“你好，我有200万，想买房，请问有什么推荐吗？”
我刚想回答，对方加了一句，“不要太偏，我想投资”
这话，我没法接。
如果你真的想投资，先要学会理解趋势，对1985年以后出生的人，人生最近的一次财富机会就在2019年出现。
“40岁以上的人，人生第一次机会在1999年，但能抓住的不多；第二次机会在2008年，那时买房、买股票是很不错的；第三次机会在2019年；第四次机会在2030年附近。”周期之王周金涛的“人生发财靠康波”让很多人眼前一亮 ，而这几个时间点，莫名和中国房地产几个转折点契合，不要把行情当能力，不要和趋势做抵抗。
我们今天不讲买房的各种技巧，我们只说顺着楼市的趋势买房，这几年你应该遇到这几种人，都在我们身边：
一买完，楼市就冷了，那段日子渐渐都不想看房价了
第1种人：一买完，房价就降了，买在高点
同事大高2011年1.1万/平买入桥北的房子，买完没多久就开始降价了，最凶的时候降到7000-8000元/平，心哇凉哇凉的，再加上当年就遭遇了调控政策重击楼市，市场一片萧条，各种打折优惠都出来了，市场到处都是房价要腰斩的声音。
但是后来事情也没那么糟糕，涨涨跌跌的，每年按照1000元/平的幅度在变化，老家有人来问“听说南京房价降的很厉害啊？“没啊，也就是没怎么涨”
楼市盘旋上升，2011年-2014年，你买房了吗？
如果晚卖几年，我现在手上能多出100万”
第2种人：一卖完，就翻番了，当时觉得自己真是没有发财的命啊
2011年大学刚毕业，小c得知室友居然在大三那年家里人就已经买好了房，在那年这哥们买了东郊小镇，房价6000元/平，当时所有人拿着5000元的工资，“喔，碉堡了”，当时所有人觉得这件事，既牛逼又遥不可及。
“在南京太辛苦，就回家吧”很多人最终没能留在南京，也许就因为连续加班到黑天昏地，某个深夜，接到家里的电话，一击即中。
反正，后来哥们没留在南京，东郊小镇卖出去的时候8000元/平，而现在东郊小镇的2万/平，“如果晚卖几年，我现在手上能多出100万”很多年后，他还是会有点忧伤的说起这句，“不过多100万估计也还是买不起南京什么好房子”
从1万涨到2万，以为房价到顶赶紧卖，一年后邻居盘涨到4万/平！
朋友木木的置换故事更加精彩，纠结换房还是换床，结果换了500万资产回来。
“从1万涨到2万，以为已经到顶了赶紧卖了换房，谁知道一年后涨到2.8万/平，邻居盘涨到了4万/平！房价疯狂的超出你想象”
木木也是新南京人，说起刚毕业那年，很是感慨：2011年12月到了南京，在岔路口泊客公寓租单室套，早上6点天没亮就出门，加班到10点回家夜已深才到出租房，那时候从地铁走到公寓，还是泥巴路，一路的渣土车，下雨天就一路泥泞，昏黄的路灯，听说还有邻居遭遇了可怕的暴露狂，所以我总是坐上5元/次的蹦蹦车回去，岔路口和新街口就像割裂的两个世界，总觉得我不是生活在南京，我就是南京的一个飘泊客吗？
“妈，我不喜欢在南京一直漂泊的感觉，我们买房吧”就因为这样，决定在南京买房，2012年的南京遭遇限购限价的双重打击，一片惨淡。
揣着家里凑齐的40万，我们看了麒麟的富力城8000元/平精装，九龙湖1.2万/平，江宁大学城盘9800元/平，为了尽快拿房，我们选择了一套准现房。
2012年6月我就买了房，2012年9月拿房，2013年第一天在新房过的，那时候才觉得自己终于不用在漂泊了。后来邻居盘朗诗玲珑屿开盘1.5万/平破了江宁的天花板，当时觉得太贵了。
2012年-2014年，南京的房价其实都是很平缓的涨。
“2012年1万买的，一直到2014年二手房才1万3，好像2015年江北新区批复以后，整个南京就像打了鸡血一样，连我家房价2016年都涨到了2万/平，觉得市场太疯狂了，当时卧室床太大，放不下一张宝宝床，所以就想着是换一张小床，还是换一套大的房子，也就挂着玩的，挂了一个小区最高价，万万没想到不到一个月就卖掉了，于是硬着头皮只能去买房置换了”
“2016年，江宁均价差不多2万/平，我们一直在看200万左右房子，最后谁也没想到居然在将军山买了个200平的房子，原本想着就自己住，这么多年没涨估计也不会涨了，谁知道第二年，二手房不但没有降价，又涨了一倍。”
现在我来算笔账：
2012年，1万/平买入第一套房子，2016年初2万/平卖出，2019年均价2.8万/平，
2014年，1.95万/平的朗诗玲珑屿，2019年二手房4万/平
结论1：从涨幅看，在南京房价整体上行的时候，最贵的新房成了最贵的二手房，涨幅和普通房其实一样，而且普通的房子，入手门槛更低，升值回报率甚至更高。
2016年，180万买入第二套房子，2019年均价360万/套
2017年，剩余的小几十万，再次买入第三套房子，150万/套
结论2：当南京整体房价上涨时，南京均价提高了，即使是万年不涨的洼地也被填平，这一点在东郊小镇、岔路口、桥北、将军山体现的的淋漓尽致，二手房都是从1万/平拉升到2万/平，而当洼地都填平的时候，这轮涨幅几乎也就停滞了。2018年这几个区域的二手房几乎一年没涨。
这两套房子，涨价是随着南京的平均水平涨的，这是过去几年南京楼市最大的一波福利，高点卖出，又买入了限价盘的，算是终极赢家。但是像这位朋友，正好卖了一套翻倍的，又买了一套翻倍的，40万进场，500万的资产到手，而且并没有用一些炒房客极端的手法去放大杠杆，只是顺应楼市趋势买房，这才是大多数买房人可以走的路。
2015-2017年，全民觉醒，*款贷**买房，房价飙升，你摇号了吗？
2017-2018年，南京新房几乎没涨价，但是二手房涨了一倍，学区房涨了一倍。
所以也有人说，大家抢破头去摇号的房子，是不是套牢了？
mi买房被套牢然后房价翻倍是什么感觉？2019……
2018年觉得的自己被套牢？ 但是每一次被套住之后，熬个二三年，总是能满血复活，还会贱贱地想当年怎么没多买一点。
房产增值的最大部分，不是来自房产上涨本身，而是来自于按揭*款贷**多买到的房产。当然，如果你资金雄厚，必然两个区域的摇号都去试试。
举个例子：
河西南的首付是8成，最低300万现金仅仅撬动了78万按揭，买378万的房子
江北核心区首付5成，最低150万现金*款贷**150万按揭，买300万的房子
*京大南**部分首付3成，同样是300万现金撬动了700万按揭，可以买1000万的房
一套房子里6到7成的价值构成是来自于按揭负债贡献的。当一轮房价上涨的时候，6到7成的增值也是来自于按揭负债。
所以我们一直说全款买房打平货币宽松，*款贷**买房掘金货币宽松。买房不*款贷**，几乎等于白买。
但是，我并不建议所有人都最大杠杆，如果现金流不稳定，将伴随焦虑心态，在面临楼市必然遭遇的波动，会轻易割肉，凡是房产做不到持有5年，往往还熬不到上升周期，你就已经出局了。
比较好的节奏是，等上一套房涨了30%以上，再继续买下一套。因为中国楼市历史上从未出现过普遍打7折的情况，所以你有足够的底气继续操作。
南京楼市下一个爆点在哪？找雪坡
巴菲特有句名言，人生就像滚雪球，最关键的是要找到湿湿的雪和长长的坡。
楼市的雪坡还很长。一线城市顶部远未到头，二线城市可以复制出一线城市过去十年的轨迹。
每个区域都有自己的核心发展，内部发展也有快慢之分，而纯新盘的大量涌入会把完全陌生的区域变得炙手可热，哪些区域值得关注？
下一个热门区域在哪？
第一优先：江北核心区和河西南这样的限价区域，江北核心区的楼盘，盯着，摇号，即可。
江北的投入回报可见度：
江北核心区＞江北核心区周边（隧道口）＞研创园＞雨山路＞江浦区＞高新＞桥北
近期上市代表楼盘
江北核心区绿地海悦、＞隧道口的江与城＞研创园的金地国际风华
第二优先：政府扯旗指了个方向，风起南京东。5年前就打好了框架，只等机制捋顺了，一张蓝图绘到底。主要辐射区域麒麟高新园、仙林、青龙山新城、地铁小镇。
第三优先：纯新盘意味着购买力的关注导入，意味着新区域价格阶梯的诞生，意味着南京房价格局的变化。
吸引了最多开发商的区域，就是最热的区域，这点在城南两桥区域、江北雨山路、江浦白马板块、江宁青龙山和禄口，溧水等区域非常明显，产品户型物业口碑的贴身肉搏，一触即发。
今年的买房人很忙，因为新盘太多理不出头绪，全南京上市楼盘196家，其中96家为纯新盘，究竟哪些区域哪些楼盘值得你关注？