来自环线房产咨询
前几天收到一条留言很有意思：
大家经常拿大虹桥与唐镇做对比，这两个区域都是新房主战场话题性强，拿九亭做对比的很少。九亭是成熟区域，没有开发商宣传自然没有热度。而且没有新的规划，看唐镇大虹桥的客户可能“瞧不上”。不过九亭与唐镇纬度还真差不多，距离人民广场都在18公里左右。而且都比较像“睡城”，无非是九亭居民去漕河泾上班、唐镇居民去张江上班。
这样两个区域一起分析，恰恰能说明区域发展的本质逻辑
01
九亭比唐镇便宜是铁的事实。
唐镇标杆房价
九亭标杆房价
论标杆小区，唐镇单价比九亭贵3万左右。即使没有绿城品质加持，唐镇次新房也能卖到10万——依旧贵2万以上。甚至我们取了房龄相差不大、学区都一般的几个小区，发现九亭还是便宜两万左右。
房龄差不多、品质差不多，小区内部居住体验相差不大。九亭拥有的生活配套也不比唐镇差，所以有些朋友就看不懂了——没理由九亭比唐镇便宜。 扣除掉学区因素后，九亭几乎各方面都不比唐镇差。
其实商业发达程度而言，浦东与浦西差距还是存在，张江的长泰广场人流量还是远不如七宝万科。
当然七宝不只有一个万科，无论是商业体量还是多样性都超过张江，辐射能力也超过张江。
九亭内部的社区商业也比唐镇更加发达，唐镇四兄弟这里几乎没有商业分布。
浦西医疗比浦东发达，当然九亭并没有得到很多实惠，松江并未在这里投入很多资源，七宝也提供不了太多辐射——医疗上可以打平。
九亭一直被诟病的是城市环境不理想，到处都乱糟糟的。其实环境不好指的是南九亭，现在北九亭总体还不错——当然唐镇是城乡结合面貌，完全没有鄙视九亭的资格。
所以总体居住体验上来讲，唐镇真的不见得比九亭好。
其实这也印证了环二之前的理论： 真正决定房价的从来不是房子自身，甚至不是配套，而是房子面对的客群。
用环线的两个核心理论就能解决这个疑问。
02
环线的核心理论之一是城市割裂论。
上海实在太大了，以至于各个片区类似独立城市。在张江上班的朋友可能生活半径就是浦东，一年到头都不会去一次宝山。同时，房地产又是不动产，宝山的房子便宜与张江的朋友也没关系，你总不能把宝山的房子搬到浦东来吧。当然割裂只是相对的，难免就有一些夫妻双方分别浦东、浦西就业，这时可能跨区置业。但是一定会有一些地缘客群离不开，只要这些客群占据一定比重就会深刻影响楼市。简单来说，唐镇与九亭面对的是不同客群，大部分人做不到唐镇、九亭平替。即使你觉得九亭性价比高，你还是会选择唐镇。消费者总是强化自己选择，买入唐镇后一定会找到N条理由说服自己、说服家人：唐镇性价比还不错。就好像蔚来李斌说不理解为什么还有人选择油车，屁股坐在那，自然就打心底里这样认为。既然城市是割裂的，区域内客群的购买力就决定了房价高低。环二反复讲过，论配套重庆主城九区一定秒杀苏州，但是重庆房价只有苏州的一半，核心原因还是重庆人民平均收入不行。
浦东是上海经济最发达的区域之一，即使计入原南汇大片的落后区域，人均GDP也能排在上海前列。如果只看陆家嘴、张江、金桥片区，浦东数据会更夸张。浦东不仅经济发达，每年的新增购房需求也非常强劲。 2022年上半年人才引进名额中浦东占比高达35%， 如果计入临港则达到38%。
浦东经济发达、购买力强，城市又相对割裂是唐镇房价高的原因之一。
当然浦东也有便宜的地方，唐镇的第二个秘密是地段鄙视论。
03
上海每个片区都有一些独立成分，而且每个区域内地段都有明显的梯队划分。
以西南片区为例，越靠近市中心的地方价值越高。这个价值一方面与资源有关，更核心的还是大家心中的共识。
这条鄙视链是不是完全正确不好讲，至少大部分居民心中这样排序。 大部分人这样认为，在楼市中就是对的。 其实大部分商品的溢价都来自共识，爱马仕的包包值不值十几万不重要，重要的是一群人达成共识：爱马仕是相对顶级的奢侈品。当然这种共识会发生变化，比如上只角下只角的差距已经没那么大，大量新兴豪宅区的出现冲击了旧有秩序。古北、碧云、徐汇滨江晋升豪宅区，部分老上海人刚开始看不懂，现在渐渐的也接受了。当然拒不接受的案例也有，比如环二遇到的一个老阿姨。儿子给她在徐泾买别墅养老，老人家死活不去：我死也要死在静安区。当然这种坚守的案例已经不多，或者说已经不是楼市的主流力量，所以板块鄙视链的共识发生了变化。可以预见10年内西南部会维持现在的板块秩序。新天地是上海的顶级地段，徐家汇是“高尚地段”的边缘，过了徐家汇就是普通地段。能选择徐汇，大家尽量不会去闵行。古美万源城曾经高达12万，许多朋友认为超过徐汇，其实康健只要出一个次新二手房肯定不止12万。当然闵行又比松江高半级，七宝相对九亭那是降维打击。在九亭金地广场开业后，其实并不是七宝所有的房子都比九亭方便。但是同样的房屋品质，能选择七宝大家一定不会选择九亭——七宝>九亭的观念已经深入骨子里，就好像奢侈品领域的品牌之分一样。所以九亭无论怎么发展，可能始终在七宝之下。所以西南部买房，一定要注意板块能级，鄙视链上不同位置，房价上限完全不同。 不幸的是，九亭几乎位于西南鄙视链的末尾。幸运的是，唐镇在浦东的地段鄙视链中处于前端。
对于陆家嘴的客群而言，陆家嘴豪宅区当然是首选，买不动豪宅的中产可以看看联洋。
现在联洋很贵，房龄又开始衰老，大家向外看时跨过张江就到了唐镇。
之所以跨过张江，是因为这里其实没多少次新住宅，整体还是产业为主。
张江的客群更加直接，不买张江直接去看唐镇， 地段鄙视链中唐镇拥有绝对优势。
川沙虽然是副中心，可惜尚未开发，能选唐镇的大概率不去川沙；周康地区开发比较早，老房子、本地居民很多，张江客户会较为排斥。
所以浦东外环唐镇>川沙、周康的共识已经形成，唐镇自然吸附了相对顶级的购买力。
以陆家嘴/徐家汇为中心，唐镇鄙视链的位置比九亭高；以张江/漕河泾为中心，唐镇鄙视链的位置比九亭高。
A是张江某公司中层领导，预算高达1000万，张江不适合直接去了唐镇；
B是漕河泾某公司中层领导，预算高达1000万，金虹桥、金汇、静安新城、古美随便选，七宝都不一定排得到，何况你九亭。
04
所以上限肯定是唐镇高，下限则存在一些不确定——两个片区都面临相当的威胁。
九亭的威胁主要是大虹桥的新房供应。九亭次新房7万左右，大虹桥6万的新房遍地都是，狠狠地稀释了九亭购买力。
不管居住体验如何，仅凭大虹桥概念就吸收了很多客户。
唐镇也不遑多让，仅唐镇内部就有至少7000套新增供应，也会对市场形成强烈冲击。
唐镇即将供应地块
其实唐镇已经供应了不少新房，二手房价好像依旧比较坚挺。
这是因为2021年以来唐镇几个新房都没划定学区，并没有充分分流唐镇四兄弟的学区客户。
浦东主流客户是高学历的新上海人，他们普遍在意学区又在意居住品质。
如果在浦东外环附近选择居住品质、学区质量的结合，除了唐镇几个次新房还真不好选。
三林、周康、川沙学区都比较一般，构不成威胁，可能纳入备选的只有御桥万科海传。
如果唐镇新房陆续交付，又给了不错的学区，唐镇二手房市场可能会有很大压力。
这样的学区风险九亭就不存在，九亭的利空几乎全部兑现，大虹桥新房海量供应下还选择九亭的，都是实打实的地缘客户。
所以综合来看，唐镇由于购买力优势、地段鄙视链优势房价上限更高，但是短期风险也会更高。
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