我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：广叔好，首付100万，本人深户有*款贷**记录，老婆非深户社保没满5年无*款贷**记录，女儿上小学二年级。目前在龙华观澜上班，由于资金不足，是该选择周边凤岗塘厦还是通勤较远的龙岗坪山？

回答：你好，首付100，优先考虑龙岗大运和龙岗中心城板块。 凤岗 塘厦 坪山短期内都不看好。

提问：你好广叔，坐标贵阳，体制内，爱人私企，家庭年入15，现甘荫塘虹祥花郡一套90平小三自住，小孩马上上小学，想在宅吉附近入手一套二手学区房（80、90年代的）供孩子上学加自住。请问如何做到既兼顾孩子教育又兼顾投资？现住房是出手好还是出租好，出售75万左右，出租1600左右。静待高招！

回答：你好，南明花溪板块未来还有潜力，建议继续持有。 虹祥花郡如果尾款少于30%，做截断抵押融资，继续入手一套小户型学区房，挂学位即可。 学区房是纯消费产品，投资一般是回避的，学区房的正确用法是孩子即将上学提前买入，孩子毕业后卖出。非笋误入。 虹祥花郡出租即可。

提问：广叔您好，坐标中山，想买第一套房作为婚房，楼市小白一个，研究生毕业，资金只有20w左右，想买石歧或东区的，有什么好的楼盘推荐

回答：你好，中山 深中通道2023年才开通，现在大多只是概念。住在中山，如果去深圳上班，通勤时间是否能够控制在1个小时以内，还存在不确定性。但是好在中山房价很便宜，如果去买房，成本也不是很大。如果要买，就买翠亨新区，离深中通道最近，未来升值潜力更大。

提问：广叔好！目前我和LP在关山大道光谷坐标城和藏龙岛保利清能西海岸两处房产，均有*款贷**，打算用54*法大**过到一个人名下，另一个人是不是就可以按首套房算？手上*弹子**20，打算把西海岸抵押换*弹子**，去光谷东淘笋，桃花源大三房毛坯1.4能入么？盼翻牌

回答：你好，*款贷**房需要还清*款贷**后，房产证去名，才可以腾出一张sfsd 西海岸如果不自住，建议出手裂变，藏龙岛属于补涨区，涨幅非常慢。 光谷东二手房更推荐朗诗里程和中建光谷之星淘笋，单价1.6左右可以入手。 桃花源被药厂包围，品质差，没有底商，一直是光谷东次新盘中的最低价，常年笋进笋出。不建议入手。

提问：广叔你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好， 大芬 没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

提问：广叔你好，昨天在西安花了49万全款买了一个公寓，保利爱尚里，说是可以落户，本人在长安区有一套住宅万科城，这比投资是不是特别亏（貌似那公寓租金回报预期不错，旁边的一居室能租到2500每月）？手里还有不到30的*弹子**，本来计划明年再买一套万科城的住宅（一套房带一个学位，陕师大附小附中），预计明年初还会有30的*弹子**到账，现在怎么办？感觉亏了～

回答：你好，公寓没有涨幅，租售比跟房价涨幅相比，不值一提。未来公寓的交易税费在20%左右，所以流动性非常差。 大部分人买公寓都是平进平出还赔了装修和税费。 建议跟售楼部协商下，看能不能退房，或者花点钱更名，实在不行改成*款贷**也能稍微挽救下。 西安还能开发出房票，入手一套低价潜力盘，淘笋。 若西安房票用完，建议沈阳建仓，单价7.8千的盘，租售比可以到4%左右，在全国都算比较高的了。

提问： 广叔，北京的公园十七区跟未来金茂府对比如何？地理位置跟小区品质？有房票的刚需，有小孩上学的需求。另外车位是租还是买？谢谢广叔!!

回答：你好，更看好未来金茂府，车位资金充足可以入，同样也可以升值毕竟有限。未来金茂府位于东北五环，距离五环约9公里，紧邻京承高速，与望京商圈直线距离约12公里，与中央别墅区商圈直线距离约8公里。距离在建的地铁17号线未来科学城南站约700米，贯穿北京南北方向。地铁13号线 拆分 便利，可以说*轨双**加持。未来科学城区域规划引进7所北师大师资公立学校，包括3所幼儿园、2所小学、1所初中、1所完全中学。

提问：你好广叔，1.沈阳西三台子板块的投资价格是不是一般啊，觉得这个板块比较成熟，除了向西和向三环外才有发展，是不是于洪新城和东湖板块比较好？ 2.沈阳如果同样价格买三环内好，还是买三环外好

回答：你好，皇姑这几年发展势头一般，除了三台子地铁口几个项目，其他区域城区改造、商业配套都没起来。 沈北新区是最优选，新区资源投入多，人口密度高，价格依然最低。

提问：广叔你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

回答：你好，到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

提问：广叔好，问题如下：坐标成都。1.当代地产口碑如何，看上了当代璞誉。2.个人年收入80，名下现有2套房，截断抵押，本额等息20年，赠予腾名额以后，6成变3成，买入一套面积179，总价380武侯新城的当代期房，另外准备用剩余抵押扣除2年月供后，把剩下的钱拿去全款麓山悦庭。问，这样操作合适吗？杠杆比较高作为2n第一年风险大不大？谢谢大神

回答：你好，武侯新城因为机场限高，前途潜力一般般 如果你的生活板块在附近，当代自住还不错，这个价格也不至于太站岗。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。 负债率控制在70%以内，不建议举太高杠杆。

提问：广叔好，杭州的小伙伴也想了解一下你对杭州的解读。之前你有说过积极参与杭州限价盘摇号，除此以外还有吗？比如现在杭州是否适用大面积低单价，市区距离和单价分别应控制在多少，杭州学区房投资是否有机会等等，感谢！

回答：你好，杭州新房摇号是看具体楼盘的倒挂程度的，并不局限于特定板块，除了我推荐的板块外，2.8万的三墩北、2.9万的勾庄、3.8万的市北、4.0万的艮北、4.7万的滨江区府，甚至7.1万的望江新城也都是火得不要不要的。

杭州新盘供应很大，选择面广，大面积低单价一般都是相对较老的房子，可能会有流动性问题，不太推荐。 长期来看，单价控制在4万甚至3万以下，会有一定的低基数效应，结合25公里的半径，未来增值空间可能会大些但杭州新板块非常多，板块轮动很厉害，每个时间都有被低估的板块，需要具体问具体分析。

提问：广叔您好，坐标哈尔滨，学区两套房。河北白沟一套90米左右2016年入坑。手头*弹子**300左右，本人女40岁本科，娃小4岁。想在北上广深给娃布局并投资。求推荐，看是否可以两套。感恩！

回答：你好，目前环京除了燕郊一带，其他地方没有价值。 而借着熊庵概念往外卖的房子，更是大坑。 归根结底只是一个人口都快流失没有的河北县城。 所以白沟趁着还要热度，尽快出手。 北上广深这几个城市有房票都可以建仓，其中比较稳的是北京和深圳。 根据你的房票来，深圳目前破限购比较简单： 统招专科+35岁内 统招本科+45岁内 北京可以通过办理工作居住证的方式破限购。

提问：广叔您好，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。 咨询您，谢谢！

回答：您好，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平 大势 ； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。

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