这两天，南京房产圈有这样一条新闻，说的是河西一处双学区房降价100万网上拍卖遇冷，无人问津。
阿要简单看了下，河西、新城双学区、银城物业这样的配置，起拍价比市场价低了100多万，此事定存蹊跷。
第一个不能忽视的点：限不限购？
据了解，该房源为南京市秦淮区人民法院在淘宝挂出的司法拍卖房源，并且已经是第二次拍卖。截至25日10点整，最后成交价为580.8万。
司法拍卖，是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。
法拍房有一个优势，就是不限购。但是这套房源的介绍中，表示以南京市限购政策为准，竞拍人应自行向有关部门了解、评估自身是否有*款贷**或购房资格,并承担相应风险。
限不限购，结论扑朔迷离。
第二个不能忽视的点：收房有难度。
既然是司法拍卖，大家就要有一些心理准备，这套房的状况比预想的还要糟糕。
拍品现状：“房屋有人居住，承诺拍卖成交后自行迁出。”
关于法拍房交付的故事，百度一下，有太多前车之鉴。阿要在浏览中发现，一些法拍由法院负责交付，这样的还算好，西堤国际这套法拍房“承诺”自行迁出就真说不准了。
运气不好的，碰到活闹鬼拖你一年半载，甚至房屋可能对外签署了租赁协议，买受人搞不好还要打官司要说法；或者碰到七八十岁的老人住在房屋内，你怎么收房？
买法拍房，不仅仅是实际居住人迁出的问题，户口同样也是问题。最新关于户籍的规定，可以申请派出所强制迁出原户主，想享受学区，跑腿这些都是难免的。
此外，房源介绍中，明确了这套房尚有抵押，也就是还有未结清的房贷，加上法拍房的属性，债务比较复杂。法律人士指出：这套法拍房是银行*款贷**的，然后因为其他债务被法院查封，另外还可能有租赁权，相当于三道关卡，普通购房者买的话风险较大。
第三个不能忽视的点：法拍房的税费问题。
关于税费的计算，阿要查阅相关资料得到以下说法：
１、法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。
２、拍卖的房产产权没有满五年的，费用主要有：个人所得税是房屋拍卖价格的１％；土地增值税是房屋拍卖价格的１％，营业税是房屋拍卖价格的5.5％；契税是房屋拍卖价1％至3％之间，具体的比例由房屋的建筑面积而定【首套房:90平方米以下(含) 原为1% 现为1%；90～144平方米 原为1.5% 现为1.5%；144平方米以上(含) 原为3% 现为1.5%。二套房:90平方米以下(含) 原为3% 现为1%；90平方米以上 原为3% 现为2%】；房屋交易费是面积乘以６元每平米单价；房屋评估费是房屋拍卖价的0.5％；登记费是80元。
３、以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况。拍卖的房产房屋的产权满五年的，可以减免个人所得税、营业税、土地增值税三项税费。
４、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是有买家支付的。
按照上述计算方法，以买受人作为首套房购买、按成交价580.8万计算，则需要缴纳税费为：
契税87012元+房屋交易费788.76+房屋评估费29004+登记费80=116884.76元
如果是二次过户的房源，税收则更高（一般还要加3%）。
第四个不能忽视的点，关于这套法拍房的价格。
为什么这套房能引起广泛关注？
原因显然是它的总价低于市场价。
那么这个总价是怎么来的呢？
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
这套房屋的评估价为592.6万，第二次拍卖的价格根据规定不得低于8折，就是474.08万。
一套河西双学区房，让法拍房走进大家的视线。其实，早有人把法拍房做成了生意。
