付变身办公楼”……等暴雷现象花样百出的呈现，买房人更是直呼“上当”。‍

一时间，公寓产品是否值得购买被人们质疑。秉持着一个产品的存在，是由市场决定的，受众群体的存在就说明了其价值。

认清公寓投资属性

用住宅的投资收益去生搬硬套到公寓，那是万万不行的。

找到有发展前景的片区，入手一批可以捡漏的低价房源。放上几年，等房价涨上来了，转手给卖了，这个周期最好不超过5年。说白了，投资住宅是为了赚取房屋的升值差价。

这种获利方式显然不适用于公寓，高额的税费就打败了短期持有的可能性。

但住宅和公寓本身就是两种不同的产品，低总价的资金投入，赚取稳定的租金现金流，才是公寓的正确打开方式。

公寓的投资回报案列：

我们以鄞州印象城旁的钱湖天地为例，二手挂牌均价1.4万，买一套40平米大概55万，首付27万，*款贷**28万；月供2000元，然后租出去2000元/月，实际还款变成0元；五年以后原价55万的公寓卖到80万，实际上只付出了27万、盈利达53万，平均一年10万、每月8000的利润。

当然这是理想的状态，现实中还存着在空置期，物业维护，水电商用，转卖税费高等问题。但公寓投资通过小成本投入，赚取持续、稳定的租金现金流，因此拉长投资周期，提高出租率，便能有效的控制成本。目前公寓的投资年回报率在3%-5%，算中规中矩。

公寓成本低，用最小的投资去撬动相对更高的现金流。在没有房票的情况下，将有限的资金，换成优质的生钱工具，是一种比较稳妥的投资方式。

判断公寓出租价值

房屋出租都有一定的风险，就是空置期和房屋维护等。在如今并不乐观的租房市场上，什么样的房子更好出租？什么样的公寓值得买，就是较为关键的问题了。

市中心的老破小合租850-1200元/平，整租1200-2000元/平，高教园区学生集中的地方，月租金在1500元-2000元，鄞州南部商务区、东部新城这些CBD区域，公寓的月租金基本在2000-2500元；三江口较新的公寓，租金达到3000-5000元/月。

95后、00后已成为租房主力军，喜欢独处、注重隐私、安于舒适是年轻一代的特色，他们更愿意选择位置便利的次新公寓，这也无形中影响着宁波公寓的行情。

那么，产品的选择上，就不妨关注以下几个原则。

1、城市成熟片区，商业配套到位，流动人口多。

所谓“近水楼台先得月"，项目位于城市成熟板块，周边住宅小区众多，配套醇熟，生活便捷，就会自带租房热度。若是自身带有商业综合体等配套，带来的租客群体更是相当可观。

例如鄞州中河区域，汇聚了鄞州印象城、钱湖天地、巴丽新地、万象汇、宝龙广场等一众商业广场，又有地铁3号线穿行，不管是租房还是二手房，都是交易场上的主力。

2、周边有产业支撑，强大后续租赁需求。

除了老城区，东部新城、南部商务区等商务区的租房需求无疑是最茂盛的，买不起住宅的工薪族，要么选择买公寓，要么选择租房。

例如熙汐LOFT，依托欢乐海岸约23万方的大型shopping mall，体量比鄞州万达大1.6倍，周边分布着50多栋办公大楼，汇聚了十万多常驻办公人士，充足的需求量可稳定出租预期。

3、紧邻地铁，交通便利

紧邻地铁口的优势已不需多说，不仅能把更多的人流带入公寓，还能把公寓内的租客带去商务办公区工作。

例如海曙中山路上的恒厚阳光一品、奉化红盘保亿未来风景里的公寓项目U²公馆等都临近地铁口，也是大家关注的一大优势。

4、小面积，高利用率，提高租金溢价率。

市面上比较畅销的户型是40平左右的小户型，即满足低总价要求，居住体验上又较为舒适。

除此之外，“买一层送一层”也是市场主打的口号，主要就是LOFT复式和双钥匙户型两种，能提高租金的溢价，获得更合适的回报率。具体优劣对比参见表格。

从选择上降低风险

再回到风险本身，市场瞬息万变，维权问题屡禁不止。

究其根本，还是因为期房存在太多的不确定性，不管是住宅还是公寓，大半维权都是因为交付与预期不符造成的矛盾。

不论销售口述还是宣传说辞说的再动听，只要没交付，就存在变数，后期也并不能减少矛盾的产生。

那么，如何才能在购房过程中降低风险呢？

1、购买现房或准现房

现房格局已定，周边建设一般都比较到位，生活设施成形。特别是对于公寓性质问题，堪称一劳永逸，减少扯皮和后顾之忧。

例如华侨城·熙汐LOFT、中海学仕里LOFT CITY、路劲新天地、星荟park、宁波高新宝龙广场等现房或准现房，或许是规避风险不错的途径。交钱拿钥匙，所见即所得，非常省心。甚至还能省去等收房的时间，提前收益。

2、查看土地性质

若是实在喜欢某个期房，不妨提前查阅项目所在地块的规划用地性质，也是避免纠纷的一种方式。按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的。目前宁波市城市建设用地分类有居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地(商业、商务用地)、工业用地等，公寓属于商业用地，常规使用年限基本都是40年。

目前宁波政府对于出让土地的商改住限制较严格，好地段的公寓日渐稀缺。

从种种方面来看，购买公寓的风险是一直存在的。但也不能抹杀它总价低、不限购等优势。

若要购买，确认购房需求，自住及长期持有为宜。重点考察产品本身，现房优先。如果经济允许，建议还是尽量购买住宅。

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