“天下没有免费的午餐”，这句话放在买房上尤为适用。
由于楼市持续承压，近期北京、上海等地涌现了不少“0首付”购房的优惠促销活动。
比如，有消息爆出，鸿坤地产将全面采取“0首付”销售新房：
怀来葡萄酒小镇或成鸿坤首个试水项目
文中所提到的，即将推出“0首付”购房政策的项目位于 河北怀来 ，名为鸿坤葡萄酒小镇。该项目紧临怀来东花园高铁站，距离北京车程约1个多小时。
曾几何时，因概念性的利好，怀来东花园板块的房地产项目炙手可热。但随着环京楼市整体进入下行通道，怀来楼市也随之冰封。 打着文旅概念的鸿坤葡萄酒小镇，恐怕难以幸免。
根据美房网爆料， 目前鸿坤地产集团已经通过0元置业方案，鸿坤葡萄酒小镇将成为鸿坤地产首个试水“0首付”购房的项目，然后再在全国项目推广。
所谓“0首付”的具体方案为：将20年的使用权交给愿意购买的民宿方去运营并签订20年使用权合同，之后到住建委做租赁备案，民宿方将20年的租金一次性支付给购房人，冲抵购房人的首付款。
举个例子，以一套全精装带家具家电的70年住宅为例，首付共22.57万，*款贷**总额38.66万，二十年等额本息还款月供2552元。
如果正常购买，这套住宅需要首付22.57万，月供2552元，连续还20年。
你认为这套房子升值空间很大，签下购房合同后,“0首付”方案下，现在仅需偿还后续*款贷**部分，每月月供2552元，还20年。
首付由谁付呢？民宿方或愿意购买这套房子20年的使用权的企业/个人。他们会一次性支付你 22.57万的租金，你就可以用这笔租金来支付房子的首付，也就相当于“0首付”。
这套0首付方案的设计者认为，鸿坤·葡萄酒小镇处于怀来区域，拥有夏天的避暑需求，加上冬天的滑雪需求——全面无淡季的旅游度假双重独有优势支撑了20年的租金，能够覆盖购房的首付。
20年的租期中，租赁方不仅可以自主运行民宿，还可以根据时间季节进行分段处理，把夏天避暑时段卖出一个人，冬天滑雪时段卖给另外一个人，而中间的空闲时段交给民宿运行还能得到相应的租金。
而购房者呢，20年内随时可以带租约出售，也可以20年后整体卖出。
不过据说，目前该方案还不能在售楼处宣传，因为开发商害怕老业主过来维权。虽然签约可以在售楼处，但是不能宣传，也就是只做不说。
3年降价近四成，鸿坤千亿梦碎
11月25日，地金君以购房者的身份咨询了鸿坤葡萄酒小镇的一位销售人员。
他表示，“0首付”的方案还在研究，针对购房者具体是怎样的方案，目前还不能够明确。
但这位销售也发出善意提醒：“还是劝您谨慎考虑‘0’首付，现在已经是底价销售，开发商着急年底回款，选择‘0’首付，实际成本肯定更高。”
据他介绍称，目前项目主推78平米精装修两居，总价约70万，明年6月交房。现在经常有一些促销活动，总价最低可以到63万，约8000元/平米。
而据365财经报道，贝壳找房上项目早在2018年9月就已预售，当时预售均价为13000元/平米。
图片来源：贝壳找房
也就是说，3年内该项目降价幅度达到近40%。
“现在已经是底价销售了，再低就低过楼面价了。”上述销售说道。
值得注意的是，以鸿坤葡萄酒小镇为代表的环京项目，正是此前鸿坤重点布局的板块。
据官网介绍，鸿坤集团目前拥有金融投资、产业发展、文化旅游和地产开发四大业务板块。而鸿坤地产覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块。2020年3月，鸿坤物业在香港联交所主板上市。
鸿坤在2002年在北京起步于地产开发。当时，创始人赵彬从湖南一路北上抵达北京，通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块两百万平方米的土地。
当时的北京西红门还是一片不毛之地，但谁也没想到，这里却成了鸿坤地产的发迹宝地。深耕10多年后，西红门区域有了翻天覆地的变化。鸿坤也因此被打上了 “京派房企”的标签。
2010年起，赵彬带领鸿坤开始走出北京，先后进入海南东方、三亚、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市， 开启“大北京”战略 。
这期间，鸿坤率先喊出转型为“创新型城市运营商”的口号，并提出多元化发展。同时，赵彬也四处招兵买马，包括龙湖老将袁春等明星经理人也相继加盟鸿坤。
彼时的赵彬意气风发。2017年，销售额刚突破百亿的鸿坤地产，就喊出了2023年要实现千亿的目标。
但现实远远比梦想更骨感。
近些年来，鸿坤销售额一直徘徊在百亿左右，特别是在环京楼市调控压力不减的大背景下，鸿坤的经营状况并不理想，甚至频繁传出陷入流动性危机。
公开数据显示，2020年鸿坤地产签约销售规模175.4亿元，增速仅为1.86%。业绩方面更为惨淡：2020年实现营业收入88.99亿元，同比下滑7.94%；实现归母净利润3.47亿元，同比减少59.57%。
最新的消息是11月23日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（即鸿坤地产）公告称，根据相关规定，经公司申请“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”自2021年11月23日开市起停牌。
公告称，停牌是由于将发生对债券交易产生重大不确定性的事项。然而等待鸿坤的究竟是什么，目前还未可知。
“0首付”的房子到底能不能买
再说回“0首付”购房这件事。
事实上，不止是鸿坤，近一段时间以来，工抵房、特价房、0首付，类似的概念层出不穷。
特别是“0首付”，在房地产行业内并不算是新鲜手段。
过去很多时候，开发商宣传的“0首付”本质其实是分期首付。只不过是先由开发商垫付，随后购房者有几个月或者一年的时间付清首付，然后再去申请房贷。
然而“天下没有免费的午餐”。尤其是对于购房者而言，“0首付”仍存在较大风险，同时也需要具备一定条件才可申请。
首先，消费者需要 具备购房资格 ，如果是外地的购房者，需要有社保证明或者纳税证明。
其次，还要有 良好的信用记录 ，因为*款贷**合同还是要购房者本人去签署的，这是申请银行*款贷**的必要前提。
最后，购买者要 具备相应的还款能力 ，要有稳定的经济收入，因为在购房后，还需要偿还一系列的*款贷**。
另外，最关键的一点是，0首付并不合法。
房产专业律师王佳红表示，国家已经出台了政策，禁止开发商0首付出售房屋，违反政策规定有可能面临政府约谈、限制销售、禁止网签等行政管理措施。
据了解，《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条规定： 强化个人住房*款贷**管理，严禁发放“零首付”个人住房*款贷**。
中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押*款贷**，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，*款贷**额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房*款贷**。
因此，若是购房者和第三方签订了“0首付”之后，很大可能无法通过银行*款贷**申请。
其次，王佳红特别提到，一般开发商开发建设的资金来自两个方面，一个是土地或者建筑工程的抵押*款贷**，一个来自于购房人的首付款。
如果购房人都是0首付，可能导致开发商其实根本没有资金进行后续的建设，最后可能烂尾或者无法交付房屋， 虽然购房人没有支付成本，但是有可能丧失最佳时机购房的机会等。她还特别提到，美国之所以金融危机那么严重，也正是因为0首付。
值得注意的是，11月24日，针对“0首付”、“低首付”等商品房销售广告信息，广州房协也发布了《关于规范房地产中介机构代理销售行为的郑重提示》，表示该行为已违反广州房地产市场调控政策规定，严重扰乱广州房地产市场正常秩序。
因此，地金君提醒，购房者在面对开发商推出的0首付、低首付产品时，一定要保持理性，谨慎判断，学会区别所谓的“0首付”究竟是真优惠还是真套路，防止做出冲动、非理性决定，最后钱、房两空。
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