在今年二批次土拍中，桃浦出让了两幅宅地，分别被宝华和金茂拿下，随后在刚公示的三批次集中供地中，桃浦再拿出两幅宅地， 4幅宅地的联动价都是8.3万/㎡
宝华和金茂拿下了桃浦的两幅宅地之后，大众注意到了这个沉寂N久的板块，人们对桃浦未来的住宅也有了期待，在房万的直播间也有不少人在问桃浦：
桃浦板块怎么样？有什么发展潜力？桃浦的新房到底值不值83000？
今天笔者就重点给大家分析桃浦。
01
桃浦板块怎么样
桃浦的发展一波三折。作为上海首批化工工业区，桃浦曾经也是经济发展的功臣，但也留下了很多弊病
所以在上世纪八九十年代，桃浦开始了三次产业转型升级之路，前两次的转型之路，取得的成就很有限。
直到2011年桃浦科技智慧城规划出炉，定下了日后的发展方向，此后桃浦又花费数年时间搬迁企业、腾地块，2016年首发项目动工，17年更名为桃浦智创城，桃浦的发展才看到了曙光。
桃浦板块面积很大，横跨中环到外环外的大片土地，且板块内有沪嘉高速、南何铁路等高速公路和铁道的阻隔，划分出了5个面貌各异的片区，其中最主要的是桃浦新村、桃浦智创城和智创城东拓区。
桃浦智创城是桃浦未来的发展重心，智创城东部拓展区是智创城的“门户”，西部承接桃浦智创城，东部承接真如副中心，联动两侧高能级辐射和发展。
桃浦新村地区，是桃浦板块最老的居住区，以老小区为主，总体居住环境欠佳， 房价约在4.5~5.2万之间 ，属于普陀区的刚需价格， 市区低总价刚需置业的好选择
剩下的就是沪嘉高速以北的新杨工业园和祁安路区域，基本以动迁房为主。
桃浦的交通条件尚优， 轨交有15号线和11号线 ，可通往嘉定新城，徐家汇，徐汇滨江，前滩，张江南，迪斯尼、紫竹等重要商务、产业区域。自驾方面，主要有 外环、中环和沪嘉高速 。
商业配套是桃浦的短板，整个板块几乎没有大型的商业配套，主要是依靠大华、万里等相邻板块的商业资源。
桃浦的学校很多，板块内的招牌学校是上外附属普陀实验学校，为一所九年一贯制学校，硬件设施很不错。
总体来说，桃浦目前配套比较一般，但很多项目处于建设阶段，未来形势可以期待一下。
02
桃浦的未来在哪里
在普陀区十四五规划中， 桃浦的定位是仅次于真如副中心的“地区中心”，这使得桃浦板块自身价值提升较快。
而 桃浦的发展重心就是桃浦智创城地区 ，这是上海市城市总体规划（2017-2035年）布局的楔形绿地和创新功能集聚区之一。
整个桃浦智创城的功能规划非常齐全，每一块土地都物尽其用。
我们先看一下它的科研和商务。
桃浦智创城定位是 “智能科技”“智能研发”“生命健康产业园” ，对标的是新加坡纬壹科技城，这是一个汇集研发、创新和实验平台于一体的创新热点。
这里总共规划 约76万方的科研设计用地。
中以（上海）创新园的产业定位是三大方向，一是人工智能与机器人，二是医疗健康与生命科学，三是互联网与信息技术。
目前已引进360国际数字安全、螳螂慧视等多家企业入驻，打造国际一流创新生态。
桃浦生命智谷，总建筑面积约20万平方米，建成后将成为汇集医药及医疗器械研发试验、总部办公、孵化加速以及流通展示和配套服务于一体的生命健康产业集聚的新高地。
桃浦智创城规划的商办体量达207万方，超越了前滩的197万方，新天地的126万方。
从桃浦智创城的控规图，我们可以看到， 整个区域有26块住宅用地，而且都是连片的。
现在已经出让2块宅地，由金茂、宝华打头阵立标杆，对后续开发商的要求自然也不会低。
同时桃浦智创城的建设品控要求也很高，要求 户内精装修造价不低于4000元/㎡ ，建筑外立面不能使用涂料、真石漆，而要求 采用金属、石材、玻璃等建筑材料 ，力争让桃浦智创城的住宅品质不落俗套。
此外，智创城区域还有 约50万方的中央绿地 ，在市中心城区，这样大面积的生态绿地是非常稀缺的。
总体来说，桃浦智创城区域未来可期，目前正处在“一张白纸”的状态，在外环以内，很难再找到像桃浦这样大面积重新开发的区域，笔者实地调研时看到有很多工程建设ing，桃浦正在重塑新生！
03
桃浦的83000合理吗？
最后回答这个问题， 笔者认为桃浦的83000是站得住脚的。
首先， 桃浦4幅宅地的联动价均为83000元/平方米 ，而今年上海第二批集中出让的浦东张江城中村改造地块与第三批集中出让的浦东北蔡纯宅地，也是83000元/㎡ 。
这较为直观地反映了桃浦的板块价值。
其次，我们再看一下桃浦板块内的次新房。
恒盛圣都会， 2011年的次新房，是桃浦板块内的品质标杆二手房，干挂石材外立面 artdeco风格，非常有质感。 该小区的二手房单价为91620元/㎡。
恒盛华公馆 ，与恒盛圣都会一路之隔，也是2011年的次新房，品质比圣都会略逊一筹。 该小区的二手房单价为81750元/㎡。
最后就是桃浦的新房。桃浦新房真空多年，最近一次的新房项目开盘可以追溯到2018年11月20日，中环名品公馆，最高预售价格为 82500元/㎡ 。
再加上金茂/宝华向来的产品力和品牌加持，桃浦或能复制大宁、北蔡的路径也未可知
而且桃浦还有很多地块可以出让，未来的城市界面也会得到很大改观
所以综合来看，桃浦83000元/㎡的新房指导价还挺合理的。
总结：
也许在过去很长一段时间里，桃浦坐了很久的冷板凳，不少人都看不上这个地方。
在上海城市化进程中，不乏经过大面积整块开发后崛起的区域，如外高桥、前滩，都是如今的板块优等生。
目前，桃浦是市区少有的可以拿出大面积土地进行规划开发的区域，有地就有希望。所以桃浦虽然起步较晚，但相信可以后来者居上。
83000元不是桃浦的终点。