NO. 1｜项目整体
话说国庆节好不容易休息几天，还要抽空写两篇文章...
恒大玖珑湾属于恒大集团打造的3000亩“滇池国际湾区”项目的其中一部分，主要为普通住宅区，另外两个项目分别是高端住宅的恒大云玺以及复式楼为主的恒大城。
恒大玖珑湾分为了三个地块，分别为A1地块、A2地块、A3地块。A1地块靠近南绕城高速路，最大的一个地块，正在建设中，本次评测的就是这个地块。A2地块现在已经交房，就是售楼部所在地的这个地块。A3地块为洋房，这个会写一篇单独分析的文章。
周边建设情况
A1地块项目位于南绕城高速路旁, 北临昌宏西路与罗衙立交，西临A2地块，东临南绕城高速路、南临恒大城。A1地块商业推广名为“蝴蝶郡”，项目提出“蝶变，让美好发生”这一理念。意思应该是在玖珑湾项目入驻之前，这片区域曾经一片荒芜，杂草丛生，玖珑湾建好后，这里的环境发生了巨大变化。A1地块277.73亩，现在很少有独立地块的这么大体量小区，共有43栋建筑，其中32栋为住宅，1栋18班幼儿园，1栋恒大影城，8栋独立临街商业。
NO. 2｜交通条件
外部交通：
自驾方面：紧邻罗衙立交，上南绕城高速是相当方便，周边拥有三横四纵的交通路网，三横：环湖东路、南绕城高速、广福路；四纵：昌宏路、珥季路、飞虎大道、官南大道。对于目前出行来说，自驾是最方便的。
公交方面：昌宏西路恒大玖珑湾路段只有K23一辆公交经过，1KM以内的公交站点仅有四个，且班次较少、发车频率较低，交通不便。要等整个片区人口有一定的规模，才会开通多条公交线路。
公交站点
地铁方面：距离地铁2/5号线会展中心站2.5公里，即使是骑共享单车往返摆渡，还是不太方便的。8号线地铁规划都还没有批。
地铁距离
内部交通：整个内部交通组织方便，地面地下人车分流，小区有两个出入口和一个幼儿园出入口，分别位于小区的东南侧与东北侧。
总体上就是近几年没车寸步难行，打车也挺少的，公共交通方面也需要时间来完善。
NO. 3｜交房实景
因为A2地块已经交房了一部分，所以这个盘买房就直观多了，A1地整体上和A2地块基本差不多，看下A2地块的实景现房，合适自己不？
安防安装有可视对讲，客厅设红外线探头一个，主卧设置有紧急按钮一个。
小区内部景观
欧式风格园林景观。恒大是几个大的开发商里面，最喜欢用欧式建筑风貌和景观风格的。
小区内部活动场所
卫生间为上下排水。
预留有空调机位，这个在昆明还是少见的。
外墙主要材料为浅米黄色真石漆，建筑风格为artdeco建筑风格。内部装修风格为简欧风格。
小区内部的户外游泳池，A1地块有个更大的，但是我要说的是，这个是个非常不实用的东西，卖房子的时候听着真牛掰，我们小区还有室外泳池，实际就是交房后过不了多久，会处于一直闲置的状态，然后会逐渐演变成为小孩子们的追逐游乐场所。其实还不如做成一个小广场来的实用。
儿童场所
会所旁边的这个儿童游乐场，设置的不合理，没有形成一个围合的空间，使用起来没有安全感。
蝶式楼，两家人可以直接坐在各自阳台上对话聊天了。
A1地块窗户都是改为内开了
玻璃是采用的是高透LOW-E中空玻璃，它是一种低辐射玻璃，就是在玻璃表面上镀膜，是玻璃的辐射率E由0.84降低到0.15以下形成的。这种类型的玻璃比传统玻璃更加节能，这几年用的越来越多了，其中一个比较实际的优点就是从窗户外面不容易看到家里面，从家里面可以看到外面，可以适当保护隐私。缺点是透光率相对低一些，对于朝向一般户型，很容易造成日照不足，家里不够亮堂。
如果从视觉和细节上，老聂认为可以打及格分，还是可以的，没啥大毛病。
NO. 4｜规划方案
A1地块净用地面积约277.73亩，容积率为3.2，建筑密度为17.21%，绿地率为40%，住宅总户数4569户，机动车停车位1:1.3，共有5907个车位。用地内规划打造32栋高层住宅、1个18班幼儿园和1.4万方体量的商业建筑。以高层住宅为主打产品，建筑朝向为南偏东15度左右，精装交付，装修标准为2000元/㎡。标准层层高2.95米。因地块较大，所以本地块是分为三期交房的。
小区效果图
小区最大影响因素就是正在建设中的罗衙立交，罗衙立交位于昌宏路与南绕城高速交汇处，共有匝道桥梁9座，全长4932m。工程竣工后，不仅大货车通过这座立交可方便出入昌宏西路，沿线周边的居民也能可快速上下南绕城高速。将大地改善了当地片区饱和的交通出行环境，当然对于整个A1地块也带来了强烈的噪音和灰尘影响，最近的楼栋距离立交桥只有几十米。小区内分为了三期建设，基本上一期的都靠近罗衙立交，尽量选择二期和三期的楼栋吧。这样相对好点。
立交桥效果图
楼栋分析：
共有32栋住宅，就不一一分析了。1#、2#、3#、4#、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、21#、22#、24#、25#、26#、30#、31#、32#层数都为33层。
楼栋分布图
5#、9#层数都为26层，8#层数都为32层，14#、27#层数都为25层，15#、23#层数都为29层，18#层数都为31层，28#层数都为28层，29#层数都为30层。
网上我见很多人说公摊大，我找个几栋测算了一下，1#公摊系数为19.10%。7#公摊系数为19.54%。14#公摊系数为18.59%，10#公摊系数为21.21%。总体上就是20%左右。其实是个正常标准，不算公摊大。
建筑基础形式采用的是桩基+筏板，只要按标准建设，不会发生沉降。
小区对面的工地，还未建设。
另外在小区的1#、2#楼的北侧规划有一处消防站。
NO. 5｜户型评测
小区内户型有十几种，真是太多了，就挑7栋分析一下吧。7栋有两个户型。1、4号户型一样，2、3户型一样，所以一共俩户型。这栋也是个假板式设计，两梯四户，两个交通空间，两个中户通过连廊南北采光通风。
7#户型分布图
134㎡
1、4号户型，134㎡，三室两厅两卫，边户。大进深，小开间。客厅、餐厅、厨房、生活阳台四个功能空间南北通透。客厅、主卧朝东南向，两个次卧、厨房朝西北向，两个卫生间朝东北向。1.8米进深阳台，三个卧室都有飘窗赠送。每个卧室面积分布平均，舒适型三居吧。
127㎡
2、3号户型，127㎡，三室两厅两卫，中户，北侧房间通过北向连廊采光。户型方正，可以算标准的三房设计了，各个功能区都比较完整，便于使用。1.8米进深阳台，也不错。没啥说的，唯一缺点，跟真板式的区别就是北向的采光了，通过连廊，毕竟要黑一些。
另外小区内两栋蝶形高层，大致提一下，蝶形呢是板式和点式的中间体。比板式差点，比点式好点。优点呢，避免了点式其他几个朝向日照不好的缺点，使每个户型都能得到良好的通风采光。缺点呢就是通风采光的时间每个户型都相对较短，家庭隐私感体验比较差。
如果看中的某个户型，直接让置业顾问带你在A2地块，找个相似户型看看，就有直观感受了。
NO. 6｜项目配套
考虑到项目周边开发项目都在建设中，区域配套缺乏，而且短期内不会有太大改变。虽然项目所处片区湿地公园较多，居住环境好，但是商业配套缺乏，医疗配套、学校等也比较少，基本处于待开发阶段，如果要考虑孩子上学等问题，近几年非常不适宜刚需购房者居住。
小区模型图
1. 商业：内部配套有供业主休闲娱乐的铂金会所，恒大影城也是项目宣传的一大重点，但是电影也不是要天天看啊。
2. 教育：
幼儿园方面：自身配套一处18个班的幼儿园，在11#、12#之间。A2地块也有一处幼儿园。
小学方面：据置业顾问介绍，恒大玖珑湾的业主子女也可以选择前往恒大云玺的云玺中加学校就读，小学学费6万元，初中一年学费6.6万元，但是这学校根本上不起啊...在小区A3地块（洋房）南侧有一处教育用地，置业顾问专门强调了这个，但是这个具体是啥学校都不知道，等不起的。
总体上大的区域内就没有啥好学校，不是教育质量一般，就是收费太贵。
3. 医疗：周边3KM以内的医疗资源主要以社区卫生服务站为主，银行以农村信用社以及邮政储蓄银行居多。
NO. 7｜老聂综合点评
1. 不适合首次买房的刚需客户。对于首套刚需来说不要拿时间来陪片区成熟，我认为非常不值得。
2. 总体上价格还算合理，片区潜力不错，有想象的空间。
3. 南绕城高速与罗衙立交带来的噪音和灰尘会非常大。
4. 从A2地块交房的品质来说，总体上应该也不差，品牌和物业有一定的保障。
5. 恒大玖珑湾周边项目配套虽有，但就项目进度来看，这些配套短期内无法实现。日常生活非常不方便。