二手房是检验楼盘价值的“照妖镜”。
在房地产市场上，绿城简直就是神话。以前有个朋友和我说，他最心动的房子就是绿城桂花园，交房10年看起来却和新的一样。更夸张的是，绿城桂花园的业主根本舍不得把房子卖了。绿城桂花园最新挂牌价是22453元／㎡，单价高出板块均价5000＋。
早上大c说，滨湖淮矿东方蓝海新房备案价14150元／㎡，二手房挂牌价16860元／㎡，为什么还会有人想花20多万的号头费去买淮矿？
1什么样的房子可以买？
在合肥楼市走一遭不难发现这个奇怪的现象：新房抢都抢不到，二手房却卖不掉，明明价格相差不多，市场却已经冰火两重天。我统计了下目前合肥上既卖新房、也有二手房交易的楼盘，并得出了一些结论。
1、好地段的房子涨价更快。如果房地产行业有逆袭现象，那肯定是好地段的房子。什么样的地段算好地段呢？从大的环境来说，是政府重视的区域。从小的环境来看，就是配套的含金量。能买本部不买分校，能买地铁房不买公交房，能买高端商业圈不买农贸市场……
2、老城区因为配套成熟、入住率高，房价更抗跌；一些新区，比如滨湖，投资客多，入住率低，受政策影响更明显。
3、品牌不好、维权多的楼盘，房价大涨它难涨，房价普降它更降。如果是投资，地段价值远远高于品牌价值；如果是自住，还是建议买品牌开发商。问题开发商、杂牌开发商少碰。
4、统计的23个楼盘中，二手房比新房价格便宜的就有5个。如果二手房挂牌价比新房价格便宜，不妨考虑二手房。虽然没满两年的二手房税高，但是是现房，可以提前知道不利因素。
如果二手房挂牌价远远高于新房，那这样的新房价值比较高，可以买。
在统计的楼盘中，二手房新房最高倒挂3259元／㎡，也就是说在绝对理想的情况下，买一套100㎡的房子，买入即赚32万。再比如说肥西的华地翡翠蓝湾和信地华地城，二手房挂牌价高于新房，导致新房不好买，甚至要一定的“号头费”才能买到。
2什么样的房子千万不要买？
上面只是短期房价涨幅，但是从长期来看，新区房价涨幅高于老城区、新房涨幅高于老房子、好品牌和物业溢价率高。
1、不要买顶底楼的大户型。如果是纯粹投资或者家里有老人、要在小区做点小生意的，买底楼小三房都可以。但如果是大户型，总价比较高，楼层不好，是没人接盘的。
2、如果要买高端盘，就在高端盘扎堆的地方买。如果你买的高端盘，周边配套一般，有老破小，有回迁房，有冒大烟囱的工厂……置业顾问和你说，“我们房价区域最高，是我们的产品好，只定位于高端”，别太当真，“瘸子里面很难挑出来将军”。当然，如果价格高不了多少，但是产品、品牌均有创新的地方，这样的房子是可以买的。
3、经常维权的楼盘，特别是因为品质维权，慎重。买房买大开发，一来是大开发对区域前景有更准确的判断，比如说万科和万达，到哪哪就火；二来大开发商不会跑路，不会烂尾，买房更有保障。
4、如果区域内房源和充足，比如去化需要3年的，除非是低价盘，投资的话不建议买入；如果临近地王，地价刺激房价上涨，但这种“不提升品质靠傍地王涨价”就是刷流氓，后期楼市遇冷，可能会面临下调。
5、另外，一些细节也要格外注意，比如容积率，容积率高于2.5，采光可能就会有影响；比如是否临近主干道和高架桥，是否有嘈杂；比如户型是否南北通透，是否动静分区；公摊是多少，是低公摊18％还是高公摊26%；乃至交付标准、电梯品牌等，都会影响房子真正的价值。
3结语
过去10年，合肥只有一个绿城和置地让人念念不忘。如今，各种一线房企都到了合肥，带来高房价的同时，希望也能带来一些真正好房子，一些能经过岁月打磨的房子。
地段决定升值潜力，品牌和产品决定舒适度，两者应该放在同等的位置。买房，要看价格，更要看自身的价值。
买滨湖、包河
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