7月3日，停牌一年多的奥园，接连发布了5份重要公告。
分别是迟到的两年来的三份财报、一则复牌进展消息，以及一份境外债重组方案。
奥园真实财务情况到底如何？是否会摘牌？境外债完全摆烂了吗？
我们一起在这几份公告中找找答案。
01
奥园财务情况陷入经营困境
这次，奥园补发了之前所有未能按时刊发的业绩报告。
包括2021年年报、2022年半年报以及2022年年报。
先看几个关键数据：
据年报，2021年、2022年，中国奥园分别亏损354.88亿元、84.96亿元。
两年共亏损440亿。
亏损的原因之一是销售数据的跳水。
奥园在2020年的销售额有1330亿；2021年也还有1210亿；
到2022年，就只剩202亿。
而截至2022年底，奥园境外计息负债总额为428.18亿；境内计息负债总额为662.32亿。
境内外计息负债共1090亿。
从千亿房企，到千亿债务，两年时间，沧海桑田。
总体来看，奥园总资产为2344.26亿元，总负债为2520.63亿元。
资产减去负债后，奥园剩余所有者权益为-176.37亿元，净资产为负值。
从数据上看，奥园已经资不抵债。
疫情冲击、政策调控、市场下行、资金链断裂。
多种不利因素叠加，让奥园的财报看起来，透露着一些悲壮的意味。
02
境外债务重组方案出炉
前文说到奥园披露了428.18亿的境外计息负债总额，约59亿美元。
公告显示，6月30日，中国奥园与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。
根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换。
包括4只共计23亿美元的新债务工具，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。
仍是以发新债还旧债、以股权换债权为主。
融资工具可能大家不太熟悉，我们也拆分来看：
1、四支共计23亿美元新债务工具。
实质上是一种债务展期。
由奥园的子公司发行三支共计18亿美元新债务工具，还本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%-8.8%。
除了通过子公司发行新票据外，奥园本身也将发行5亿美元新票据，到期日为2031年9月，票息为每年5.5%。
可以看到，债务工具的到期日最晚已经到了2031年9月，据目前仍有8年时间。
从违约到兑付的时间跨度长达十年。
2、14亿股普通股
奥园计划新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人持有的4亿股普通股。
根据重组方案的条款转让给若干符合资格的债权人。
对价为每股1.06港元，仅略低于停牌前1.18港元的股价。
郭梓文家族原合计持有约16.61亿股，重组方案完成后，持股量将减少至12.61亿股。
3、发行16亿美元永续债以及1.43亿美元无息强制可转换债券
两项债务工具都将于2028年9月强制转换为普通股份。
其中16亿美元永续债的现金分配率则是自2031年9月起每年1%起
若以上重组方案都完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率则显著改善。
03
奥园的路在何方？
中国奥园在复牌进展的季度更新公告中，并没有明确复牌的时间。
但参照融创的情况，9月30日前复牌并无太大问题。
基本摆脱了港交所预摘牌的“死亡预告”。
但无论怎么重组，欠的钱总归是要还的。
奥园在未来若干年内能否获得预期的现金流，来走出目前的债务困局？
从今年上半年的情况来看。
奥园集团合同销售额累计约74.8亿元，比去年同期下降超50%。
甚至仅为暴雷前半年度销售额的零头。
从土地储备来看，奥园在一二线城市布局的项目合计占比不到整体布局的四分之一。
而且还有不少项目在城市郊区，短期内去化率压力不小。
属于中国奥园这类民营房企的高速增长时代已经彻底离去。
从千亿房企到千亿债务。
仅仅两年，中国奥园过去打下的江山轰然倒塌。
祝福奥园能在债务重组后用好“以时间换空间”的战略。
无论如何，先把房子交了，不要让千万购房者成为最后的“买单人”。